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恒大启动新战略转型，三年要降4500亿负债销售剑指万亿
作者：经济观察网 2020-04-02 18:13
中国恒大集团（03333.HK，以下简称“恒大”）正在着手进行新一轮的战略转型。从2020年开始，这家龙头房企要全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。
许家印宣布恒大全面实施新战略
3月31日的业绩会上，恒大集团董事局主席许家印公布了这一消息。按照计划，今年，恒大内部将合约销售目标由6500亿元提高至8000亿元，到2022年，恒大希望实现年销售1万亿元。许家印将2020年称为是恒大极其重要的一年。
恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧表示，2019年公司进行了系统的调整和准备，这个调整和准备，就是为了新的发展战略而做。
截至2019年12月31日，恒大的总土地储备项目876个，总规划建面达2.93亿平方米，土地储备原值5273亿元，平均土地成本1800元/平方米。
在恒大看来，这些优质的土地储备，为全新的发展战略打下坚实基础。“有面粉就有面包。”夏海钧说。
三年万亿目标
在TOP3房企中，恒大是第一家重新高调亮出“万亿计划”的房企。
2019年，恒大累计合约销售金额6010.6亿元，同比增长9.0%；销售面积达5846.3万平方米，同比增长11.5%。
按照2019年年报披露，今年，恒大公开的合约销售目标为6500亿元。但实际上，恒大在内部为自己下定了一个8000亿元的指标。
“到2022年，我们内部的奋斗目标是实现年销售1万亿元。”3月31日，许家印正式透露恒大未来三年的发展规划，这也是恒大第一次对外提出“三年突破万亿”。
伴随万亿目标而来的还有，恒大再一次准备转换发展路径。2019年度业绩发布会上，许家印身后的背景板，一句“全面实施‘高增长、控规模、降负债’发展战略”的slogan引人关注，未来三年，这将是恒大整体把控的大战略方向。“高增长”被放到发展战略的首位，显而易见，销售额的大幅增长，已经率先列入恒大的计划之中。
对于销售基数如此高的房企而言，在这样的当口，仍不放弃追求销售上的逐年增长，并非一件简单的事情。当前，受制于一场新冠病毒肺炎疫情的突然袭击，无论是经济，还是市场的不确定性都在持续增强，房地产行业受到的冲击颇为巨大。2月份，全国各地的售楼处全面关闭，线下销售几近停滞。国家统计局数据显示，当月，中国房地产的销售额与销售面积，基本都下降40%。
硬币的另一面是，尽管销售增长仍在继续，但增速放缓的影像，愈发强烈地投射到多家房企身上。
但恒大的底气不减，用许家印的话来说，销售额要实现高增长，恒大具备有非常好的条件——足够的土地储备，以及疫情期间颠覆性开创了网上卖楼的成功经验，奠定强大的销售能力。
这两个条件，也有相应的几组数据得以佐证。2020年，恒大可售货量预计约1.32亿平方米，如果按照2019年10281元/平方米的成交均价来预算，可售货值高达1.35万亿元。换而言之，只要去化率达到59%左右，恒大就能实现8000亿元的目标。
1月底截至整个2月份，在疫情非常严重的背景下，恒大从2月13日开始全面实施网上卖房，，2月份仅十多天实现400多亿元的销售，接近200亿元的回款。3月份以后，恒大的销售额进一步达到600多亿元的销售，销售回款660多亿。
恒大一季度销售及回款对照图
整个第一季度，恒大共实现未经审核合约销售额1465亿元，累计销售回款达1133亿元。“我们全新开创了互联网的营销模式，也是能够战胜疫情的最基础因素。恒大这段时间的销售贡献，主要来自于互联网平台，特别是二三月份，互联网的平台对恒大的销售起到巨大的推动作用。我看到很多地产公司都在学，但他们没有那么快学得到。”夏海钧提到。
这一开门红，成为恒大新战略迈开的第一步，也为恒大对于未来三年积累了信心。
土地储备计划负增长
在恒大的发展历程中，土地储备向来是必不可少的“护城河”之一。
2019年，恒大新增土地储备153幅，并就现有39个项目进一步购买周边土地。新购的土地储备总建面达6703万平方米，同比增加34.2%，平均土地成本达2101元/平方米。
不算上旧改项目，截至2019年12月31日，恒大的总土地储备项目876个，分布于中国237个城市，覆盖了几乎全部的一线城市、直辖市、省会城市以及绝大多数经济发达且有潜力的地级市。
