华夏幸福答上交所“18问” 其董秘称无须过度解读

作者:田国宝 2018-04-21 19:00  0

对于外界普遍关注的应收款数额较大问题,林成红认为,这是由华夏幸福的模式所决定,与传统房地产结算不同,产业新城结算周期较长是主要原因。

(图片来源:华夏幸福官网)

经济观察网 记者 田国宝 在收到上海证券交易所(下称“上交所”)问询函的一周之后,华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH,下称“华夏幸福”)做出了回复。4月20日晚间,华夏幸福发布公告,就上交所关于华夏幸福2017年年度报告事后审核问询函进行回复。

问询函于4月13日发出,主要针对华夏幸福的产业新城、房地产开发、融资与资金等业务,要求进一步补充披露信息。华夏幸福随即开始着手问询函的回复工作,同时华夏幸福董事会秘书林成红也赴上海与上交所就问询事宜进行沟通。

4月17日,林成红告诉经济观察网记者,问询函答复已经完成,会计事务所正在做审核确认。其表示,目前监管部门对上市公司问询已经逐步呈现常态化,问询并不仅仅针对华夏幸福一家,无须过度解读。

对于上交所问询函中提出的“18问”,4月20日,华夏幸福通过公告进行一一回应,对于外界普遍关注的应收款数额较大问题,林成红认为,这是由华夏幸福的模式所决定,与传统房地产结算不同,产业新城结算周期较长是主要原因。

记者整理了此次上交所问询函的18个问题与华夏幸福的相关回复如下:

一、关于产业新城业务

1、问:按产业发展服务、基础设施建设服务等业务披露各业务的收入确认政策、营业收入、已收款项和应收款项;结算周期或回款周期超过1年的项目情况,包括已投资金额、结算或回款周期较长的原因,后续回款安排;结合行业可比公司情况及公司以往情况,说明不计提减值准备的合理性,及是否符合会计准则的规定。

华夏幸福:产业发展服务收入在提供劳务后,基础设施建设收入在工程竣工验收后,土地整理收入自移交土地部门后,园区综合服务收入为提供服务后,公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。上述产业发展服务、基础设施建设服务等各项业务收入,按照协议双方约定的方式和时间进行结算。

公司每年与政府进行结算,政府对结算结果进行审核后纳入最近一年的财政预算予以支付,需要一定的工作周期,通常为一年以内,在政府纳入预算逐步支付后应收账款逐渐减少。

公司房地产开发、产业新城业务结算周期通常在一年以上。

产业新城业务属于PPP业务,而非传统BT类业务,公司提供从产业新城设计规划到建设开发的一体化服务,与当地政府签订产业新城整体合作协议,而不会就其中某一项建设工程与政府签订具有建设施工要求和验收标准的基建或公建的建设开发协议。

根据政府的规划政策要求实时调整设计规划方案,最终经当地政府验收认可并出具确认结算文件后,才能确认收入,政府认可的成本标准与实际发生成本会有所不同,因此,公司采用根据政府出具的结算文件确认收入。

报告期末存货账面价值2,297.9亿元,其中产业新城业务存货920.7亿元,剩余1,377.2亿元主要为房地产开发业务存货。

三年以上的存货123.3亿,占存货总额比13.4%,主要涉及京津冀区域的固安工业园区、固安新兴示范区、大厂高新技术产业开发区,主要为土地整理及基础设施建设业务,前期投资金额较大,周期较长,上述区域相关业务的建设周期一般是两到三年,但由于规划调整、施工政策和手续办理等原因,部分项目建设周期超过三年,结算相对滞后。

截至2017年12月31日,公司在沈水产业新城累计投资达26.49亿元,累计结算收入达28.12亿元,回款为17.45亿元。由于委托区域内政府新增财政收入增长缓慢,导致回款周期比其他区域相对较长,出现了一年以上的应收账款余额。

因公司产业新城业务主要客户是地方政府,信用良好,且绝大部分应收账款账龄在一年以内,公司根据企业会计准则判断其并无坏账风险,故未计提坏账准备。

部分开展类似业务的其他公司,根据其自身的业务特点,对项目的应收款项余额,目前未出现计提坏账的情形。

2、问:除固安、大厂等廊坊市地区外,本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性及完整性承担个别及连带责任。其他区域产业新城业务收入情况;考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来源,请公司说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性,并充分提示相关风险。

