破解融资困境 房企主动上调公司债利率

作者:谢敏敏 2018-10-26 11:09  

除了成本上升,房企还面临融资渠道收紧的困境。在这种情况下,发行ABS等资产证券化融资产品成了近期诸多房企的突破之道。

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 谢敏敏 10月22日,上交所公告,绿地控股宣布将2015年公司债券(第一期)品种二的票面利率从3.80%上调至6.80%。

上调公司债利率并非绿地一家在操作。据经济观察报不完全统计,近期,包括大名城、红星美凯龙、新城、阳光城、复地、中海、正荣等在内的数家房企均上调了2015年或2016年发行的部分公司债票面利率。

阳光城执行副总裁吴建斌对经济观察报表示,公司债利率上调来自市场,属于随行就市,“今年上升了5%-10%”。

亿翰智库董事长陈啸天也对经济观察报表示,鉴于当下的融资环境,三年前一批即将在今年到期的房企公司债,无论是选择回售还是延期,均面临成本上涨的情况。

另一方面,房企近期新发行的债券利率也在走高,平均成本均超过7%甚至达到7.5%。此外,数位融资部门负责人透露,目前一些中小型房企的信托融资成本超过12%,私募融资成本高达15%。

除了成本上升,房企还面临融资渠道收紧的困境。在这种情况下,发行ABS等资产证券化融资产品成了近期诸多房企的突破之道。

主动上调利率

10月22日,绿地对2015年公司债券(第一期)品种二进行回售登记,期限为2018年10月22日至2018年10月26日。投资者可以将持有的本期债券按面值全部或部分回售给绿地,或选择继续持有。同时,绿地行使调整票面利率选择权,自2018年12月10日至2020年12月9日,将债券票面利率由3.80%上调至6.80%。

在融资难的背景下,房企主动上调利率,往往是为了吸引投资者继续持有债券。“几年前的债和现在的利率水平相差比较大,现在到期了,原先的投资者肯定不会接受原来的利率,自然而然就调整了。”一位绿地内部相关负责人对经济观察报说。

“不上调的话,就要准备现金去回购,而且现在发行公司债的成功几率比以前低,发行的利率也许会更高。总的来说,(上调利率)反而省钱了,用有限的成本上升换取了资金的继续使用。”该负责人表示。

“当时是政策,现在是行情。”陈啸天表示,2014年房企融资成本高昂,2015年开始,政策转向,停摆七八年之久的公司债和定增等融资方式均放开,此后房企融资成本一路走低,“直至现在,房企融资成本已经又在抬头了,这是很正常的事情,2014年的融资成本比这轮涨完还要高。”

陈啸天进一步表示,房企公司债利率上调的趋势目前才刚刚开始,“明年下半年会有一批债券集中兑付,要么选择兑付,要么延期、回售,不管怎样成本都会上调。”

融资成本上升5%-10%

当前,房地产的融资渠道有限,一位要求匿名的闽系房企执行总裁对经济观察报透露,“银行开发贷方面,基本上大型国有股份制银行都被卡死了,原则上是只能做存量,不让做增量。大的银行给到房地产项目的融资成本基本上上浮50%。银行也不让做委托贷款。”

根据同策研究院监测,2018年9月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元,环比减少26.48%。同策研究院表示,从走势来看,自2018年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽7月、8月小幅回温,但融资额与2018年前四个月相差甚远。9月融资总额更是创本年度融资额新低。

吴建斌对经济观察报表示,目前融资主力是开发贷,占70%以上,此外资产证券化占20%,标准化融资仅占10%。他进一步表示,今年房企平均融资成本约上升了5%-10%。

“此时还没有上市,没有评级,或者负债率太高的房企可能融资压力都会比较大。”陈啸天说。

相比中小房企,大型房企的融资存在一定优势。前述绿地相关负责人表示,目前融资大头依然是开发贷,今年绿地内部关于融资的一大基调即“尽可能加快开发贷的提取速度”。近期一些房企在新发行债券或票据时,面临着近10%甚至10%以上的高昂成本。

例如,9月,华夏幸福境外间接全资子公司向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券,票面利率为9%;10月19日,正荣地产公告,拟额外发行7000万美元于2021年到期的优先票据,将与2018年10月2日发行的2.8亿美元优先票据合并及构成单一系列,年息12.5%。

破题:资产证券化、转让股权

尽量拓宽融资渠道成了房企的当务之急。

同策研究院研究员陈朦朦认为,从金融机构规避竞争力弱的房企及部分叫停股权质押融资来看,“围魏救赵”或许有一线生机,如资产证券化或转让项目公司股权。

9月,中南建设全资子公司宁波中璟置业有限公司近期向杭州麦枫投资管理合伙企业(有限合伙)转让51%的股权,总融资额为0.8亿元。

发行ABS等资产证券化产品也成为房企的融资突破口。“什么渠道有机会,就优先做什么渠道。利用手头的物业资产做一些资产证券化的融资,这块也是比较有空间的。”前述绿地相关负责人表示。

10月,绿地发行总规模为10.53亿元的CMBS——“中信建投-绿地控股资产支持专项计划”,其中优先级10亿元。该笔CMBS底层资产为绿地位于北京、上海的3个物业。

在诸多资产证券化产品中,长租公寓的资产证券化颇受房企的青睐,此前已有多家房企发行。

9月19日,阳光城宣布设立“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”。产品发行规模共12.1亿元,A档票面利率6.3%。

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谢敏敏经济观察报记者

地产部记者
关注地产,常驻上海。

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