相关热门新闻
请点击
添加到主屏幕
多地纾困房地产 秦虹：需求端金融政策应慎重
作者：陈月芹 2020-02-20 14:45
欧阳捷认为，维持房地产业就是维护国民经济，“放松是必然的”。但“房住不炒”是前提，楼市稳定是大局。
经济观察网 见习记者 陈月芹 原计划在春节期间实施六盘联动的促销活动，吸引返乡置业的需求，但新型冠状病毒肺炎疫情打乱了洪昊的节奏。
洪昊（化名）是湖南衡阳一家开发商的项目负责人，据其透露，在新型冠状病毒肺炎疫情的影响下，1月23日关闭售楼处，虽然安排2个人在售楼处值班，但上门客户极少，成交量比往年下降90%以上。
各地针对房地产行业的纾困行动也开始启动，2月11日以来，上海、苏州、西安、无锡10多个省市发布涉房支持性政策，从土地出让金、开竣工、预售及税费等多个方面缓解开发商资金周转压力。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，各地出台的延迟缴纳税费等政策作用有限，只是减少了现金支出，却难以恢复销售；短期来看，也无法恢复正常经营和生产。如果疫情时间继续拉长，会有一些房企出现资金断流。
多城出台政策
2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，新出让地块不统一要求设置现房销售价格，不统一要求项目工程结构封顶后销售。已成交地块，开发企业可适当提前预售、销售时间节点。
根据2016年8月出台的调控政策，苏州提出“调整土地供应条件，以及引导土地出让理性竞价”，要求土地出让成交价超过市场指导价，工程结构封顶后方可申请预售许可，超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。
一位住建部内部人士表示，在预售环节做出调整，一方面是让之前高价拿地的企业能提前预售，缓解现金流；另一方面，新政降低了房企的拿地门槛，后续拍地企业也会更积极一点。
苏州之前，已经有多个城市出台房地产纾困政策。2月11日至2月13日，三天内，杭州、上海、无锡、西安、南昌、南京、天津等地密集发文，指出因疫情影响未能按期缴付的土地价款可申请延期等。
2月12日，西安市自然资源和规划局发布的政策是，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。在2019年11月1日至2020年3月31日5个月间出让的土地，允许其变更土地价款缴纳期限等。
同日，无锡市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，在税费减免、信贷、开工、竣工等方面对房企进行支持，力度较大。无锡还规定企业可申请提前拨付重点监管资金，楼栋预售部分完成25%以上投资额即可申请预售。
与上述省市主要在供给端缓解企业压力的举措不同，安徽省、重庆市房地产商会和江西省地产协会发文建议，增加银行信贷额度，加大放宽力度，加快放款时间，适度延期还款时间；适当降低房企贷款利率或者免除疫情期间的利息。
最早呼吁政府在供给和需求端予以企业政策支持的机构为安徽省房地产商会。2月10日，该机构公开发布一则致合肥市政府的《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》，涵盖金融、财税、工程建设、房地产销售政策、大中型商业停业、长租公寓、延期交房、物业管理、监管资金、土地出让等10个方面。同日，重庆房地产商会也提出10项建议，涉及税收减免、降低信贷利率、阶段性放开限价、限购、限售等。
2月12日，江西省地产协会紧接着发出呼吁，除长租公寓、大中型商业停业方面未在文件中体现，江西省地产协会与安徽安徽省房地产商会的建议如出一辙。
此外，在房地产销售方面，安徽省、重庆市房地产商会和江西省地产协会还建议加速房查、网签及网备工作，提出3月份之前完成所有合理销售房屋的房查网签、网备；阶段性放宽预售政策；适当放宽限购政策，加大人才落户激励，给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策；适当放宽价格备案限制。
安徽省房地产商会亦是此次疫情背景下，首次发出政府应在需求端放开金融政策限制的建议，如降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加强对公积金贷款的支持力度，缩短放款周期，全面降息，首套按基准利率的85折，二套按基准利率；降低二手房交易税费，减免交易契税，增值税从5%下调至2%。
2月14日，衡阳市住建局等10部门出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》（下称“衡十七条”），实行购房补贴、扩大人才购房补贴对象范围、加大住房公积金支持力度等。
2月15日，福州市发布措施允许企业顺延开竣工预售期限，调整商品房预售、土地出让条件等。
房企期待
在购房补贴方面，“衡十七条”提出，对购买新建商品房和存量住房（即二手房），所缴契税税率为1%的，由市财政对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，按其中2/3对购房人予以补贴；所缴契税税率为2%以上（含2%）的，按契税50%对予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准予以补贴。
