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存量市场拐点出现 房地产基金机会来了
作者：黄一帆 2017-09-18 10:31
地产业内人士表示，中国将进入存量地产时代，房地产的融资手段也在发生深刻变化。
（图片提供：全景视觉）
经济观察报 记者 黄一帆 房地产信贷调控政策又迎来加码。
近期，北京、深圳两地银监局及央行分支机构发文通知，提示辖区内银行金融机构发放个人消费贷款和个人经营贷款存在违规流入房地产市场情况，要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规进入房地产市场。
在房地产市场尝遍各种“新药方”后，“调控措施”开始奏效，多位地产业内人士表示，中国将进入存量地产时代，房地产的融资手段也在发生深刻变化。
REITs、不动产证券化产品作为盘活商业地产的有效手段开始受到重视。同时，歌斐资产发布的《2017中国房地产金融行业白皮书》也显示，随着存量市场拐点的出现，房地产基金开始兴起且开始偏向主动管理型。
地产投资基金崛起
楼市各项调控组合拳出手后房地产市场有所冷却。
财川证券分析师宋红欣在研报中指出，全国楼市已进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代。宋红欣指出，2017年商品房成交持续萎缩，30大中城市商品房成交量持续低迷，一直维持在20万套之下，2月份更是降至10.53万套，3月份短暂回暖，但随后连续4个月下降。
根据歌斐资产判断，与房地产开发更直接相关的新增建设用地和工程开发建设投资额（已扣减土地购置费用）占国民经济的比重均已在十二五期间见顶，可以确定的是，全国主要城市的房地产市场，逐步由增量迈向存量时代。
值得注意的是，伴随着由增量市场转向存量市场拐点的出现，以保险机构和房地产基金为代表的国内机构资本在商业房地产大宗投资市场迅猛崛起。歌斐资产指出，国内机构资本在内资投资总额中所占份额已由2008-2010年间的17%翻番至35%。
根据歌斐资产预计，未来四年为国内机构资本建仓时期，预计将有上万亿资金排队入市，其中险资的体量占到了绝大多数：据估计，中国保险公司管理资产的总规模约为1.9万亿美元，如果将房地产平均投资份额提高至5%，投资总额将达到950亿美元，这意味着为市场带来6000亿人民币的增量资金。
现实的情况是，尽管由于2014年保监会修订规则，商业保险公司可以将30%资产投资房地产，但截至2016年末，其房地产投资规模不到总资产1%，与国际标杆保险公司10%左右的不动产投资配比相比差距显著。
而就房地产基金而言，也在发生很大变化。一般来说，房地产投资基金主要通过股权加债权的投资参与房企项目开发或运作。歌斐资产发现，地产基金投资越来越趋向于具备主动管理属性，且投资标的开始出现多元业态。“在去杠杆大背景下，呈现出了从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的双重转向。”
该转变也与纯债类属性的地产基金受监管限制，融资成本过高有关。
歌斐资产相关人士表示，从2017年1-4月份，主要上市房企总融资规模3109亿，同比下滑42%，从融资结构来看，受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑，融资规模分别同比下滑65%、99%和89%。房企相应会寻求中期票据、信托以及其他创新融资等，其中中期票据又受到资产比例的限制要求，信托融资受到房企资质的限制。
各类传统债权融资渠道收缩，给股权型房地产基金带去了机会。
诺亚财富方面负责人表示，伴随着房地产“黄金十年”的悄然远去，在调控政策与市场周期双重限制下的房地产行业亦呈现出了“新常态”。从该角度来说，房企开放股权合作的意向明显。“这对投资者来说就是一个参与房地产股权投资的好机会。”
根据歌斐资产白皮书指出，从市场机会而言，房地产市场总成交规模超十万亿，对投资者而言，更有广阔投资空间和多样化投资标的。2016年，全国商品房销售额11.7万亿；在商办大宗交易中，2016年上海当年成交额约960亿，北京在380亿左右。投资标的上，有住宅、写字楼、商业、酒店等多样化的选择。
优客工场创始人毛大庆指出,中国房地产市场已经由开发时代,转向存量资产运营时代。但这并不能说明市场没有增量盈利空间。比如写字楼市场还有巨大的蓝海市场,需要机构转变经营思路——从原先的销售性思维向服务型思维转变,打造成社群化、个性化服务的楼宇经济模式,成为全新的房地产内容制造商与提供商,左手为开发商服务,右手为顾客服务,反而能迎来新的房地产投资获利新空间。
REITs的空间
REITs (Real Estate Investment Trust)是房地产信托投资基金的简称，是一种以发行股权性收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给股东的一种信托基金，并可在交易所流通交易。
作为存量地产开发的金融工具，歌斐资产方面人士表示，REITs 有收益状况良好和市场的关联度较低以及更低的波动性、流动性等优点。截至2010年12月31日的35年时间里，美国权益REITs提供了平均14.0%的年度总回报，这一表现相对于同时期的其他指数的回报要好得多；REITs 的收益主要来源于每年稳定的租金和抵押贷款利息收入，同时，REITs必须分配至少90% 的年度应税收入作为股息给投资者。
根据资产证券化（ABS）方面人士分析，美国全市场REITs 股息率较高。目前总市值1.13万亿美元，平均每股46.64美元，加权平均84.54美元，平均市盈率66左右，加权平均EPS2.23，REITs具有较高的股息率，平均股息率高达11.69%，加权平均后4.35%左右，而S&P500股息率仅1.99%。
目前房地产资产证券化发行情况大致包括保障房、购房尾款、供应链、住房公积金、物业管理费、REITs、房地产ABS等诸多类型。截至2017年3月，总额达到172.34亿元，其中RE-ITs有91.61亿元。
目前的限购限贷政策重点在压制需求端，而在此时布局房地产可以铺货周期性基于。根据歌斐资产房地产条线相关研究指出，地产周期背后是政策调控产生的需求释放波动。对于投资者来说，被调控暂时抑制的需求未来仍然强劲，在需求被抑制时提前布局是最佳的。
而资产证券化和REITS都只是一种金融工具，只是创造了一种新的融资方式，一种新的资产配置品种，创造了更强的流动性，产生不同产品分层对应不同的风险收益；但其并不能改变基础资产本身，投资人还是需要穿透看基础资产的实质。
诺亚财富方面负责人表示，中国后房地产时代来临，一二线城市周边区域投资机会涌现。由于中国目前城市化率已经超过50%，这意味着一个关键性的改变——城市化的“以面代点”成为未来趋势，核心城市及其周边均有投资机会，长期来看，一二线城市仍然可以聚集人口、产业等多项资源红利，而当前房地产政策“因城施策”，热点城市周边的城市圈可继续享受鼓励去库存、货币化安置等多重政策红利，是一波全新的投资机遇。歌斐旗下团队已拥有三条成熟成品线参与存量地产运营内容。
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黄一帆经济观察报记者
华东新闻中心记者
关注上市公司的资本运作和资本市场中所发生的好玩的事，对未知事物充满好奇，对已知事物挖掘未知面。
关注领域：上市公司、券商、新三板。擅长深度报道。