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禹洲地产：实现逆势增长 十年累计派息为上市发行价106%
作者：经济观察网 2020-04-02 13:48
也许，用“劈波斩浪”、“激流勇进”来形容这家房地产公司在2019年和2020年应对政策调控、行业下行叠加年初疫情的复杂经济环境、实现新跨越的拼搏过程，非常恰切。
3月31日，禹洲地产股份有限公司（01628.HK，简称“禹洲地产”）公布了2019年度业绩，给市场带来几多欣喜。数据显示，公司2019年实现751.15亿元的销售额，完成率达112%，同比上升34.1%；累计合约销售面积497.1万平方米，同比上升34.3%；全年合约销售均价为15110元/平方米。销售放量增长，创历史新高，增速领先于行业。
“丰厚派息”更是刺激了市场神经。2019年共派发两次中期股息，第一次为每股12港仙，第二次为每股21港仙；两次上市十周年特别中期股息，第一次为每股3港仙，第二次为每股4港仙，全年合计派息40港仙，派息率高达45.67%。回馈股东诚意十足。
2019年是禹洲地产25岁生日，也是公司登陆港股的第十个年头。从厦门出发走向全国，步履不停行动不止，终以“大禹治水、荒漠成洲”的勇气，成为中国核心都市圈的城市运营商，并用稳健增长的业绩证明，谁把高质量发展放在首位，以高水平的运营能力应对市场变化挑战，谁就能穿越行业周期，获得确定的未来发展前景。
“现金奶牛”和“丰厚派息”备受认可
不盲目追求规模过分增长、而是以稳健经营增加股东权益保障的禹洲地产，2019年在销售业绩增长的同时，充沛的现金流、稳健的财务成为其经营的一个亮点。在行业趋紧和疫情叠加情形下，这些特点显得尤为珍贵。
数据显示，2019年，禹洲地产年度利润为39.668亿元，核心净利润为人民币44.089亿元，同比增长21.13%，均创历史新高；现金及银行结余（受限制现金）355.113亿元，较去年同期上升21.28%。
上市十年，禹洲地产累计派息已达每股2.87港元，为2009年上市发行价的106%。自2009年登陆港股以来，公司坚持长期派息、派息额度高、派息比率高，已在投资者心目中树立起“现金奶牛”的品牌形象。现金分红持续上升，2017年股息率5.66%；2018年全年派息每股31.5港仙，股息率6.97%；2019年全年派息每股40港仙，派息率高达45.67%。
2019年，禹洲地产商业运营渐入收成期，成为新的增长级。整个商业的租金收入高达 3.05 亿元，按年增长24.76%。公司共有27个商业项目，包括购物中心、写字楼和社区商业等业态，打造商业面积超过200万平方米，92%位于一线及强二线城市。目前已经开业16个项目，筹备期项目11个。合作品牌超过1000个，战略联盟品牌1600个。通过打造商业和物管的轻资产的平台，物业管理费达 4.5 亿元，物管加商业两块业务，总体的收入已接近 8 亿元。
作为入选“恒生综合大中型股指数”成份股及沪港通交易名单的优质标的，以及MSCI中国指数体系中为数不多的地产标的股之一，禹洲地产始终奉行审慎的财务政策，融资成本较低，融资渠道灵活多元，债务结构稳定可控。
2019年，禹洲地产抓住境外市场窗口，多次成功发行高级美元票据。均实现负发行溢价并屡次获得市场约7-9倍超额认购；在境内成功发行的票面利率6.5%、总额20亿元的五年期公司债券，以及票面利率7.5%的15亿元公司债券，为同级别民营地产中2019年利率最低、期限最长的公司债。
基于市场形势复杂多变及内部管控需求，禹洲地产于2019年下半年主动地进行债务管理，通过两次美元债券要约回购，置换了期限较短、成本较高的美元债券，进一步降低了融资成本，延长了债务年期，优化了负债结构。与此同时，两度成功协议下调过往合计人民币22亿元的公司债票面利率，分别由7.85%和7.80%下调至6.98%，于市场偏紧的情况下实现了利率下调且投资者“零回售”。2019年内禹洲地产总债务规模较2019年中期时呈下降趋势，净负债率较中期下降8个百分点至65%，美元债平均年期为3.5年，呈现稳健发展态势。
此外，禹洲地产与数家境内主要银行保持总行级别的战略合作关系，并探索多元化稳定的融资渠道。即便在融资市场趋紧的2019年，仍通过一系列措施牢牢控制融资成本在合理范围，期内整体加权平均融资成本为7.12%，较2019年中期下降0.09个百分点，处于行业内较低水平。
