港资频频入局 杭州成高端商业综合体新热土

作者:饶贤君 2019-08-16 10:44  

杭州在中高端商业综合体方面还留有空白,主打高端商业综合体的港资们近两年巨资落子杭州,或许正是看中了这一点。

(图片来源:壹图网)

经济观察报 记者 饶贤君 杭州是不是商业地产的“洼地”?港资或许是这么想的。

近日,新鸿基与平安联合体以132.6亿元总价拿下了杭州江河汇综合体地块,这是杭州第四个价格超过百亿的地块,总价更是创下历史新高;此前的7月份,另一家港资地产开发商新世界发展以97.92亿元的总价拿下望江新城综合体;如果再向前追溯,嘉里建设在今年5月,以68亿元拿下文晖城市之星综合体;恒隆地产则在2018年5月以107.3亿元总价拿下百井坊项目……

杭州新天地集团董事长刘文东认为:“杭州是中国最具活力的城市之一,正处于前盛会后亚运、城市升级的特殊历史阶段,随之而来的是消费升级、产业升级,他们(港资)显然也是经过仔细的研究,看到了这个城市的潜力,才会把钱往这儿投。”

RET睿意德中国商业地产研究中心发布的《2018中国商业地产活力40城》排行榜显示,位列新一线城市的杭州,在商业地产方面的活力仅次于北上广深及成都,排名第六,与此同时,在开发商青睐活力城市中排名第七,品牌青睐活力城市中排名第五。

尽管排名靠前,但多位业内人士表示,由于百货业在杭州商业历史上占据了重要地位,杭州整个城市的商业形成了一定意义上的路径依赖,中低端的百货市场、商业集合比比皆是,而在中高端商业综合体方面还留有空白,主打高端商业综合体的港资们近两年巨资落子杭州,或许正是看中了这一点。

港资卷土重来

地价创下历史新高的江河汇并非新鸿基在杭州的第一个项目,2005年,新鸿基与华润联合拿下了钱江新城核心区内的商业用地,2010年,杭州首个真正意义上的商业综合体——万象城开业。

同样是在2005年,经过与新鸿基102轮激烈竞价,嘉里建设以24.6亿元的“天价”拿下了浙大湖滨校区原址土地的使用权,在“西湖边最后一块宝地”上开发杭州嘉里中心。

一位杭州资深业内人士对记者感慨:“两位郭老板让杭州明白了什么叫真正的土拍”。

然而,尽管在2005年用疯狂的竞价让杭州记住了港资地产开发商的强势,但其后的十余年时间里,除了九龙仓在杭州持续深耕住宅地产外,港资商业地产开发商在杭州几乎没有声响,直到2018年5月,恒隆以107.3亿元的高价拿下杭州市中心“绝版宝地”百井坊。

前述行业资深人士对记者表示,港资商业地产项目在杭州的“断代”,有各方面的因素,但杭州嘉里中心的“先例”是影响最大的,“因为嘉里中心的事,一些港资企业对杭州市场失去了信心,相关部门也对于引进港资心有疑虑”。

据了解,嘉里建设2005年以24.6亿元拿下土地之后,在2007年提交了嘉里中心的规划方案,方案中包括了一个高达85米的“西湖第一高楼”,这一方案受到了诸多质疑,许多市民以及建筑专家向政府和嘉里提出异议。

一位杭州本地人介绍,这件事当年在杭州引起了不小的风波,“有人在规划局门口拉横幅,说楼建高了,西湖就小了”。

迫于压力,嘉里建设于2009年重新设计了规划方案并面向社会公开征求意见,将85米高楼改为48米的新版设计方案在2012年获批通过,而嘉里中心的最终问世一直拖到了2016年。

根据彼时嘉里建设公布的数据,嘉里中心项目每天的财务成本是70万元,从拿地到问世经过11年,财务支出就超过28亿元,甚至高于原本的拿地价格。

时隔14年,嘉里建设在今年5月重回杭州,准备打造杭州首个嘉里城,新鸿基则再度以斥资百亿的大手笔宣告回归,此外,恒隆、新世界也纷纷巨资落子,显然意志坚定。

实际上,内地市场已经成为了港资商业地产开发企业的发展核心。以嘉里建设为例,其2018年年报数据显示,在内地已落成商业占地面积为28.34万平方米,香港已落成商业占地面积仅为11.32万平方米,此外,嘉里建设在内地建设中的商业建筑面积为21.45万平方米,而在香港已经没有在建设中的商业项目。

“坑”还是“洼地”?

