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蓝筹专题| 深耕都市圈 中南建设千亿之“厚”
作者：经济观察网 2019-06-18 14:23
2018年迈入千亿门槛，连续两年位列TOP20房企之列，中南建设（000951.SZ）已经不能再被简单称之为“黑马”，稳定而高速的发展速度下，中南建设已经具备了冲击第一梯队的潜质。
“质”“量”之辨
在近年轰轰烈烈的“千亿竞赛”中，中南建设拿到了一个好成绩。
2018年，中南建设销售规模达到1466亿元，正式踏入房企的千亿俱乐部。中南的成长速度令人侧目，2016年，其销售规模为502亿元，2017年，销售规模为963亿元，年复合增长率达到71%，在行业中名列前茅。
中南的脚步显然没有停止的迹象，2018年，中南在各个城市积极参与土拍，拿地动作频频，全年共新增土地储备1595万平方米，新增土储面积达到全年销售面积的1.4倍，总土地储备量超过4500万方，同时，还新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、常德等热点城市。
丰富的土地储备为中南未来继续进行规模扩张提供了充足的弹药，同时，也为其全国化的布局打下基石，据介绍，中南在全国超过100个城市有300个开发项目，为80万业主提供优质产品和服务。
高效而迅捷的量变过程中，中南也探索出了品质、规模、利润之间的“平衡术”。
资金的周转率依旧是决定发展速度的关键要素，中南建立了一整套从投资到运营再到营销的链条与逻辑，从而形成了项目获取到销售平均周期保持在 7~8 个月、保证业务持续快速增长的独有高周转模式。
从数据上来看，这一模式确实做到了利润与规模之间的均衡，2018年的年报数据显示，中南建设实现了营业收入401.1亿元，同比增长31%，归属于上市公司股东的净利润增长219%至21.9亿元。
与此同时，随着品牌规模效应逐渐增强、产品体系的日益成熟、开发战略的逐步调整，中南建设的盈利能力也在不断强化，2018年，中南建设的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%，利润率提升明显。
“都市圈”先锋
长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝都市圈，随着众多鼓励政策的出台，区域性都市圈的战略地位被再度强化，以核心城市为重心带动区域协作发展，预示着都市圈内城市的巨大发展空间。
如何挖掘新型城镇化下、都市圈背后的潜在市场，中南建设早有布局。据其年报信息显示，目前，其房地产业务目前已进入内地 101 个城市，开发项目主要集中在长三角区域和山东，同时，在珠三角区域、京津冀区域、海南、福建、湖南、河南以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目分布。
深耕重点区域、加快全国化布局，这是中南规模继续“奔跑”、迈向全国化品牌的必经之路，同时也是应对复杂政策环境下动荡市场的一步棋。
2018年以来，房住不炒的概念持续深化，各地方政府监管政策力度不一，房地产企业面临复杂的发展形势，这对于企业自身的去库存能力、土地获取能力、判断能力等综合实力是一次大考。
正是在错综复杂的2018年，中南创下了销售规模的新高，同时，也维持了健康的财务状况，很好的平衡了“跑得快”和“跑得稳”之间的矛盾点。
2018年年报数据显示，中南建设的总负债率为91.69%，负债水平处于行业中游。但如果剔除预收账款，中南建设的有息负债在期末仅为579.4亿元，而中南建设全年的经营性现金流入超过970亿元，达到了有息负债的1.7倍，这是一个相对健康的数值。
具体到短期借款和一年内到期的非流动负债，中南建设的负债压力更小，为180.1亿元，财报显示，中南建设持有的货币资金超过200亿元，完全可以覆盖一年内到期的债务。与此同时，2018年中南建设经营活动产生的现金流量净额为正值，达到194.3亿元，现金流安全性同样具备保障。
为美好生活赋能
以“建筑+地产”的双重身份，中南在打造美好生活上拥有显著的优势。
2017年8月，在“美好生活”的概念被党的十九大重新定义之前，中南就已经率先联合中国建筑科学研究院发布了健康住宅企业标准，在这一标准中，中南明确提出了规范评定健康住宅的六大标准：空气环境、整体水质、舒适环境、套型设计、住区配套、智能管理，在满足住宅基本要求之外，突出健康要素，满足新时代下消费者对于健康、美好生活的需求。
随后，中南针对健康住宅、健康社区进行了不断完善和迭代，以“美好就现在”的战略理念，用风、光、水、声、居、智六大类48项“Technology”提升居民居住的舒适度，以科技、工艺、工法打造安全舒适且人性化的产品标准，创建健康TED社区。
在消费升级、消费者需求逐渐走向个性化定制化的市场环境下，中南的理念显得愈发契合市场的增量需求。
链家、我爱我家等多家房产经纪平台的报告数据显示，消费者的需求正从“有房住”向“住得好”升级，人们越来越关注房屋的品质，置换需求、改善需求正成为主要的增量需求，而高品质、注重细节、更健康、更有科技感的产品，将成为“住得好”的标准。
硬件上的不断升级创新，形成了中南产品体系能够满足这些增量需求的核心壁垒，同时，围绕美好生活的理念，中南的多元化业务也在持续传递美，以城市运营商的角色，用多样化的服务打造更好的城市生活。据介绍，目前，在健康地产板块之外，中南已经打造了文化旅游、商业地产、产业地产、酒店四大业态，形成了自己的生态链条。
饶贤君/文