华夏幸福:廊坊地区外以外产业新城业务收入为98亿元。报告期内,公司产业新城业务异地复制逐步加速。

从收入的区域结构来看,非京津冀区域产业新城收入62.2亿,同比增长134%,占比从2016年的15%进一步提升至22%。随着公司产业新城业务异地复制战略的进一步落地,公司产业新城模式的可复制性和推广性有望逐步兑现。

公司的产业园区业务具有投资金额较大、业务周期较长、业务环节较复杂的特点,需要公司具备较强的综合开发能力。其中,产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大。

3、问:请公司按落地投资额前十大项目,列示投资方、签约时间、签约金额、落地投资额、是否存在关联关系等情况。

华夏幸福:入园协议系政府机构与入园企业签署,属于入园企业的商业机密,故表格隐去入园企业名称。

由于入园企业与当地政府签约金额为意向金额,企业入园后根据其经营需要进行实际落地投资,故而实际结算落地投资额与签约金额并不完全一致。

入园企业霸州市云谷电子科技有限公司实际控制人与公司实际控制人同为王文学,因此该入园企业为公司的关联方,但其与政府签署入园协议的行为不属于公司与其之间的关联交易。

4、问:请公司补充披露海外产业园区项目的进展,包括计划投资金额、已投入金额、开工时间、预计完工时间、是否已产生收入等。

华夏幸福:公司积极响应国家“一带一路”合作倡议,截至目前已分别在印度哈里亚纳邦和马哈拉施特拉邦、文莱Jerudong滨水区和Tungku地区、埃及开罗区域、菲律宾八打雁省签署了谅解备忘录和投资框架协议,在越南同奈省、印尼万丹省唐格朗市和卡拉旺签署了投资开发合作协议。

其中已经正式开展业务的海外产业园区项目包括印尼卡拉旺工业产业园和印尼唐格朗工业产业园区项目,总投资85.5亿元,已经投入17.44亿元。

5、问:请公司说明综合服务业务具体内容、收入确认条件,以及毛利率增长较多的原因。

华夏幸福:公司提供规划设计与咨询、城市运营维护等服务,地方政府向公司支付服务费用,该等费用中政府付费部分按照国家定价执行,无国家定价的,按照政府指导价或经双方商定的市场价确定。

综合服务收入确认条件为:公司在提供劳务后,与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入,最终以双方认可的第三方中介机构审计报告为准,由地方政府出具结算文件用于确认该类收入。

综合服务业务中,规划设计咨询类服务收入毛利率较高,城市运营维护等收入毛利率较低,不同年度结算的上述两类业务比例不同,因此各年度间的毛利率存在差异。

二、关于房地产开发业务

6、问:请公司补充披露结合公司房地产开发业务的区域分布、行业可比公司情况,说明房地产开发业务收入下降的原因;结合区域房地产政策及房地产开发业务的预售情况,说明收入下降是否存在持续性,并充分提示风险。

华夏幸福:2017年房地产开发业务结转收入多为2014和2015年销售项目,其中京津冀区域收入占比87%以上。由于2017年京津冀区域规划政策和环保政策等政策的调整,该区域房地产公司的业务受到了一定影响。公司部分房地产项目施工进度出现了滞后的情况,项目实际竣备交付结转时间将延后。

在京津冀区域房地产相关政策调控的背景下,区域房地产市场呈现平稳发展局面。公司2016年在该区域实现销售额944亿元,2017年实现销售额916亿元, 保持基本平稳态势。

公司在非京津冀区域的销售占比迅速提升。根据公司2018年一季度经营简报,公司在非京津冀区域(环南京、环杭州、环武汉、环合肥、环郑州等)房地产销售面积占公司整体销售面积的比重已超过50%。

报告期末房地产业务存货余额为1,376.3亿元,房地产业务预收账款余额为1,274.4亿元,基本覆盖存货。2018年公司房地产开发业务预计结转收入超过500亿元,锁定率超过90%,预计同比增长超过70%。

基于上述情况,公司的房地产业务收入下降不存在持续性。受宏观调控政策和环保政策的影响,公司部分房地产项目施工进度可能存在滞后的风险,实际竣备交房时间可能延后,导致公司存货周转下降。

