房地产融资全面收紧 开发商直呼举步维艰

作者:陈博 2019-08-16 10:18  

一切动作的最终落点,都指向房地产企业拿地等前融环节。

(图片来源:壹图网)

经济观察报 记者 陈博 “地产融资现在是举步维艰啊。”前一天晚上刚刚出差回来,王轩(化名)的声音里还带着一丝疲惫,他说,对于我们这个职业来说,现阶段的压力非常大。

王轩是一家百强房企的区域融资负责人,过去两个月,突如其来的一系列严监管政策让他措手不及。

房地产融资最近过得有些艰难,不仅是王轩,从银行、信托公司,到其他金融机构,监管部门密集的融资“限令”逼使业务链条上的每一位参与者都面临压力。“这应该是我所经历的史上最严的监控时点了。”一家信托公司的运营人士感叹,如果地产融资业务的空间还要进一步压缩,他们根本没办法继续开展业务了。

监管部门这一轮对房地产融资的“围堵”,主要聚焦在控制房地产业务增量规模、严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域这两大内容上。而一切动作的最终落点,都指向房地产企业拿地等前融环节。

房地产融资收紧的背后,是房地产调控政策始终维持在“房住不炒”、“不能将房地产作为短期刺激经济的手段”等基调上。调控有需要,金融市场自然在政策配套上相互吻合。“目前国内市场并不是不允许融资,而是要有一定‘度’进行再融资的安排。”时代中国董事会主席岑钊雄在中期业绩会上指出,监管部门和审批部门的初衷是希望房地产企业不要将杠杆加得很大。监管层的全局考虑是,不希望某个行业所占用的资金比重太大,希望地产方面的借款减少一些。

融资紧缩

“本来我们手上有不少项目还在找金融机构做融资,结果做着做着,相应的金融机构就收到监管部门的‘窗口指导’了。”财务出身的王轩,对当前的房地产融资形势有着最直观的感受,他形容,感觉就好比满怀生的希望,却忽然“猝死”。

这种感受与多位房地产财务人士的切身体会如出一辙,用阳光城集团执行副总裁吴建斌的话来讲——“当前的融资环境的确让房地产公司觉得冬天即将到来。”

房地产融资遭遇的这一轮“围追堵截”始于5月份。银行和信托机构两大过往房地产融资的主体,成为此轮监管严控的重点对象。

最新一个有关融资收紧的动作是,8月份,银保监会办公厅正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。“我们还没有看到正式文件,但已经现场开会进行口头通知了,深圳很多家银行都开始严查。”一名国有银行深圳区域的人士告诉经济观察报。

与之对应的是,最高峰时期打开的所有房企融资大门,现在正慢慢被关起来。吴建斌说,有些门已经彻底关了,有些门是半关的状态。

房地产融资曾经在2015年下半年至2017年间达到高峰期。按照吴建斌的说法,当时的融资工具非常多,有人统计过,有30多种融资工具可以用。然而,一位港股上市房企的融资负责人告诉经济观察报,从5月底开始,虽然名义上没有具体发文,但实际上多数银行的融资业务都已经按下“暂停键”。“很多房企原来都在银行做短融、中票业务,之前还可以发,但两个月前就基本审批不下来;过去房企在银行常发的尾款ABS和供应链ABS,也几乎发不了。”

“哪怕面对正常融资,银行现在的态度也是,宁可不做,也不犯错。”王轩表示,其实现在很多房企旗下还是拥有很多合规项目,可以申请开发贷等,但由于受到额度管制以及窗口指导,银行倾向于不做这些业务。

旭辉控股(00884.HK,以下简称“旭辉”)是这一阶段的典型代表。短短两个半月时间,这家房企接连两次陷入两场有关“暂停融资”的传闻。

第一次出现在5月底,彼时有市场消息称,部分房企因拿地激进,出现一些“地王”,监管部门将收紧这部分房企的公开市场融资,包括暂停债券及ABS产品,旭辉也在名单之列。

第二次发生于8月中旬,一张坊间流传的名单显示,11家房地产企业被暂停一切资本市场融资(含供应链ABS),旭辉赫然位于名单首位。

一切流言,皆始于旭辉上半年在土地市场的高调且频繁亮相。这家向来“不拿地王”的房企,在之前六个月一改往日的审慎作风,陆续在合肥、苏州、南昌等热点城市竞下多个高溢价地块。

