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荣盛转型：20年后康旅取代地产
作者：田国宝 2018-10-19 11:20
在荣盛转型康旅产业过程中，类货币的“盛行权”在其中扮演着重要的角色，这是荣盛在旅游地产领域的一种商业模型探索。
（图片来源：全景视觉）
经济观察报 记者 田国宝 “我们计划利用房地产接下来20年时间，把康旅板块做起来，可以取代开发成为公司主业。”荣盛康旅投资有限公司副总裁刘宏表示。
随着房地产调控不断深入，一些房地产开发企业开始酝酿转型或拓展新兴业务，碧桂园进军现代农业，恒大投资新能源汽车，融创利用收购万达的13个文旅项目拓展文化旅游业务，华夏幸福也将业务触角伸向高科技领域。
作为中国众多房地产开发商中的一员，从2009年前后，荣盛发展开始酝酿进军康旅项目，10年后的今天，荣盛宣布将康旅作为未来可以取代房地产业务的新产业进行培育。
刘宏对经济观察报表示，荣盛判断，房地产未来一段时间内还有发展空间，但从长远来看，越往后发展越艰难，在未来20年时间，荣盛计划通过房地产反哺方式，逐步培育、壮大康旅产业板块。
经济观察报记者发现，在荣盛转型康旅产业过程中，类货币的“盛行权”在其中扮演着重要的角色，这是荣盛在旅游地产领域的一种商业模型探索。在荣盛的愿景中，“盛行权”将荣盛发展当前房地产板块与未来康旅板块有机结合起来，相互促进发展。
10%盛行权
据刘宏描述，荣盛康旅原始商业模式是换住，但是由于不同物业之间差别造成换住障碍，“你买的是别墅，他买的是公寓，你们相互之间就没法换住，所以我们推出‘盛行权’，每个‘盛行权’相当于人民币1元。”
具体实施办法是，购房者购买荣盛康旅旗下物业，同时把物业委托给荣盛进行管理，在委托期限内，购房者可以获得每年购房款10%的“盛行权”，购房者可以在荣盛发展旗下盛行天下APP上进行类似换住消费。
荣盛康旅是荣盛发展旗下拓展转型业务的主要平台，其中荣盛发展持股85%，荣盛康旅管理层共同持股的河北中鸿凯盛投资股份有限公司持有15%股权，目前荣盛康旅旗下有33个康旅地产项目。
假如购房者以100万元总价购买荣盛康旅一套住宅，并将这套住宅委托给荣盛康旅旗下酒店管理，业主每年可以获得价值相当于10万元的“盛行权”，刘宏介绍，每年的“盛行权”为购房款的6%-10%之间，总价相对较高的别墅获得盛行权的比例相对较低。
确定委托管理后，荣盛康旅将相应“盛行权”打到购房者在盛行天下的账户中，购房者可以在该APP中用“盛行权”预定和支付荣盛康旅旗下全国各地的委托管理物业以及酒店。不过，利用“盛行权”居住酒店或者换住项目，还需要额外支付10%现金管理费。
购房款10%的“盛行权”，可以由业主自行支配。据刘宏介绍，发放“盛行权”主要为鼓励购房者旅游度假，10%的管理费主要为酒店项目基础管理服务费用。
连接新旧业务
“盛行权”前身为“荣盛币”，但“荣盛币”的使用范围更广泛，除了可以支付荣盛旗下酒店、餐饮、娱乐等费用外，还可以支付盛行天下APP上其他海内外旅游度假费用。
据刘宏介绍，无论是“荣盛币”，还是“盛行权”，初衷是为了带动荣盛康旅发展，但是由于“荣盛币”使用范围较广，导致一部分业主并没有用来居住，而是用来兑换商品，这与“荣盛币”推出的初衷相悖。
但是，由于一部分购房者获取和使用“荣盛币”还在履约期内，所以荣盛康旅又推出“盛行权”。“荣盛币”获取为购房款0.3%，购买总价100万元物业只能获得3000个“荣盛币”，如果是“盛行权”的话，则是10万个。
根据荣盛康旅的商业模型，如果按照购房款总价10%获得“盛行权”，购房者将物业委托给荣盛康旅10年，可以通过“盛行权”收回购房成本，同时还可以享受物业增值带来的收益。