杭州大厦、银泰百货、四季青服装市场、杭州小商品市场……万象城之前的杭州商业史是百货与传统商场的天下。

各大商业综合体发布的销售捷报数据显示,开业已经20余年杭州大厦,2018年依旧以超过80亿元的销售额位列杭州商业的第一,是万象城的两倍,超过同期嘉里中心、龙湖滨江天街、西溪印象城的销售总额。而银泰商业旗下仅湖滨银泰、武林银泰、城西银泰的销售总额就超过了110亿元。

一位曾经在银泰百货从业多年的人士向经济观察报表示,正是由于传统百货品牌的强势,使得杭州本土的商业发展一度形成了路径依赖,“在外来品牌还在犹豫要不要拿地的时候,银泰已经在杭州遍地开花,提前抢占市场,政府也更加信任银泰,比如湖滨银泰城是西湖边整整五期的大工程,这对外来品牌来说是难以想象的。”

不仅如此,杭州作为中国“电商之都”的特质,使得商业的赛道看起来更加狭窄,市内各区遍布的大型批发市场、小商品百货市场,蓬勃发展的电商、微商几乎覆盖了中低端需求,对定位中低端的商业综合体形成挤压。

而线上巨头也来分了一杯羹,2018年,阿里巴巴聚合了旗下的新零售品牌,在杭州打造了新零售商场——亲橙里,定位是社区服务中心。

尽管面对多重挤压,以高端运营见长的港资打入杭州市场仍有其独特优势。

中国商业地产活力40城的排行榜中,杭州被列为“奢侈品引领型”城市,奢侈品消费能力极强,消费需求极其旺盛,其奢侈品消费指数仅次于北京及上海,超过成都、深圳及广州。

刘文东表示:“杭州正在蓬勃地发展,在迈向国际化,第三产业、文化产业在发展,市民的消费需求、精神文化需求在提高,人们需要全面的、多元化的、高端的消费享受,不再满足于千篇一律的同质化商业业态。”刘文龙透露,杭州新天地正通过国际化IP太阳马戏的落地,打造一个崭新的商业标杆。

而港资商业地产综合体通常以高端商业产品线见长。根据2018年年报数据,恒隆及嘉里建设的坪效收益分别为3745.31元和2518.18元,是万达、大悦城、龙湖、华润等商业地产开发企业的二到三倍。极高的坪效,意味着世界级的优质商家品牌以及远超同行的招商、运营水平,多位业内人士认为,这正是目前杭州市场所欠缺的。

一位商业品牌的区域负责人表示:“杭州市民有一个共识——买国际奢侈尖货就上杭大(杭州大厦),但如果把杭州大厦和其他一线城市、新一线城市的高端商业对标,已经很难说它是一个合格的城市商业地标了,毕竟是一个20多年的建筑,在新生消费力量面前并无优势。”

刘文东则认为,定位高端的港资品牌入场,是看准了杭州城市、消费升级的机会,与本土品牌形成差异化,带动整个行业的升级,“商业地产行业的竞争是闭合式的竞争,只要根据特色、根据定位做好自己的东西,坚持自己的客群,把整个商圈打造成有特色的商圈,给客户提供更丰富的选择,那么我觉得没有你死我活的竞争,而是共同形成一个生态。”

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饶贤君经济观察报记者

不动产运营报道部记者
对一切有趣的事物充满好奇,探寻真相与本质,关注地产细分领域。

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