在新近举行的中期业绩会上,面对一切质疑,旭辉行政总裁林峰予以否认,他说:“我们至少也问了名单上面其他的公司,包括我们在内,都没有收到正式的书面通知,甚至是窗口的指导。”

但他同时承认,房地产融资环境确实在持续收紧,“总体存量控制,同时收缩增量”——这是当前金融机构的政策趋向,这一政策不仅仅只是针对一批企业,而是面向整个房地产行业。

前述港股上市房企的融资负责人透露,目前,监管层对一些激进房企的监管大致分成两类,一类已经在7月底下达“窗口指导”,要求暂停一切资本市场融资;另外一类则是规定发债融资只能借新还旧。

借新还旧的具体方式是,今年下半年,这类房企的旧债到期多少,只能按照到期的规模发行同等的新债。“但这里面存在一个问题,其实去年选择发债的房企数量并不多,一些企业直到今年上半年才慢慢开始发债。如果房企归属于这一类,下半年连新债也发不了。”该融资负责人表示。

前融监管

无论是连续祭出多份针对银行、信托机构以及其他金融机构的发文,还是先后对融资链条上的信托公司、房企、银行等多个主体开启约谈、专项检查和窗口指导,监管部门贯穿于这两个多月的一系列密集动作,内容无不聚焦在两个点——一是控制房地产增量业务规模,二是严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域。

如若将目前的这些收紧动作进一步归类,可以发现,管制方向重点落在房地产企业前融环节,尤其是表外融资方式。

房企的前融业务实际上是一种配资拿地,正常情况下,在拿地阶段,由于开发商尚未拿到土地证无法申请开发贷,便通过信托进行融资,这笔资金按规定用来支付工程款。但在实操中,开发商会通过项目公司以走账等方式,比如通过预付工程款的方式付给第三方公司,将这笔钱转移回母公司或者集团公司,从而变相置换原先的土地款。

前融对于一个房地产项目的开发非常重要,这是拿地的第一步,一旦被收紧,后面的任一环节根本动不了。吴建斌说,房地产的高周转实际上就是从买地这个环节开始的,“买地为什么原来可以实现高周转,就是因为我们有很好的前融。当政策对信托融资或者信托通道的融资做了一些限制,基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。”

过去房企最主要的前融渠道是信托,重点包括银行的信托通道业务及信托机构的贷款两大类。所谓银行信托通道业务,其实是银行通过一些结构设计,将理财资金先委托给信托公司等资产管理机构,再由信托公司变相投到房地产领域。

在这一“曲线”之下,银行表内资产转移到表外,信托公司从中则可以获取银行的一笔通道费用,风险由银行自行承担。

一位商业银行对公业务的工作人员透露,从7月份开始,银行的信托通道费用大增,从之前的千分之三上涨到千分之五,甚至百分之一。

一家TOP30房企的财务人士向经济观察报表示,现在房企以债权形式的前融,尤其是信托及私募基金两类融资确实受到影响比较大。“部分信托被要求逐步清偿和退出现有的前融。”

此前银保监局对地产信托业务监管要求以季度为时间维度,即第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。而目前监管要求升级为全流程监管,即9月30日前每一天的地产信托融资余额都不能超过6月30日。这也意味着,整个地产信托业务的增量收缩成为大趋势。王轩在实际工作中发现“很多信托根本没办法做房地产业务”。

更关键的一个影响体现在房企表外融资“玩不动”了。出于对负债率的考量,以前多数大开发商在前融环节安排做一些表外动作。通常实操方法是,在拿地时,新注册一个壳公司,这个公司本身并不具备二级资质,房企持股比例也不超过50%,因此不被纳入报表之中。这样一来,房企可以通过信托完成整个前融的表外融资。