洪昊告诉经济观察网，衡阳刚需盘均价在6000元-7000元之间，以1套100平方米的房子计算，首套购房者能免去契税6000元-7000元。但从购房群体来看，衡阳有许多已有1套、2套的本地居民，这类群体能减免的契税数额更高。
有返乡置业的需求的客群因疫情而延后购房，但需求并没有消失。因此，洪昊认为，这一政策利好一定程度上能刺激意向购房者抓紧机会入手，带动市场回暖，但由于衡阳当地可使用公积金贷款客群并不多，可享受5万元购房优惠的专业技术人才占少数，“衡十七条”的作用仍然有限。
问及疫情关口下企业更期待的“救市”支持，洪昊坦言，其更希望政府出台土地出让金分期支付、融资贷款两方面的利好。“去年，公司公开招拍挂拿地需要在一个月期限内全款支付。在售楼处关闭、项目建设停工节点上，开发企业资金周转的压力更大了。”
一位Top50房企营销负责人周筱（化名）告诉经济观察网，公司持续看好西安市场，在2020年年初便在西安东部新收入一块地。按照新政策，这一地块的价款可申请延期缴纳。目前西安项目销售工作重点在于，通过线上售楼处等渠道，加快已开盘项目的销售和回款节奏。
周筱解释，房地产行业的供给端有两端，一个是政府供应土地，二是房地产企业供给产品；而需求端则是企业购买办公楼，个人购买住宅、公寓等产品。目前各地出台的房地产政策主要集中在房企供给端，政府通过延缓土地款付款节奏，延缓工地开工、贷款展期等，帮扶企业。
“稳住房企，就是稳住整个房地产行业上下游产业链的中枢。”周筱进一步表示，下一步政府在抗击疫情方面需要投入大量的资金，但又要避免通货膨胀，因此各个地方或不同程度通过卖地来获得资金。从企业角度，周筱认为，从2019年下半年以来，地价下降了，房地产企业处在危中有机的节点。同比前3年，“今年的土地市场有很大的投资机会”。
除了政策扶持，企业也竞相采取自救措施。周筱透露，售楼处关闭期间，公司开展线上售楼处，主要目的是聚拢意向购房者，增加项目和品牌曝光度，但由于买房属于低频的大宗商品交易，实际效果一般。
对于近期恒大推出的75折卖房等措施，周筱认为这是房企通过增收节支自救的一种方式。周筱透露，恒大主打的75折，实际上是促销所能达到的最高折扣，而很多城市要求楼市稳房价、稳低价、稳预期，避免大起大落，并不允许大幅度降价。如恒大在贵阳的某项目，去年便推出8折促销，但最后贵阳市房管局强制要求恒大将8折房源退掉，只允许9折-9.5折。
“恒大明显是要换现金流。换回现金流后，恒大是选择保自己的生存，还是进一步加大投资？”周筱告诉经济观察网，2015年恒大第一批提出“无理由退房”，开展全国范围的促销活动，力度很大。换回来现金后，恒大在2015年上半年买了很多地，因为当时土地市场比较便宜。在相关城市出台抗疫情、稳楼市的政策利好之下，土地出让金缴纳条件放宽，拿地门槛降低，恒大等房企后续的拿地节奏值得关注。
政策效应
周筱回顾了近期各地出台的纾困政策，认为疫情对不同等级城市的影响不尽相同。他预计，疫情结束后，浙江、江苏东部等沿海城市可能迎来上升期，中西部、三四五线城市的销售压力较大。因此，一线城市如深圳、上海出台的措施主要是为了稳预期；二线城市则主要是帮扶房企，缓解其资金压力；三四线城市出台的“救市”力度则更大，如衡阳从销售端促进市场回暖。
“我们预计在两会之后，国家层面会定下2020年全年房地产行业管控的总基调。”周筱透露，因城施策背景之下，各地城市政府部门和房企仍在观望今年中央经济工作会议和两会的动向。
政策出台后，有声音将无锡、西安等地出台的政策解读为房地产“救市”行为。对此，中国人民大学国家政策与战略研究院副主任秦虹向经济观察网表示，目前无锡、西安等地出台的政策主要目的是稳定供给端，缓解部分开发企业因受疫情影响面临的资金周转、按期交房困难，帮助企业恢复生产经营。
据秦虹分析，此次疫情对供给端的影响是最直接的。开发企业停工，不能如期交房；售楼处关闭，企业没有销售回款，现金流面临较大风险；商业地产中租户不能正常开业，没有现金流的同时还面临租金、税费的压力；长租公寓的租客不能入住，客源大幅减少，租赁企业的收入受到影响，但成本没有降低。
在方方面面的冲击之下，且考虑到后续疫情的发展态势，秦虹认为，房地产是经济社会的重要方面，各地因城施策，一城一策，“从供给端稳定企业的政策是非常必须的”，符合党中央要求的抗击疫情与经济社会的稳定发展双向驱动的精神，但房地产行业“三稳”稳地价、稳房价、稳预期的目标没有变化。
可见，除了企业开发投资端的扶持，行业内也存在给需求销售端“解绑”的声音。那么，从2018年底开始对房地产的调控背景下，叠加疫情关口，楼市会迎来松绑的“拐点”吗？
对于楼市大趋势，欧阳捷认为，维持房地产业就是维护国民经济，“放松是必然的”。但“房住不炒”是前提，楼市稳定是大局。
秦虹则建议，针对需求端的金融政策应慎重出台。秦虹从多年房地产行业政策研究的经验解释称，历史经验表明，需求端的金融政策放开之后，有可能造成投资性需求大量回归市场，进一步推高房价，从而使前期房产调控的成果付诸东流，“这个代价太大了”。
行业在疫情带来的危机中，正逐步进入深度调整期。秦虹强调，“要借这次疫情对于房地产行业的压力，更多地依靠市场的自我调节，靠企业的积极应对，靠企业的改革创新，使行业走向高质量发展。”
版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。
陈月芹经济观察报记者
不动产开发报道部 记者 新闻线索请联系：chenyueqin@eeo.com.cn