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民企首单长租公寓储架式类REITs正式发行 旭辉欲做“中国版EQR”
作者：谢敏敏 2018-08-13 13:21
从长远发展来看，旭辉领寓的野心不小，其目标是打造中国版EQR。
（图片来源：全景视觉）
经济观察网 记者 谢敏敏 8月9日，旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行，这也意味着国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。
此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其特点在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。而此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行、中信银行、建信养老保险。
首期发行的底标项目为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。旭辉领寓方面表示，这使得领寓成为了租赁市场首家以双产品线作为底层资产获得储架式权益类REITs发行的民企。
旭辉领寓CEO张爱华对经济观察网表示，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有遇到太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。她还进一步透露，二期发行已经在筹备当中。
旭辉集团于2016年进军长租公寓市场，并形成了长租公寓品牌“领寓”。公开资料显示，目前旭辉领寓已完成了对一线、二线核心城市的公寓布局规划，在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都、郑州等19个城市管理规模已逾35000间。
目前长租公寓行业普遍处于重资本投入、盈利难的阶段。对此，张爱华表示，短期内领寓会实现单个项目的盈利，“目前领寓的IRR（内部收益率）大于15%。我们每个项目在投资阶段有2个重要指标，一是IRR达到15%以上，一个是签约年限一半之内要回本。这是两本账，一个是现金流的账，一个是利润账。利润账是看每一年的，比如装修成本要摊到每一年，每一年都有运用成本，要看GOP（Gross Operating Profit,即营业毛利）有多少，第一年的时候有持平或者要求低一点，之后每一年都要求有利润产生。”
规模化扩张是长租公寓企业的必经之路。旭辉领域的计划是2018年底实现管理规模6万间，到2021年管理规模将达20万间，并实现IPO上市。
值得一提的是，领寓已经开始了国际化布局。今年5月，旭辉领寓与日本公寓及酒店综合开发运营商Global Agents 达成战略合作，在国内引入日本先进的运营管理体系和产品打造经验；同时成立合资公司，携手开拓日本市场，这也是领寓迈出全球化发展的第一步。
“未来我们会加大在重资产领域的投入。”张爱华表示，旭辉领寓的定位是走轻重结合、规模化发展的道路，在其未来战略规划中，重资产比例也由之前的30%调整到40%-50%，最终与轻资产部分形成1:1的状态。但她同时强调，只会持有优质资产，并不会通过大规模的并购迅速扩张。
而从长远发展来看，旭辉领寓的野心不小，其目标是打造中国版EQR。美国EQR于1969年成立，1993年上市，是美国第一家上市的公寓REITs，也是美国最大的公寓运营商。如今这家公寓运营商的总市值超过了240亿美元。
EQR的扩张战略是通过收购资产包、多渠道融资的方式进行资本的灵活运营。张爱华认为，EQR的发展表明全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购，“旭辉领寓在金融运作方面秉承EQR的思路，发行类REITs，助力投融管退滚动起来，形成重资产运作的闭环；在重资产布局方面将采取更加市场化的运营管理方式，以优质底层资产为入口，整合产业链资源，带来资产增值。”
此外，旭辉领寓未来在债权、股权融资方面已有初步计划，会通过多元化的融资渠道，引进更低成本的资金，比如：债券融资、股权融资、成立并购基金平台以及险资等；计划在3年内启动上市准备工作，确保2021年IPO上市的战略目标。债权方面，领寓将进行重资产收购，联合外部基金、险资、银行、企业等丰富资金结构，成立平台公司进行联合收购。张爱华还表示，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试。
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