7、问:请公司补充披露可供出售项目的开盘时间,未完成预售的原因,结合主要可供出售项目对应的园区建设情况说明是否存在减值问题。请会计师发表明确意见。

华夏幸福:受部分区域规划调整及房地产行业调控的影响,部分区域房地产项目销售进度延缓。京津冀等重点限购限贷政策调控区域,部分开盘项目去化率下降,公司放缓项目推盘节奏,将该类存货作为储备供未来发展。为应对政策影响,公司在2017年已开始努力推动京津冀区域存量房的去化,加快供货推盘,同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。

由于部分城市房价、地价持续调整,公司对2017年末存在风险的项目计提存货跌价准备3.94亿元。公司房地产开发业务主要围绕产业园区开展,主要聚焦精耕核心城市群,2018年一季度京津冀区域项目销售均价1.5万元/㎡, 非京津冀区域项目销售均价0.63万元/㎡,均高于成本,不存在减值风险。

三、关于融资与资金状况

8、问:请公司结合永续债的性质、利率调整约定及后续偿还安排,说明将永续债计入权益、未计提应付利息是否符合会计准则的规定;如考虑永续债部分公司的资产负债率水平;结合当前金融监管政策及委托贷款资金来源,说明该融资业务是否具有可持续性。

华夏幸福:公司持有的永续债为可续期或无固定期限的债务,不具有交付本金的强制义务,公司永续债持有者无权要求发行人赎回或者回购该等金融工具,也无权要求发行人强制付息,符合上述权益工具的特征或规定,应计入所有者权益项下其他权益工具。作为一项权益工具,付息安排按其性质作为利润分配进行核算。

永续债业务符合国家监管部门的各项法律规定与制度。目前公司该类融资总体规模较小,公司会根据自身需要来确定后续该类融资总量。

9、问:请公司补充说明近三年下属子公司引入金融机构的情况,包括机构名称、引入时间、投资金额、退出时间、退出金额、年化投资回报率等;公司是否承担强制回购、担保、保底收益等义务;结合当前金融监管政策,说明该类融资业务的可持续性。

华夏幸福:各投资人根据投资所属期间、公司经营情况获取的收益率各不相同,公司不存在强制回购及提供保底收益情况。

与合作方在项目股权层面的合作,属于共担风险、共享收益的股权合作行为,符合国家监管部门的各项法律规定与制度,也符合目前的金融监管政策。

公司的业务模式属于国家支持和鼓励的产业新城业务,盈利水平良好,是合作伙伴比较看好的投资标的。公司按照经营需要及项目需要,与金融机构及同行业企业在项目层面上进行合作。

根据公司发展战略及2018年经营计划,公司将与优秀的同行业企业全面进行合作开发,共同发展产业新城及房地产业务。目前已与部分同行业公司签署战略合作协议,并已开展了如联合竞拍土地等方面的合作。

10、问:请公司说明结合公司的现金流状况说明具体的偿还安排。

华夏幸福:报告期末,公司其他流动负债余额约100.79亿元,具体构成为短期应付债券余额75.84亿元、预提土地增值税24.83亿元和待转销项税额0.12亿元,公司报告期末货币资金余额681亿元,创历史新高且远高于一年内到期的有息负债338.4亿元。公司有足够的偿还能力。

11、问:请公司补充说明各细分业务的现金流情况;全年经营活动现金流为负的主要原因,是否对公司生产经营产生影响,公司有哪些应对措施。

华夏幸福:2017年第三季度公司聚焦开拓新区域,加快了异地复制的步伐,产业新城业务支出大幅增加;同时受国家宏观调控及环保政策的影响,地产业务回款同比下降,因此第三季度整体经营性现金流量净额下降较多;2017全年回款同比下降13.4%,经营活动现金流为负。

经过聚焦精耕核心区域及经营能力提升,尤其是2017年四季度相关政策逐渐清晰明朗,回款虽同比仍有下降,但回款及经营现金流比三季度已有大幅改善。截至2017年12月31日,公司货币资金余额681亿,为历史最高,占总资产比率为18.1%,属同行业中较高水平,保障了公司正常的生产经营。

12、问:请公司补充披露前五大应付票据的交易对方、交易背景;结合公司的现金流情况,说明大量采用应付票据方式结算的原因。

华夏幸福:2017年末公司应付票据金额84.67亿元,期末存货余额2298亿,同比增幅56%,应付账款及应付票据合计339亿,同比增幅56%。应付款项增长主要是由于存货增长所致,其中应付票据均为商业承兑汇票,公司为了合理控制现金流,采用应付票据等支付方式。