如果进一步细化,房企的表外融资,多数还会通过复杂的股权结构设计,采取多层嵌套方式来达到债务出表的目的。

“如今无论是银行的信托通道业务,还是信托机构,虽然没有直接收到发文,只是口头通知,但‘四三二’(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)四证齐全、30%自有资金、二级开发商资质)的红线是一定要遵守的。”上述港股上市房企的融资总说,在某种意义上,前融业务没办法落地了。

尤其是房地产开发二级资质的认定上,过往只要项目背后任何一家股东或子公司拥有二级开发资质即可。但根据最新的监管要求,要么项目公司本身具备二级开发资质,要么项目控股股东必须拥有二级资质。

一旦受到二级资质约束,信托融资业务甚至连备案都可能通不过。直接导致以往房企随便注册马甲拿地采取表外融资的方式,尤其是多层嵌套方式走不通了。“监管部门的目的是希望合理管控房地产企业的有息负债规模和资产负债率,避免地产过多挤占信贷资源,最终达到优化信贷结构,推进金融供给侧结构化的改革目的。”前述港股上市房企的融资负责人告诉经济观察报。

开发商受惊

王轩已经陷入相对悲观的情绪之中,他和团队现在操作一单融资业务,所花费的时间远远高于上半年。

按照此前操作流程,假如业务推进过程比较靠谱,选定金融机构实力比较强、并且能够快速落地,王轩做一单融资所需周期大概是一个半月。

但他与大多数房企融资岗所面临的难题一样,一方面一些信托机构临时暂停了地产融资业务,他们的选择面逐步收缩,融资成本也随之水涨船高。

另一方面,原定的一些合作机构在业务备案阶段就遭遇监管政策限制,“节奏赶不上,周期也进一步拉长。”王轩说,由于金融机构额度受限,单一融资业务可获取的规模也在相应降低。

如今,王轩所负责的每一单融资业务,操作时间延长个把月都是非常普遍的事情。“不管银行、信托还是其他金融机构,对资金端都把控得非常紧,给钱不爽快。”王轩已经逐渐感受到政策一步步加强管控给开发商投资拿地所带来的伤害。

对于财务杠杆极高的房地产行业而言,融资的重要程度犹如一场“生死”博弈,融资渠道被“勒紧”对房企所造成的影响十分直接。“特别是对那些负债率比较高、或者之前拿地比较激进的房企,可能会产生很多潜在风险。”上述港股上市房企融资负责人称。

在旭辉中期业绩会上,虽然林峰表示,已经提前根据行业的融资政策对自身企业的融资能力做了评估,评估的结果是影响很小——“我们信托融资占比可能在2%左右,ABS的占比可能连百分之零点几都没有,这两类融资只是一些试点性安排,所以对旭辉常规经营是没有影响的。”

但如若从旭辉下一步的投资动作来看,这种融资收紧趋势所引发的变化已经趋显。林峰透露,下半年旭辉不会全部刚性停止拿地,但会放缓扩张步伐,放慢拿地节奏。

事实上,在最新的32个城市房地产信贷业务专项检查中,除却对房地产企业信贷方面的重点关注之外,监管层还正将目光逐渐延伸到个人住房贷款的管理上,个人综合消费贷款、经营性贷款、首付贷、信用卡透支等资金挪用于购房都是新近的重点检查内容之一。“我身边有几个同事,之前通过个人消费贷‘曲线’购房,最近都被查出来了,他们正着急四处找钱填坑。”前述国有银行深圳区域的人士说。

消费贷变相用于购房,这是过去买房的潜规则之一。该银行人士告诉经济观察报,以前银行也对这类行为进行检查,但更多基于形式层面。“银行一般在贷款时出示一张客户告知书,让客户签名保证贷款不进股市、房市,后续银行就可以免责。更进一步的检查动作也就局限在,对客户贷出来的资金有没直接通过本银行进入股市或房市进行监控。”

而最新的监管要求是,监管机构会对这笔消费贷的用途进行数据碰撞比对,只要查出这笔消费贷进入楼市,无论是通过哪种途径哪个银行,原本的贷款银行都无法免责。

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陈博经济观察报记者

不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业。

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