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从宏观经济“新常态”看房地产走势
作者：经济观察网 2016-12-02 13:29
“黑天鹅”来袭！11月28日上午，北京金融街证监会对面的购物中心展示台上惊现一只黑天鹅，因被调侃利空股市，随即被移走。
2016年，“黑天鹅”成为一个敏感又频繁出现的关键词。全球范围内，以英国脱欧、特朗普当选美国总统为代表的一系列“黑天鹅”事件飞出，他们看似独立，但并非没有关联。
“深层原因是在经济全球化的过程中，我们一直习以为常的西方国家出现了分裂，全球经济步入了长期衰退。”11月23日，国家金融与发展实验室理事长、中国社会科学院原副院长李扬在中国不动产金融年会上表示。
反观中国，2016年10月的制造业PMI为51.2%，创下27个月以来的最高水平，CPI、固投、信贷等宏观数据也出现好转。
对此，全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任侯云春判断：“中国经济坏中趋稳、稳中有进、进中有难、难中有险，近期难、短期难、中期变、长期向好。”
作为国民经济的支柱性产业，第三季度中国房地产行业投资出现回升，并将随着一系列宏观调控政策步入深度调整的通道。全球以及中国宏观经济进入“新常态”，对判断未来房地产政策走势至关重要。
长期衰退中的全球经济
根据国际货币基金组织的预测，2016年全球经济增速在3.1%左右，是缓慢复苏的水平。但世界银行的预测仅为2.4%，持平于去年水平，低于今年一月预估的2.9%。
2016年以来，世界经济面临的下行风险愈发显著，挑战越来越多，包括商品出口国的经济形势恶化，大型新兴经济体的民间债务上升，以及政策面和地缘政治局势的不确定性上升等。
侯云春认为，当前全球经济共同面临着三大问题：一是寻找新的经济增长点和增长动力，二是防范和控制金融风险，三是全球治理和经济秩序的改革重建。
“我们现在仍然在继续为国际金融危机买单，仍然需要为金融危机补课。各个国家陆续采取总量宽松的货币政策、大量货币注水实际上延缓了这个矛盾，并没有真正解决问题。”侯云春指出。
李扬则表示，今年发生的若干新现象坐实了其对于“全球经济陷入长期衰退”的判断：一是美联储加息，二是英国脱欧和特朗普当选。这些事件表明了西方社会的分裂，深层原因就是在经济全球化的过程当中，一个国家内部也出现了严重地两极分化。
中国的情况如何？10月28日，中央讨论经济形势时用了这样的措辞：经济发展新常态特征更加明显，并将长期继续下去。基于这样的判断，李扬认为，中国要做好5到10年经济比较低迷的准备。
“中国离债务危机还有距离”
侯云春在谈及中国经济政策时表示，中国经济坏中趋稳、稳中有进、进中有难、难中有险。经济增速仍然处于下行通道当中，是不是已经触底现在还难说，但正在向底部逼近。
2016年前三季度，中国GDP增速为6.7%，远远领先国际水平，但却是1991年以来最低的经济增速。按照目标，中国在“十三五”期间的增速应该年均达到6.53%，各项宏观经济政策都要围绕保持中国经济中高速增长来进行综合搭配。
在复杂的国内外政治经济环境下，中国的经济政策如何实现？侯云春指出，中国的宏观经济政策仍然会坚持稳中有进的政策基调，在稳增长、调结构、惠民生、深化改革和防风险之间，寻找一个最佳的突破点。实行扩张的财政政策、中性的货币政策，“中性的货币政策，不能讲宽松”。
高债务和高杠杆是全球问题，中国的情况也不例外。经济危机之前中国的杠杆率没问题，但危机之后上升很快，引发了市场对中国产生债务危机的担忧。对此，李扬的回应是：“中国的债务是在增加，而且还会增加，中国的杠杆率是在提高，而且还会提高，但是中国离债务危机还有距离。”
判断中国不存在债务危机有以下原因：一是很多债务是“自己人欠自己人”、“左口袋欠右口袋”，如果有能力自己来进行平衡，就不可能产生国际性的债务危机；其次，我国的债务基本是用在投资上，而西方则是发工资、发养老金，是为了消费；另外，金融结构也不同，中国金融结构以间接融资为主，在处理债务时这样的结构有优势，如果流动性出了问题，‘央妈’会救，目前中国存在这个能力。
房地产供给侧改革加深
在国民经济中，房地产行业的支柱地位不言而喻。实际上以往经济危机多是房地产泡沫破灭为开始，而走出经济危机也是以房地产投资回升、价格回升为信号。
2015年开始，在限购松绑、信贷宽松，再加上其他一系列因素的推动下，房地产销售迎来了一次小高潮。今年前10个月，主要房地产企业的销售额大都超过了去年全年。但是新政之后，形势发生了变化，部分一二线城市环比出现了回落，三四线城市则相对稳定。
侯云春认为，房地产进入一个调整的时期，行业的发展必须根据中国城市化的进程、城乡人民生活水平提高和对房地产实实在在的需求来发展。同时，房地产的企业也会经历一波较大规模的兼并重组，行业集中度提升。
侯云春同时表示，中国房地产依然处在稳步发展的阶段，面对目前的国际国内环境，经济进入下行通道，这时需求发生了变化，矛盾主要在供给侧。同时要供求两端着力，因城施策，促进房地产理性健康的可持续发展。
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