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蓝筹专题| 万科：收敛聚焦，巩固提升基本盘
作者：经济观察网 2019-06-18 14:23
6月4日，万科公布了5月份销售业绩，前五个月累计销售额实现2676亿元，同比增长12%，累计签约面积为1660.8万平方米，同比增长4.7%。在碧桂园之后，万科销售额排在地产行业的第二位。
作为一家风险忧患意识较强的企业，早在2012年房地产行业如日中天的时候，万科就提出了房地产进入白银时代的判断，并积极酝酿转型。有意识的探索物业、物流、商业、长租公寓、办公、冰雪等方面的产业。
从2012年开始，万科就鼓励区域和城市公司围绕客户的居住服务需求，探索新兴业务，即所谓的百花齐放，通过自下而上的实践，万科以可控的试错成本进行了转型探索。
目前万科已经形成了地产、物业、商业、物流、办公、长租公寓和冰雪等多项业务。经过多年的探索，万科内部认为到了阶段性总结和调整的时期，因此将2019年集团整体的方向明确为“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
在今年3月的年报业绩推介会上，万科董事会主席郁亮对“收敛聚焦，巩固提升基本盘”进行了阐释，“巩固提升基本盘”与转型并不矛盾，我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶，聚焦收敛也不是砍树，而是修剪枝叶，适当修剪枝叶，大树才能把根扎得更深，让树干更粗壮，然后才能结出更多的果实。
巩固提升基本盘
万科今年年报的“致股东”中指出，2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。
2018年万科实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%，销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%，其中住宅销售大部分为普通住宅，占比超过八成以上，只有一小部分为商办和非普住宅。
2018年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。全年纳税额762.96亿元。
2018年，万科结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售未结有3710.2万平方米，合同金额合计约5307.1亿元，这为万科未来增长提供了足够的保证。
在不确定的背景下，万科坚持量入为出原则，在拿地方面确保投资规模与经营承载力相匹配。2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。
今年以来，万科继续保持稳健的拿地策略，5月份在广州、温州、昆山、苏州等地获取了12个地产项目及1个物流项目。今年前五个月万科累计新增建筑面积1177.6万平方米，拿地金额占比销售额为27%。
无论与碧桂园、恒大等同行相比，还是与自身前五个月1660.8万平方米销售面积相比，万科的新增土地储备均显得谨慎和稳健。保持两到三年的土地储备，也是万科应对地产潜在风险的主要策略。
“基本盘”被认为是万科2019年最重要的关键词，如果把万科的新兴业务比作树枝，那么基本盘就是树干，众多新兴业务都是从基本盘业务延伸出来的，或者说夯实基本盘业务可以为万科新兴业务发展提供更为充足的养分。
那么什么是万科的基本盘，从万科集团层面来说，万科四大区域公司均以房地产开发作为基本盘业务。但在各个业务体系内，又有业务线条各自的基本盘，使得万科原有的业务构架和目标更为结实和明确。
聚焦与收敛
2018年是万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”的第一年。从城市配套服务商道生活服务商，这意味着万科不仅仅提供空间和硬件，同时也需要具备提供内容和软件的能力，而万科的聚焦与收敛战略即围绕这一新战略展开。
作为地产开发的延伸业务，社区物业服务一直是万科重要的核心业务之一。2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。
同时依托社区物业业务，万科还积极探索社区商业、社区养老等产业，不但提升物业附加值和服务内容。目前杭州、北京等地的养老业务已经进入运营状态，受到的业内的用户较大的关注。
长租公寓方面，无论是获取自持地块和集体租赁房项目，还是万科的泊寓，为了响应国家发展租赁型业务的号召，万科积极在长租公寓领域进行布局，目前万科长租公寓业务已经覆盖全国35个主要城市，累计开业房间超过6万间，平均出租率达到92%。
如果说物业和长租公寓为万科自身培育起来的新兴业务，那么商业管理和物流仓促业务为万科通过收购和自身培育相结合发展起来的业务。目前万科商业主要平台为印力集团，物流除了自身万纬物流，万科还是普洛斯的第一大股东。
商业开发和运营由于具备一定产业属性，与房地产主业配合起来往往具备较强的拓展和复制可能。无论是老牌地产商万达集团，还是商业新秀新城控股和龙湖集团，商业管理在整个集团扮演着不可或缺的角色。
从2016年从黑石手中收购印力集团之后，2018年又联合印力收购凯德旗下20家购物中心，使得印力集团管理项目超过210个，总建筑面积超过1300万平方米，跻身中国商业地产领域前列。
2019年2月，印力管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划，发行规模21.16亿元，是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。
在物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流主要专注高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节。万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。
同时，万科也积极在办公领域加大投资力度，通过成立并购基金方式，积极在一线城市收购城市更新项目，改造成现代化办公场所。同时万科还参与产业园区项目的开发和运营。截止2018年底，万科已在20多个城市管理约700万平方米办公空间。
除去以上，过去6年，万科还在冰雪、养老、教育等领域有所开拓。
对于这些可能为万科带来第二增长曲线的转型探索业务，外界往往认为“收敛聚焦”是要对业务版图进行收缩，但实际上，万科内部提出的“收敛聚焦”并不是简单地收敛某些业务，而是要求每块业务自我审视，收敛经营管理动作，聚焦资源和精力。
从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”，再到巩固基本提升基本盘和收敛聚焦，万科核心业务和资产盛装在不同的主体内，进一步增强了应对风险的能力。这也是万科再造一个万科战略下做出的前瞻性布局。