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朗诗田明：今年下半年房地产市场会逐步看淡
作者：姚瑾玲 2018-04-18 19:26
中国房地产市场的下半场似乎已悄然来临。
（图片来源：全景视觉）
经济观察网 记者 姚瑾玲 “房地产行业从趋势上判断，粗放式的大规模开发阶段可能已经见底了。”4月15日下午的中欧国际工商学院社会责任主题论坛会后，朗诗绿色集团（00106.HK）董事长田明在接受经济观察网记者采访时表示，今年下半年房地产市场会逐步看淡，主要原因有两个，一是货币政策的趋紧，另一是调控政策和其的推出时间。
田明认为，中央去杠杆的决心很大，加上严厉的监管，造成内地资金趋紧，甚至目前内地资金紧张的趋势已经传导到了香港的美元债市场。资金成本的上升，也导致了我国资本有外流的趋势，并且在高杠杆的情况下，政策的空间已经不多。
资金链趋紧将会影响房地产市场的供需双方。在开发商端，资金紧张的压力倒逼着房企加大销售力度，以实现现金回笼。在调控政策趋紧的城市，去化难度大；而在政策偏松的城市，因为有着回笼现金的需求，房企会将价格适度调低，房价随之下行，而这又会传导至购买端。从购买端来说，银行个人按揭贷款业务的指标收紧，会增加普通购房者的购房难度。除却刚需，房价下行也势必会导致投资型购房者持观望态度。
关于行政调控和其的推出时间，田明认为，在楼市过热的时候调控是有道理的，但行政调控往往会超调。由于不会有超前预判，政府的调控政策往往会在市场已经开始趋冷的时候才推出。据其判断，这种延后一般为几个月至半年的时间。而调控政策推出的延后，也会加大开发商的资金压力。
面对目前严峻的政策市场环境，众房企的应对之策历来相似：更快更大更强。
此前，融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌曾评论当下的房地产市场是大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。以最快的速度做大规模，似乎是房企群雄逐鹿的必经之径。田明却认为，当下中国的市场已经改变，过去以住宅散售、快周转的模式基本走到尽头，一旦支撑这种模式的外部环境发生变化，规模做得再大也没用，“巨人也会倒下，而且倒得更无可救药”。
那么强化高周转是否是房企问鼎的另一路径？对此田明认为，高周转往往会给地产商带来两个效果，其中一个是提高净资产收益率。当总资产规模、杠杆不变时，周转越快，净资产收益率即越高。但眼下的高周转，更主要的还是指向另一个目标——回笼现金。在众房企“后期资金会偏紧”的一致预期下，加快销售，把存量土地和在建工程尽快地变成现金回笼，是当下房企强调高周转的逻辑，“大家的预判一致，后面的日子不好过，多拿点钱，要么续命，要么想着将来别人没钱我有钱。”
中国房地产市场的下半场似乎已悄然来临。关于房地产市场未来的方向，田明认为，中国房地产正处于由1.0向2.0迈进的阶段，2.0的生态将会更加多元化。
在1.0时代，房企的商业模式基本都为住宅开发，没有整售和持有出租，而是散售、预售，“然后所有人都在要求最快的速度周转，政府以最快的速度报批。房子是百年大计，你总要有个合理的设计和生产工期，总要追求质量，我们的城镇人口居住面积已经大于40平方米了，超过了好多发达地区，我们不缺房，这么疯狂地赶下去，什么时候是尽头？显然这个路走着走着就窄了，这是大势所趋。”
而在2.0的房地产生态里，分工会趋于专业化，会在不同的领域里行程一些有特长的公司，“一个是专业化，一个是金融化，我觉得这是后续房地产的一个主要进化方向。”田明表示，谁能率先完成这种升级迭代，谁就有可能从现在的市场调整中逃生出来，进入一个新的市场。
“我们现在的模式在不断结束中，什么时候结束，取决于外部形势，也取决于我们政策调控的力度。说不定这一次能做到呢？”田明说。
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