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陶然：控制性允许集体建设用地入市
作者：陶然 2017-07-12 10:45
一些城市出现了鬼城，一二线城市出现了房价泡沫，这是控制集体用地入市造成的负面效应。
经济观察报 陶然/评 我认为文贯中教授这个报告确实存在赵燕菁教授说的几个问题。比如说，中国土地城市化，我们现在看中国城市的扩张，土地城镇化已经占地非常多，土地城镇化多少已经完成这个判断应该是没有错的，但这里面确实存在大量的结构问题。另外，要看到人口流入地城市的情况，比如北京、上海还有大片土地是可以用来给流动人口提供住宅的。我们的房子盖起来了，但两亿多农民工及其家庭成员，加起来差不多有三四亿人买不起房子。从这个意义上来讲，土地城镇化在这些地区还没有完全完成。
赵老师认为我们后面可以做一种收费模式，在既有存量土地上标价。但怎么定价是一个很困难的问题，这些土地早就已经出让出去了，不能再收了。现在政府的供地模式就是最大化财政的模式，要偏离这个模式，就会让政府少收钱。靠政府自己调结构是有财政损失的，所以它不愿意干。从这个意义上来讲，集体建设用地入市还是有必要的。
这里最关键的问题是，原来市场是一个扭曲的市场，是一个政府在工业用地上是全国性的买方市场，在商住用地是局域性的卖房市场。这个游戏模式不但玩不下去，还形成了地方政府大规模的负债，一些城市出现了鬼城，一二线城市出现了房价泡沫，这是控制集体用地入市造成的负面效应。
在这种情况下，你会发现住宅用地的价格超高，而且供应不足，但政府又不愿意供。已经居住在城市里的人，大部分人已经买了房子，90%有户口的居民有一套住房，20%有两套或者两套以上。但是，在这个城市里面打工的人，房价跌一半都买不起，但跌30%房价泡沫就会破掉。所以，这样的需求结构，就会面临一个结果：文老师说的集中入市，不管多么小心都可能会让泡沫直接破灭。
所以，从这个意义上来讲，我的建议是控制性地允许集体建设用地入市，先做市场性的出租房，等10年到15年以后再逐渐上市。这可能是可以拉动增长、拉动内需的一种改革方式。
文贯中回应
陶然教授认为我的建议会导致中国房市的崩溃，显然不赞成我的建议。但是，我不明白其推论的逻辑。中国房市充满泡沫，面临崩溃的危险，是他多年观点。根据我的分析，原因是土地分类比例严重失调，如果继续下去，迟早会破掉。为了防止日后的大崩溃风险，在五点建议中我提出作为开放各类土地交易的前提，是暂维持现有土地的分类不变。在这一前提下，我不明白，为何会触发房市的崩溃。今后政府可以根据价格的波动幅度，相机调整不同用途的土地的比例，逐渐释放泡沫的压力，不是可以避免大崩溃吗？
（本专题内容来自“产权安排与要素流转——农村改革与城市化”研讨会。此研讨会由中国财富管理50人论坛主办，会议主持者为50人论坛秘书长刘喜元。文章系由各位嘉宾发言内容整理而成，并经本人审定，内容刊发时有删节，所有文章均不代表50人论坛观点立场。）