这部分土储总规划建面2.93亿平方米，土地储备原值5273亿元。如果按照现在的销售规模，就算完全不拿地，恒大现在手头拥有的“面粉”，也完全能够供应后续大概4.5年的发展时间。
如此巨量的土地储备，60%-70%分布于一二线城市，而且实现“全覆盖分散风险”，几乎决定了恒大的可持续开发能力足以释放规模上的持续增长动能。
也正因此，恒大鼓起勇气做出一个全新的决定，“控规模”——过去几年，恒大每年新增的土地储备是6000-8000万平方米，但未来三年，恒大计划每年新增土地储备保持在4000万平方米左右。
最终想要达成的目标是，2020-2022年，恒大每年的总土储减少3000万平方米；三年过后，恒大将总土储控制在2亿平方米左右。也就是说，既要减少拿地，又要保持公司的规模增长。
如果土地储备实现负增长，每年不仅保证总量减少3000万平方米，还要新增土储4000万平方米，综合计算下来，相当于恒大每年平均至少要消耗7000万平方米的土地储备。
这部分消耗面积，以2019年10281元/平方米的均价粗略估算，销售额至少可以超过7000亿元，恰好也与恒大上述的三年发展目标大致相符。
恒大的“如意算盘”已经打响，除了促增长之外，充足的土地储备优势也足够保持利润水平。目前恒大的总土储平均成本仅1800元/平方米，建筑成本达3800元/平方米，综合楼面成本只有6100元/平方米。即使按照2019年清尾打折的8100元/平方米价格进行结算，恒大的毛利率也能达到30%，净利润达到10%左右。
“面粉已经在口袋里面，做面包我们有清晰的定价。”夏海钧向投资者强调，
接下来几年时间，恒大都可以确保这种盈利，完全不用担心。
三年总负债减少4500亿元
销售额进一步增长，土地储备逐渐减少，利用三年时间，恒大最想实现的一件事是，降负债。
“通过一升一降，既能够保证公司可持续的发展，也能保证土地储备规模适度，我们的目的是要下大决心降负债。”在业绩会上，许家印提出了这一要求。
从1997年成立第一个项目公司，直至2016年实现3700多亿元的销售额，坐稳房地产企业前三的地位。过去20年中，恒大一直扮演一个追赶者的角色，为此匹配的战略是“三高一低”（高负债、高杠杆、高周转、低收益率）。但从2017年开始，恒大首次表示要向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转）转变。
这一转型颇见成效。2016-2019年间，恒大的净负债率从450%一路降至159.3%，基本上稳定在150%的水平上。
截至2019年12月31日，恒大的总借款为7999.0亿元，其中一年以内借款为3720亿元；货币资金为2287.7亿元，其中现金及现金等值物约1500.56亿元。
“根据公司现在的发展情况，负债率还是偏高。我们把总负债降下来，资金成本会下降。也就是说，毛利率会提高。”许家印说，2020年，对于恒大来说是极其重要的一年。从今年开始，恒大下大决心，把总负债和负债率大幅度下降。
恒大希望，2020年、2021年、2022年每年的平均有息负债要下降1500亿元。这个指标的完成，恒大准备了两个路径，加大销售以及减少拿地金额。
如果按照70%-80%的回款率，2020年，一旦恒大实现8000亿元的销售额，回款就可以达到6000亿元，相比往年增加1500—2000亿元的规模。
而在土地储备方面，如果每年新增土储保持在4000万平方米左右，用2019年平均2101元/平方米的新增土地成本来计算，相当于每年减少约600亿的拿地金额。
综合下来，依靠规模增长和控制土地储备，恒大每年能够新增2000亿元左右的现金余额。
“今年，我们力争有息负债减少2000亿元，通过这些方式，使我们公司在2022年实现总负债规模降低至4000亿元一下，净负债率降到同行业中的中低下水平。”夏海钧指出。
恒大对于减负债的信心还体现在另一个小细节上。去年，恒大新增的土地储备，将近一半都是以收并购方式进行。
“都是小企业发展过程中，扛不住了，由恒大接过来，我们负债高跟此有关系。”夏海钧透露，这部分二手项目，大多数原本就带有一些负债，或者此前融到的信托产品没有到期，在被收购之后，这些债务也并入恒大的财报中。
但伴随着项目的正常开发，这些信托债务将会慢慢被置换，同时，随着并购大潮慢慢退却，恒大的利息成本和债务成本也会大幅度的降低。