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新城控股“致富经”
作者：经济观察网 2020-04-03 07:32
有企业领袖把“农民”当头衔，盼望春种一粒粟，秋收万颗子，耕耘美好生活；也有人说，要“当好农民种好地”，不去预测天气。
3月31日，2019年业绩发布会上，新城控股董事长王晓松把做商业比喻成买猪、养猪、卖猪，商业地产所涉及投融管退各个环节，都有相应的“门道”。
总部位于江苏常州的新城控股，堪称近几年地产行业的黑马。从常州到长三角，从B 股转A股，从区域性房企到跻身第一梯队，新城控股演绎了“住宅+商业”双轮驱动的“致富经”。
地域深耕，规模利润双增
当天气不及预期，行业高喊“活下去”，新城控股依然超额完成2019年年度目标，全年实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％；累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％，业绩呈现稳健发展势头。
2015年12月，新城控股在上交所挂牌上市，成为国内率先实现B转A的房企。在此之前，新城控股将发展的触角延伸至商业地产领域，并将战略中心转移至上海。2012年 ，随着“吾悦”商业地产品牌诞生，新城控股开启了“住宅+商业”双轮驱动发展模式。
业绩发布会上，王晓松表示，过去的5年里，新城控股的行业排名从第21位提升至第8位，年销售金额由319亿元提升至2708亿元，年均复合增长率71%，远超行业平均水平，“成长能力有目共睹”。按产品类型分，住宅销售与综合体销售的销售金额占比约为7:3。
业绩报显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%。归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。截至报告期末，总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。
营业收入中，主营业务房地产开发实现营收803.22亿元，同比增长58%，贡献营收占比超9成。住宅销售和综合体销售毛利率分别为25.6%、36.96%，处于行业较高水平。
在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波、天津和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。
对于投资者提出的住宅与商业孰轻孰重这一问题，王晓松表示，住宅与商业的不断集中和融合发展，是未来行业趋势和发展方向，新城希望通过二者联动，实现资源与品牌的共享，加强区域深耕。
截止2020年3月末，开业加筹备中的吾悦广场124座，覆盖27个省份及直辖市，以华东地区为主，初步实现全国化布局。年报显示，目前85%的吾悦广场布局在19个国家级城市群，长三角城市群占比超4成。
敬畏风险，由增速转向提质
随着行业销售规模突破15万亿，行业集中度聚焦，新城有意由增量迈入提质阶段，追求高质量、稳健、可持续发展路径。
考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击，王晓松宣布，2020年的销售目标定为2500亿元，计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。
在2019年已完成2708亿元销售业绩的基础上，2500亿元是否过于保守？
对此，王晓松回应称，新城控股在2019年下半年几乎未进行拿地，直到11月至12月才陆陆续续获取部分项目。叠加疫情影响，今年年初土地出让的窗口期又延后了。
因此，综合权衡去年库存、今年新开工数量及对外投资，2020年新城控股整体可售货值约为4000亿元，按去化率60%计算，全年业绩目标2500亿元处于可掌握、较合理的区间。
追求稳健增长的新城控股，2019年在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征。年报数据显示，新城控股的资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平；同时，净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%。
年报显示，2019年新城控股归母净利率为14.74%，毛利率达32.64％；加权平均净资产收益率为36.86%，位居行业前列。
“新城手上有很多弹药，灵活性非常强。”王晓松对新城控股的现金流充裕性表露信心。截至报告期末，新城控股经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。
关于行业排名及销售额排布，王晓松坦言，希望新城维持行业排名10名左右，是新城中长期目标，但不会盲目追求排名。
“从全口径销售额来算，达到2800亿元，冲3000亿元，新城都有机会。”王晓松解释称，部分轻资产项目、代建项目可归拢到销售业绩中，可以降低权益比例，甚至可以进行财务投资。但对于新城控股而言，“这个没有任何意义，我们希望把自身的能力加强，实现从增量到提质转变。
踩准时机，商业更重运营力
王晓松在业绩会上表示，对于吾悦广场来说，大板块经营方向不会变。2025年全国8万平方米以上购物中心有3500座左右，接下来还有1500座购物中心开业的机会点，新城也会寻求一定的机会，提升自身运营能力。
在王晓松看来，商业地产与住宅开发的逻辑不尽相同。商业地产的强项不在于造房子，而是运用综合体的能力，好比养猪。
2015年之后，新城大力发展商业地产板块，并利用城市综合体投资拿地。2019年，21座吾悦广场满铺开业，截至2019年底，累计开业63座吾悦广场。根据年报，吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比上涨92.3％，平均出租率达99.16%。
王晓松以新城控股的发展轨迹进一步说明，新城做商业十几年，踩了很多坑和雷，但在哪里布置吾悦广场，心里还是有底的。目前新城控股知道怎么买猪，但是养猪的能力还不是行业最高的水平。
“当市场布局趋于饱和状态，这时才是拼刺刀的时候。”王晓松表示，吾悦广场的价值还在培养过程中，还远没有到达价值点。未来五年，新城控股将提升“养猪”的能力，目前还没有真正想“卖猪”。
对于公司未来发展，王晓松表示，新城控股首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务及人才梯队。只有自身强了，用内部确定性抵御外部行业和政策不确定性，才更有底气。
其次，新城控股将更关注对标，从项目去对标市场，对标同行企业，不断和别人比，用不同方式方法提升自我和竞争力。
第三，希望新城控股保持快速反应能力，抓住市场机遇，保持一定增量。在保证资金安全的前提下，即便遇到市场不景气的境况，依然能保持新城的双轮驱动。
今年以来，新城控股瞄准市场低点，扩充土地储备的动作频繁。2月7日，新城控股通过网上竞拍方式，成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地，地块性质为商业兼住宅开发用地，将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后，新城控股于云南布局的第6座吾悦广场。
据不完全统计，1月份至今，新城控股还接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。