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五矿地产失意营口
作者：田国宝 2019-08-09 10:41
作为营口项目开发和运营的主体，五矿（营口）产业园发展有限公司为五矿地产控股下属公司。对五矿出售园区工业用地、近年五矿在营口的开发情况、投资及收益等方面相关问题，五矿地产方面称，不了解相关情况。
（图片来源：壹图网）
经济观察报 记者 田国宝 8月9日是五矿（营口）产业园发展有限公司出售营口151.11亩土地公示期的截止日期。土地位于辽宁（营口）沿海产业基地中的中国五矿产业园内，出售底价为1124.37万元，折合每亩为7.44万元。
一位在五矿产业园负责土地出售事宜的工作人员告诉经济观察报记者，自从土地出售相关信息在北京产权交易所挂牌以来，已经有部分意向买家进行考察和商谈，但目前还没有哪家公司确定购买。
如果从2007年中国五矿与营口市政府签订投资合作意向算起，中国五矿产业园在营口已经开发超过10年时间。“这个项目耗费了五矿大量精力，只能说生不逢时，一下撤出也不现实。”一位五矿地产人士透露。
所谓的生不逢时指的是，2007年项目启动之际，赶上波及全球的金融危机，导致后来的招商工作面临极大的压力，“再加上东北整体大环境，项目推进一直不顺利，好不容易有所好转，又迎来环保、产业腾笼换鸟。”上述五矿地产人士表示。
作为营口项目开发和运营的主体，五矿（营口）产业园发展有限公司为五矿地产控股下属公司。对五矿出售园区工业用地、近年五矿在营口的开发情况、投资及收益等方面相关问题，五矿地产方面称，不了解相关情况。
出售两幅工业用地
本次出售的151.11亩工业用地为五矿（营口）产业园项目一期用地，共分两个标的进行出售，其中一块面积为8.45万平方米，出售底价为929.3万元；另一块地面积为1.63万平方米，出售底价为195.07万元。
两块土地共计10万平方米，登记在同一个土地证下面。根据挂牌文件，这块编号为辽（2018）营口市不动产权第 0038857号的土地，总面积为4239.72亩，而这151.11亩土地只是其中一部分。
五矿（营口）产业园承诺帮助买方进行分割过户，也就是说，土地成交后，五矿方面会配合买家单独办理两块土地的独立土地证。
根据出让条件，土地一旦成交，买家与五矿营口方面在3个工作日内签署《实物资产交易合同》，并于签署合同后的5个交易日内交付除保证金外的剩余尾款。买家先将账款交至北京产权交易所账户，再由交易所将交易款项打至五矿方面指定的银行账户。
据上述工作人员透露，目前土地为净地，没有地上附着物。但是五矿营口产业园公司会对买家资格进行初步审核。即买家获得土地后，未来投资的产业需要符合当地的相关要求，最终投资额度及产业方向需要获得政府方面同意。
其进一步指出，首先意向买家将自身从事的行业及未来在营口所从事的具体产业投资落地方案提交给五矿营口产业园公司，如果买家投资及产业符合当地要求，初步审核通过后，买家还需要到营口与当地政府进行协商最终确定。
在这前后，五矿方面还出售了持有湖南惠同新材料、湖北地信科技、中冶阿根廷矿业、五矿（莱芜）地产等公司的股权。
同时，五矿集团旗下中冶科工将营口京诚建设发展有限公司30%的股权挂牌出售，营口京诚为地方政府控股、企业参股从事城市公建的企业。
本次出售两块工业用地由五矿地产控股批准，五矿地产控股由五矿股份全资拥有，是五矿集团旗下地产业务的平台，此外五矿集团还有在香港上市的五矿地产。
8年销售14亿元
五矿在营口拥有多少土地？营口市和五矿地产方面均没有详细披露。
根据五矿营口产业园区公司披露，整个产业园区占地30.4平方公里，共分为三期开发，其中一期为7平方公里，二期13平方公里，三期10.4平方公里。
2007年2月，五矿集团和营口市政府签署《关于开发建设辽宁（营口）沿海产业基地五矿产业园区合作协议》。根据协议，营口市政府向五矿集团提供总计20平方公里的土地用于园区建设。
五矿营口产业园位于辽宁（营口）产业基地内，属于园中园。目前能看到最早的拿地信息是2009年，根据五矿地产2009年财报，彼时刚刚成立不久的五矿营口产业园区公司获取了3万平方米工业和商业用地。
此外，中国土地市场网信息显示，2009年12月24日，五矿营口产业园公司累计获取了7幅土地，其中4幅为商业用地，3幅为商业住宅用地。7幅土地面积为48.94万平方米，规划建筑面积为126.08万平方米，拿地金额为4.18亿元。
另一次官方有记载的拿地时间为2011年4月29日，五矿营口产业园公司下属子公司累计在营口拿下6幅住宅用地，总面积为48.1万平方米，规划建筑面积为168.35万平方米，拿地金额为6.39亿元。