公司目前资金状况良好,报告期末货币资金余额681亿元,而应付票据余额仅84.67亿元。应付票据是主流房企普遍使用的灵活的支付方式,有助于公司加快项目进展,提高周转效率。

四、其他事项

13、问:请公司说明公司承担的主要权利义务;相关资产管理计划的资金投向。

华夏幸福:2017年,公司用自有资金购买的信托产品、资产管理计划的投向主要为园区建设、部分地产项目等,其目的是在依法合规的前提下采用合理灵活的商业策略,更有效的实现公司的经营目的。

14、问:请公司补充披露公司承担主要的权利义务;结构化主体的主要资金投向,包括区域、项目、金额、时间等。

华夏幸福:公司在上述结构化主体承担的主要权利义务以及该等主体的主要资金投向(包括区域、项目、金额、时间等)详见下表(略)。公司在各结构化主体中均不存在承诺保底、承诺收益率、承诺回购或结构化分层等情形。

15、问:请公司补充披露拆出方的股东结构,公司与拆出方具体的关联关系;是否履行相应决策程序、其他股东是否按持股比例同比例予以拆借。

华夏幸福:截至2017年末,公司分别向南京东方大唐置业有限公司、河北业茂房地产开发有限公司和上海宏士达房地产开发有限公司拆出资金合计约17.16亿元,其目的是为了公司的经营需要。公司对上述资金拆借都约定了利息费用,没有损害公司及股东的利益。

由于连续十二个月发生的委托贷款累计金额将超过公司净资产的50%,经公司第六届董事会第五次会议及公司2017年第二次临时股东大会审议通过,公司委托中国农业银行南汇支行向上海宏士达提供委托贷款合计7.96亿。上海宏士达其他股东未提供同比例拆借,但公司对本次拆借约定了利息费用,且要求上海宏士达以其持有的土地使用权为本次拆借提供了抵押担保,风险可控。该项目目前运转正常。

16、问:请公司补充披露个人借款的交易背景、是否为关联交易。

华夏幸福:本期其他应收款中的个人借款余额4141.73万元,主要为公司内部员工因出差、会议安排、出国考察经费、新拓区域拓展经费、品牌推广活动经费等或其他临时性周转事项发生的预借款,不存在关联交易行为。

公司对于员工预借款的管理及催收,有严格的管理制度,用以规范员工预借款行为及员工预借款的催收及清理,公司对违反制度规定的行为,给予相应处罚。

17、问:请公司补充披露取得实际控制权的方式,是否具有稳定性;各方的实际出资情况;空港投资是否实际开展业务,如未开展,请说明原因。

华夏幸福:廊坊空港投资开发有限公司董事会成员共9人,其中廊坊市投资控股集团有限公司委派4人,国开金融有限责任公司委派2人,华夏幸福基业股份有限公司委派2人,新奥文化产业发展有限公司委派1人。廊坊市投资控股集团有限公司委托授权华夏幸福的委派董事代为行使廊坊控股委派董事的董事权利,因此公司对该企业拥有实际控制权,应将其纳入合并。

空港公司成立最初是受廊坊市政府委托进行北京新机场(廊坊区域)的建设工作,原计划项目规划未获批复,现公司正与廊坊市投资集团有限公司协商其他合作方式和合作平台。空港公司现无实质业务开展,且各股东并无实际出资,公司取得空港公司并表权利具有稳定性。

18、问:请公司补充披露委托贷款的发放对方、是否存在关联关系、期限、利率等情况;剩余5000万元与预逾期委托贷款是否计提减值准备。

华夏幸福:公司2017年度的委托贷款发生额为1476150,000元,其中发生逾期3.37亿元。其中向长城重型机械制造有限公司提供委托贷款2.87亿元,对方已提供足额土地使用权抵押担保,不存在债权无法实现的风险,因此未计提坏账准备,公司正在采取积极措施收回逾期贷款。

剩余5000万逾期委贷为河北雄威化工股份有限公司的委托贷款,2017年对方提供了足额土地使用权抵押担保,不存在债权无法实现的风险,因此未计提坏账准备,且该笔委贷已于2018年3月完成还款。

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田国宝经济观察报记者

经济观察报 地产部记者
曾在中国房地产报担任记者 。主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域,擅长深度报道和调查报道。

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