提高拿地标准 千亿之后阳光城继续降杠杆

作者:谢敏敏 2018-10-28 09:21  

在正常经营性活动方面,阳光城现阶段尽量用经营性流入去覆盖支出部分,而非大幅度依靠融资借贷。

(图片来源:全景视觉) 

经济观察网 记者 谢敏敏 10月26日晚,阳光城(000671.SZ)发布了前3季度业绩报告,2018年前3季度实现营业收入259.39亿元,同比增长67.13%;归母净利润15.81亿元,同比增长155.55%。

今年阳光城首次迈入了千亿门槛。数据显示,2018年1-9月阳光城实现销售额1090亿元,其中权益销售金额为838.03亿元。

在发布三季报之际,阳光城还发布了一份回购公告。根据公告,阳光城将以最高资金总额4.09亿元,以不超过人民币8.42元/股(含)回购股份。而在一周之前,阳光城管理层发出一份倡议书,倡议公司及全资子公司、控股子公司全体员工,用自有资金积极买入公司股票。随后,控股股东表示将以自有资金为员工增持公司股票提供兜底保证。

很显然,在今年地产股走势相对低迷的环境下,跨过千亿规模的阳光城对公司目前的估值和股价表现并不十分满意。“我们的股价确实是被低估的。”阳光城执行副总裁吴建斌对经济观察网表示。

擅长财务运作的吴建斌在2017年上任之初即对阳光城整体财务管理提出高要求,核心目标是优化财务结构。吴建斌表示,从三季报来看,目前阳光城方方面面的财务指标都得到了较好的改善,其中有息负债相比去年底降低了26亿元;截至9月末,公司经营性现金流113.18亿元,同比增长93.27%;毛利率从去年底的21%上升了5.09个百分点,至26.48%。

阳光城首席财务官陈霓也透露,阳光城已经从原来的融资驱动型企业慢慢朝着经营驱动型企业发展。

值得一提的是,今年年初阳光城计划拿地支出800亿元,但随着市场形势的变化,自3月份开始其内部对投资节奏作出调整,适度放缓了投资步伐。截至9月底,公司拿地开支仅216亿元,吴建斌表示,这是因为提高了拿地标准,预计全年土地支出约350亿元。

降杠杆

三季报显示,截至9月末,阳光城净负债率较2017年末下降44.18个百分点,扣除预收账款的资产负债率58.08%,较2017年末下降8.76个百分点;有息资产负债率较2017年末下降11.25个百分点,为41.97%。

“按照内部要求,我们对整体资产负债率的要求是要进行绝对的优化。另外今年在融资额方面有意地进行了一定控制,往年看阳光城,在销售规模大幅增长的时候,投资的绝对值也在不断增长,但今年会看到明显的变化,3到6月份的融资绝对值是持平的,到了9月底甚至是在下降的。”陈霓表示,在正常经营性活动方面,阳光城现阶段尽量用经营性流入去覆盖支出部分,而非大幅度依靠融资借贷。

吴建斌则表示,除了多个正向指标,依然有一些财务指标存在较大的改善空间。首当其冲的就是净资产负债率,此前吴建斌提出希望到2020年阳光城实现100%以下的净资产负债率,截至目前这一数字虽然较2017年末下降44.18个百分点至208%,但仍然居于高位,“到今年年底可能会到200%以下。这块我们仍然要继续大力改善。”

此外,由于地产行业融资难度加大,今年房企的平均融资成本均有所上升,阳光城也不例外。前3季度阳光城平均融资成本为7.9%,相较去年底略微上浮了10%左右。“这也是一个负向指标,但没办法,整个市场环境发生变化,融资难。能控制在这个水平,已算非常好了。”吴建斌还表示,阳光城预期,在今年底至明年,阳光城的境内外信用评级大概率会得以上调,届时融资成本这一数据将有所改善。

