【表里归一】首进千亿美的置业调整投资布局-经济观察网

【表里归一】首进千亿美的置业调整投资布局

作者：陈博 2020-04-01 10:07

这是美的置业首次加入千亿房企阵列，从111亿元走到千亿门槛用了四年时间。

经济观察网记者 陈博 3月31日，美的置业控股有限公司（HK.03990，以下简称“美的置业”）2019年业绩报“出炉”——合约销售额约1012.3亿元，同比增长28.1%；合约销售面积约1002.3万平方米，同比增长26.8%。

这是美的置业首次加入千亿房企阵列，从111亿元走到千亿门槛用了四年时间，2015-2019年间的平均复合增长率达73.8%。

城市布局调整也映射到美的置业的业绩中，2019年一线/强二线城市为美的置业贡献了22.8%销售额，二线城市贡献了42.7%。一二线城市销售合计占比达到66%，

从广东起家的美的置业，将珠三角和长三角作为重仓区域，2019年两个区域为美的置业贡献了54%的合同销售额。

而且长三角比重逐步赶超珠三角。2019年长三角区域实现合约销售363亿元，同比增长约43.8%；珠三角区域实现合约销售额187亿元，同比增长9.5%，长三角的销售额几乎相当于珠三角的两倍。

美的置业也在不断调整投资拿地的布局，2019年业绩报显示，截至2019年12月31日，美的置业的土地储备总建面达5263万平方米，同比增加16.8%。

美的置业还有10个城市更新项目，规划总建面约402万方，预计可售货值549亿。2019年，已转化成土储的旧改共计66万平方米，预计2020年可转化面积达到205万平方米。

其中2019年增加总建面1453万平方米土储，比上一年减少了12.6%。如果剔除掉上半年新增的966万平方米，2019年下半年，美的置业土储建面新增仅487万平方米。

早在2019年中，美的置业曾提到，2019年下半年会选择在合适时机拿地，对于高价值区域和城市坚定不移地进入。不过实际操作中，美的置业却选择放缓拿地速度。

降速的原因一方面在于保持适度库存。“房企一般满足2-3年的土地储备是比较合适的。拿地太多会导致成本升高，太少的话，后续发展没保障。”一位上市房企人士告诉经济观察网。

“（土储）为未来三年的战略实施奠定了较良好的基础。”在3月31日的线上业绩会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐称。

走出广东布局全国是近两年美的置业推进的战略之一。2019年土储覆盖全国59个城市，比2018年增加11座城市。

优化城市布局是美的置业调整的另一方向。2019年，美的置业新开拓的城市，既有珠江三角的东莞、惠州、茂名；也有长江三角的上海、杭州、南通、台州；同时还包括长江中游的武汉，华北的天津等区域。大部分是一线及二线城市。

过去多年，美的置业更倾向于将主战场放在二线和强三线城市，郝恒乐在2018年度业绩会上说，一线城市门槛很高，考虑有机会性地进入。

但2019年，美的置业新增土储面积中，一二线城市的占比已经高达64%；长三角和珠三角两大区域的占比达58%。

“中国的城市分化越来越明显，一些比较弱的三四线城市，未来持续性需求会出现较大压力，在这个背景下，我们从2018年下半年就升级城市结构。今年拿地策略将向核心一二线城市靠拢，还是把最优势的资源集中往比较高量级的城市和经济发达的城市群布局。”郝恒乐表示。

但对于今年拿地总额，美的置业并未设定一个固定预算——按照初步计划，一般根据当年销售总规模和回款情况，以三分之一的金额进行补仓。

郝恒乐关注到的一个最新现象是，从三月份以来，土地公开交易市场急剧升温，甚于销售市场，甚至还超过2019年和2018年两年。

“我们也在分析其中的逻辑和原因，在目前情况下，市场还存在很大的不确定性。“他指出，美的置业坚持不拿“地王”，也不会不顾财务测算结果，目前手头土地资源相对丰富，会按照自己的策略判断拿地时点。

提到未来的发展目标，郝恒乐说，未来3-5年，美的置业希望按照平均20%左右的增速在规模上保持稳步增长，不做非常绝对的安排。“规模保持增长基础上，我们会更关注现金流、利润、负债等方面指标，希望能够长期保持稳定发展，而不是短期追求某一个流量。”

不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产，政策及地产相关上下游产业。

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