虽然旅游地产有相应的资源禀赋，但由于远离城市中心，缺乏商业、教育、医疗等公共配套，对于多数购房者来说，升值空间不大，而且实际使用效率不高，这也是旅游地产普遍面临去化难的主要原因。
荣盛康旅希望通过“盛行权”为购房者提供一定的增值服务。刘宏介绍，实际使用中，购房者自己一年内很难用完“盛行权”。“盛行权”或“荣盛币”的推出，理论上支持了荣盛康旅旗下物业销售，增强了物业产品竞争力。不过由于荣盛康旅项目多数处于开发期或销售初期，目前并没有准确的数据证明“盛行权”对物业销售带来的作用。
另一方面，“盛行权”会对荣盛酒店利润形成吞噬，据荣盛康旅一位销售负责人介绍，尤其是国庆或者春节长假等旅游旺季，一些热点旅游区域的酒店住客中，使用“盛行权”的住客占有相当比例。
旅游地产季节性较强，旺季一房难求，淡季空置率较高，盛行权虽然让酒店和换住项目旺季时减少了实际收入，但也有望在淡季时增加入住率。
据荣盛康旅黄山公司副总经理邹盖介绍，目前荣盛康旅项目普遍处于投入期，多数项目还没有盈利，荣盛康旅项目开发周期较长，随着销售物业不断入市和康旅板块不断壮大，项目逐步会进入盈利期。
20年转型时间
荣盛康旅成立于2015年，是荣盛发展旗下与城市地产并行的新兴业务板块，同时也是荣盛转型的主要方向。据刘宏介绍，荣盛计划利用20年时间，逐步将康旅板块培育起来，替代房地产业务成为荣盛发展主业。
在康旅公司成立之前，荣盛发展业务有城市地产、产业地产和文旅地产业务，2015年，随着转型方向确定，荣盛发展在原有地产业务中部分旅游地产项目基础上成立独立的康旅投资公司，成为与房地产和金融并行的主要业务。
在旅游度假领域，国内已经兴起分时度假、返租等模式，但由于市场不成熟，逐步衰落，随后，以途家为代表的第三方经营模式开始兴起，荣盛康旅模式是建立在其他模式基础之上，但与其他模式又有所区别。
荣盛康旅项目中，除了一个收购获取的项目外，其他项目全部为荣盛康旅投资100%持股项目，每个项目起步面积为1000亩，开发周期普遍在10年甚至20年，刘宏介绍，荣盛康旅原则上不拿1000亩以下的项目。
荣盛康旅每一个项目，第一期通常开发自持的酒店，即荣盛自有的阿尔卡迪亚酒店，酒店开业后，二期项目开发公寓和别墅。这样做的好处是让购房者可以体验酒店服务，有利于物业销售；弊端是前期投入较大。
先建配套，再建项目，在项目开始销售的时候，有关健康、医疗、养生、旅游等配套设施多数已经建成并投入运营。根据荣盛康旅设想，任何一个项目销售完成后，荣盛康旅会继续经营酒店、医疗健康、文化、休闲等自持设施及业主换住物业等，随着项目逐步积累，这些配套逐步培育起来，成为未来荣盛发展主要业务。
据刘宏介绍，“盛行权”模式也减少了荣盛发展新业务的成本，根据荣盛测算，酒店项目自建成本为每间70万元，3万间酒店投入成本需要200多亿元，而通过委托经营业主物业，不仅降低业主物业空置率，同时也降低自己投入成本。
另外，利用“盛行权”消费的酒店客人，还伴随着餐饮、购物等相关消费，这些收入也一定程度弥补了酒店收入减少。刘宏介绍，目前荣盛酒店收入中，住宿费占比为60%以上。
截至目前，荣盛康旅旗下有33个康旅度假区项目，13家五星级酒店，7家普通酒店及15家特色民俗公寓，共有1.3万间房间。刘宏表示，目前酒店规模还无法实现“盛行天下”目标，房间数量还需要增加一倍，达到3万间左右。
根据荣盛的规划，康旅板块培育期为20年，主要分为三个阶段：第一个阶段在全国各地开发项目，并将各个项目相应资源整合起来；第二阶段为资源共享，在板块运营成熟后，通过整合内外部资源共享进一步丰富项目服务；第三阶段为社区运营，构建一个以荣盛康旅项目为中心的多级服务体系。
目前，荣盛康旅处于第一阶段的起步期，未来五年内主要进行多点布局，增加荣盛康旅度假项目及酒店数量。
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。