为了拓宽融资渠道,今年以来,吴建斌团队在推进资产证券化等创新型融资方面作出不少努力,包括应收账款证券化、小公募债券、购房尾款ABS、物业费证券化、办公物业类REITs、长租公寓等。据其透露,目前资产证券化融资占到阳光城整体融资额的20%,这一水平约为去年同期的三四倍,“这块对融资的补充还是非常大的。创新融资方面,我们目前应该是市场上做得最好的,而且效果很好。”

例如,9月7日,阳光城发布公告称,公司拟开展上游供应商、施工方对公司及其项目公司的应收账款供应链资产证券化工作,总计不超过50亿元;9月19日,阳光城还宣布设立“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”。产品发行规模共12.1亿元,A档票面利率6.3%。

“市场上能看到的所有的创新型金融产品,阳光城都已经拿到批文并且发行过一遍了。我们要打组合拳。”陈霓说。

“股价是被低估了”

截至10月26日收盘,阳光城股价报收5.35元/股,较前一日上涨3.28%。目前公司总市值约为216.68亿元,动态市盈率10.28倍。

吴建斌认为,这一价格是被低估的,“当然现在地产行业整体都是被低估的,并非阳光城一家。”

当日收盘之后,阳光城发布了一则回购公告。公告显示,阳光城将以最高资金总额4.09亿元,以不超过人民币8.42元/股(含),回购股份数量不少于当前公司总股本的0.6%(2430.04万股)且不超过当前公司总股本的1.2% (4860.09万股)。

而在10月11日,阳光城曾发布公告称,公司控股股东阳光集团或其全资子公司东方信隆资产管理有限公司或一致行动人福建康田实业集团有限公司拟于10月29日起12个月内增持公司股份不少于公司总股本的1%、且不超过2%。10月19日,管理层还号召全员增持公司股票。

吴建斌表示,号召员工增持背后,阳光城管理层算了一笔账:“我们未来的利润增长是看得见的,比如我一年销售额1000亿元,到2020年结算额就是1000亿元,即便利润表现再差,带来的利润额也有60亿-100亿元。再看看我们现在的估值,还是非常低的。”

在股价走势相对低迷的情况下,阳光城大股东的股份质押率一直居于高位,这也让投资者有所担心。

对此,吴建斌解释称,大股东补仓的成本是5元以下,而目前的股价是高于5元以上的。

“大股东还有一些投资都是可以通过出售快速变现的,但现在大股东并没有这么做,说明现在还没有很大的资金压力。”陈霓进一步解释,大股东将上市公司股票质押是大股东的融资方式之一,大多数情况下,股票并非唯一的质保物,一般是作为信用融资的追保,大都在场外进行,故估值条件较为宽松,不存在硬性的补仓平仓条款。

提高拿地标准

前三季度阳光城拿地开支仅216亿元,预计全年土地支出约350亿。而2017年其整体土地开支为650亿元,这意味着阳光城今年的投资步伐明显有所放缓。

吴建斌对经济观察网表示,这是因为拿地的标准有所提高。目前阳光城内部对新增项目设置了三大考核指标,首先是测算净利润率,此前对项目净利润率的要求是8%,如今提高到15%;其次是现金流回正的时间,对三四五线城市项目的要求是不超过12个月(不含融资),二线城市为12个月(含融资),一线城市不超过16个月(含融资);第三个指标是股东年化资金回报率不低于30%。

“拿地前,投资管理中心会先上报到集团的投资委员会,看看是否符合三个指标,符合指标的才考虑去拿,再依次打分,分数越高的就越往前排,有资金就优先投给分数高的项目。”吴建斌表示,对于三四线城市同样如此,“达不到标准我就不去,达到标准我就去。要优中选优。”

他进一步透露,随着调控深入以及市场的变化,市面上符合上述三个标准的项目机会也越来越多。

截至目前,阳光城总土地储备约4267万平方米,总货值为5800亿元。在跨过千亿门槛后,其第4季度的销售目标超过400亿元。

据吴建斌透露,阳光城4季度的经营目标将主要围绕三件事:保供货、全民营销、保现金流,“对区域总未来三个月的工作目标也进行了调整,原来是买地为主,接下来则是以营销为重心。”

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谢敏敏经济观察报记者

地产部记者
关注地产,常驻上海。

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