前瞻性布局 区域深耕成效显著
2019年，禹洲地产区域深耕战略成效显著。秉持“区域深耕，全国领先”发展战略，其聚焦一、二线城市，紧跟市场发展动向前瞻性布局。
目前，公司的业务版图遍布长三角区域、环渤海区域、海西经济区、华中区域、粤港澳大湾区及西南区域六大核心都市圈。长三角区域依然是其合约销售贡献的主要区域，2019年合约销售总额为人民币487.727亿元，占集团合约销售总额的64.93%。
禹洲地产在苏州、合肥、唐山、扬州等多个城市均跻身当地房企前十，其中苏州排名前五，扬州前八，合肥前四。尤其值得一提的是苏州。2016年首入苏州，短短三年就成为公司第一批百亿量级销售规模的城市公司。
紧跟市场发展动向、顺势而为、精准且提前把握城市发展脉搏、合理地补充土地储备，是前瞻性的房地产企业可持续发展的必修课。
2019年，禹洲地产准确把握拿地的良好时机，顺势而为避开市场较热的窗口，通过招拍挂、收并购、产业勾地、合作开发等多种方式，在北京、上海、青岛、郑州、佛山、宁波、无锡等核心一二线城市获取35幅优质地块，权益土地储备地价合共约248亿元，总建筑面积逾460万平方米，总货值超过千亿元，其中约80%的地块均以底价或低溢价率摘牌。一线、二线、三线城市的占比分别为18%、77%及5%。
在深入研判城市发展潜力、人口流入、市场需求及国家政策导向的基础上，新进郑州、开封、宁波、无锡及石家庄等五个城市，进一步深化了六大核心城市圈的战略布局，增强了品牌的辐射范围。同时，其还在长三角和大湾区积极寻求机会。
截至2019年12月31日止，其土地储备总可供销售建筑面积约2012万平方米，共156个项目分布于六大都市圈的33城市，土储总货值超3661亿元。目前，禹洲地产土地储备足够未来三至四年的发展需求。
抢占市场先机 进军千亿目标
变化猝不及防，但当下却是行动的最好时机。3月31日业绩发布会上，禹洲集团创始人、董事局主席林龙安太平绅士发出进军千亿目标的集结令。“今年力争达到千亿销售目标。未来在千亿以后，将以稳健经营、利润导向发展方向为主，权益比也会有所逐渐增加。中长期还是追求利润导向的销售增长，每年20%左右”。林龙安如是说。
为2020年千亿目标的达成，禹洲地产在2019年奠定了坚实基础。在经济与疫情双重压力下，禹洲地产承压抢跑，运营能力表现突出。
在战略规划的指引下，禹洲地产“大运营”体系效果显著。对标行业标杆企业的大运营管控动作，进一步构建以价值创造为核心的大运营驱动体系。“大运营”体系分三级管控。通过项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制，重点关注“现金流回正周期”、“净利润率”、“自有资金投入”和“客户满意度”四项核心指标。设置融资到账和回款30、60、90的业务控制点，以经营算帐为决策基础，建立以数据/指标协同和统筹业务的数据化运营规则。
“大运营”驱动下，禹洲地产2019年快周转模式成效彰显，在施工质量得到保障的前提下，项目从拿地到预售的时间缩短到了7个月，项目周转速度大大提升。
2019年，禹洲地产持续践行绿建标准，绿色建筑的开拓和提升上成绩斐然，走在行业前列。其在2018年成立可持续发展专项工作小组后，始终致力于从项目不同阶段减少对环境的影响，着力打造人与自然和谐相处的生态城市。旗下共有83个项目逾800万平方米物业获得绿色建筑认定，其中逾150万平方米物业更是获得绿建二星及以上级别的国内或国际级别认定。
特殊时期是检验企业运营能力的关键时刻。此次新冠肺炎疫情期间，禹洲地产积极应对，推出多项创新举措。先是迅速开启线上运营模式，推出线上售楼平台、线上直播阵营、线上置业程序“禹洲买房宝”等，又一马当先率先回到线下，在确保安全的前提下逐步开放了全国线下售楼处，搭建了一个完善的“全网购房系统”。
业内人士分析，受疫情影响，2020年房地产行业虽然总量下行、集中度持续提升，但高能级城市韧性较强，一线城市能保持双位数11%左右的增长。一二线城市的市场潜力将会进一步释放。禹洲地产聚焦一、二线城市持续深耕的前瞻性战略，将迎来更大发展空间。
“2020年将会是具有里程碑意义的一年，也是禹洲千亿征程的决胜之年。”林龙安表示，新的一年，禹洲地产将继续聚焦主营业务，深练内功，向管理要效益、以经营促发展，顺势而为，更加积极主动布局未来。
龙月/文