也就是说，通过两次大批量拿地，五矿营口产业园公司累计在营口沿海产业基地获取1455.61亩商业、住宅用地，总建筑面积达到了294.43万平方米，拿地总代价为10.57亿元，折合楼面价为358.97元/平方米。
这些土地中，有一部分被开发成五矿铂海湾和五矿铂海苑两个房地产住宅项目。五矿地产每年的财报都会对铂海湾项目情况进行披露，从2011年到2018年，铂海湾累计销售面积为21.82万平方米。
铂海湾项目2011年开始对外销售，2012年销售额为1.28亿元，平均成交价格为6858元/平方米；2013年更是达到了2.02亿元，平均成交价格达到了7328元/平方米。
从2014下半年开始，营口房地产开始出现下行，并延续到2015年和2016年。2015年项目仅销售出9540平方米，销售额为5000万元，成交价格也下降至5255元/平方米。
2016年成交情况有所好转，全年销售额超过1亿元，但平均成交价格跌到5000元/平方米，全年竣工面积只有1000平方米。一直到2017年，铂海湾项目才开始重新进入规模化建设状态。
随着2017年317楼市调控政策出台，一二线楼市需求开始外溢，当年铂海湾项目成交额达到2.5亿元，创造历史纪录。2018年的销售额再次刷新纪录，达到了4.3亿元，而全年整个营口沿海产业基地商品房销售额刚刚突破10亿元大关。
2018年五矿虽然在营口房地产销售创造了纪录，但这一年，五矿铂海湾项目却减少了13万平方米的建筑面积，项目总建面由52.1万平方米降至39.1万平方米。
如果按照2018年铂海湾销售均价计算，被砍掉的这部分建筑面积货值大约为8.5亿元。五矿地产在营口8年时间里，累计销售额大约为14亿元。
截至2018年底，五矿地产铂海湾累计竣工面积为20.8万平方米，发展中建筑面积为16.8万平方米，待开发土地建筑面积只剩下1.5万平方米。2019年铂海湾共获得两个预售证，批准销售住宅套数为343套，批准销售面积为5.12万平方米。
五矿在营口12年
从2006年营口市政府赴京招商到2007年2月签约，五矿营口产业园区项目推进异常迅速。2007年9月29日，赶在国庆节前，五矿营口产业园区正式奠基。园区重点发展装备制造、电子信息及光电、新能源、新材料等产业。
五矿营口园区公司成立工业地产、房地产、贸易等领域的实体公司，对入驻企业发展进行全流程服务。2009年红叶风电设备和清华同仁科技落户园区，招商工作开始突破。
在2010年工作总结中，五矿营口产业园提到探索出一套产业新城的发展模式和盈利模式，形成了企业主导下具有独特优势的招商模式。
所谓新的招商模式，是在为入驻企业提供便利的基础上，基于五矿营口产业园区与当地管委会的深度合作关系及园区土地的一级开发企业的身份，简化了入驻企业在土地审批、融资等方面的难题和流程。
首先五矿营口产业园公司将园区土地成片拿下，招商企业入驻后，五矿营口产业园公司协助入驻企业办理土地过户分割过户手续，省去了入驻企业走招拍挂等流程。同时，五矿方面还协助入驻企业利用土地融资，也解决了落地项目前期投入资金。
实际执行过程更为灵活，一方面五矿营口园区公司有针对性地开发成熟的园区设施出租给入驻企业；另一方面五矿营口园区公司以不限于土地入股项目等方式，成为招商落地项目的股东，共同承担前期风险。
在落地园区的项目中，五矿营口园区公司持有华清格瑞新能源45%股权，持有东旭（营口）光电显示有限公司7.35%股份，持有辽宁中大超导材料有限公司25.73%股份。
2014年、2015年，由于内外部环境变化，五矿营口产业园建设工作处于停滞状态，在2015年度工作总结大会上，五矿营口产业园公司常务副总经理张百平指出，2015年是产业园区公司成立面临压力最大的一年。
实际上，从2013年度的工作总结大会上，时任五矿营口园区公司常务副总经理潘中艺强调2014年要认清形势的紧迫性、艰巨性，加强忧患意识，创造并抓住机遇，为集团公司和地产中心业务再创佳绩。此前，每年度工作总结会的关键词均离不开招商工作。
2016年五矿营口园区公司工作指导方针为“止损、变现、回款、拓展”，2018年的指导精神是“签约就是承诺，业绩就是尊严”，并将任务分解到每一个部门、每一个人身上。
今年2月份，五矿营口园区公司将营口华清格瑞新能源及关联方北京清华同仁科技、上海清华同仁企业发展三家公司一同诉至法院，营口华清格瑞新能源曾是五矿在营口园区招商的突破项目，并持有项目45%股权，起诉的理由是合同纠纷。
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。