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花不出去的住房租赁专项资金
作者：陈月芹 2020-07-03 14:06
按照计划，中央财政为16个城市3年安排的住房租赁专项资金共402亿元，目前武汉、南京、长春、厦门4个城市已拨付6.663亿元，约占专项资金总额的1.65%。
经济观察网 记者 陈月芹 2019年6月，住建部和财政部在全国16个城市推动中央财政支持住房租赁市场发展三年试点工作，每个城市每年可获得8-10亿元专项资金。
按照计划，中央财政为16个城市3年安排的住房租赁专项资金共402亿元。2019年10月，第一年的专项资金下拨到试点城市的财政专户上，但如何将这些专项资金花出去，对于16个试点城市并不是一件容易的事。
按照流程，各试点城市需先出台专项资金使用办法，住房租赁企业根据办法进行申领，住建局受理后进行初审、复评、公示、审批，最后由财政局统一兑付。
截至7月3日，北京、上海、杭州、福州等城市还未出台资金使用办法；武汉、南京、成都、长春、厦门等城市公布第一批补贴项目。其中成都和武汉步伐较快，已经开始启动第二批申报工作。
“拿到钱跟花出去是两回事。”一位试点城市住建系统人士告诉经济观察网，他参与中央财政住房租赁专项资金使用办法的草拟，使用办法几易其稿，但仍处于难产中，顾虑太多是其中最重要的原因。
目前武汉、南京、长春、厦门4个城市已拨付6.663亿元，约占专项资金总额的1.65%。
侧重不同
2019年1月，住建部和财政部开始推动中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，经过5个多月的方案申报、评审，最终北京、上海、广州、深圳、杭州等16个城市入围试点城市。
专项资金分配由地方政府决定。2019年9月，多数试点城市开始制定专项资金使用管理办法，住建部负责考核各个城市的试点进展。目前已经有武汉、南京、成都、广州、深圳、济南、郑州、合肥、长春、厦门等10个城市公布资金使用管理办法。
专项资金补贴类别涵盖筹集房源、运营管理、平台建设、课题研究等领域，根据成本核算结果。但各个城市专项资金使用侧重点并不相同。
“大钱补建设，小钱补运营”是各个试点城市补贴主要原则，即重点补贴房源筹集建设环节，主要分为新建（企业自持、集体土地建设租赁住房）、改建（商改租、工改租）和盘活存量租赁住房三个方面，单位面积补贴标准及比重依次递减。
新建类补贴对象为项目建设单位，从补贴标准上限来看成都额度最高，补贴除土地成本外费用总和的30%，最高不超过1500元/平方米；广州最低，上限为750元/平方米，其他城市在800元-1200元间。
改建、盘活存量类则补贴项目投资单位，额度大约为新建项目的一半，成都补贴标准为改建费用的30%，最高不超过1500元/平方米；济南为上限为600元/平方米；其余城市在200元-550元间。
各个试点城市对改建类项目补贴差异较大。对于商业、办公、工业、酒店用房改造成租赁住房的项目，广州对普通租赁住房补贴500元/平方米，集体宿舍型租赁住房按550元/平方米；深圳改建类项目补贴上限为200元/平方米。
为扶持机构化、规模化的住房租赁企业，各个试点城市对盘活存量类项目的规模均设置了相应门槛，如城中村品质提升、盘活闲置住房等，均要求申领项目面积不少于2000平方米、3000平方米，或达到100套（间）以上。
盘活存量方面，长春和郑州补贴上限为300元/平方米；厦门要求运营企业规模达到1万套（间）或3万平方米以上，每新增1套房源补贴600元，3年间补贴不超过300万元。重庆补贴上限为20元/平方米。
一位深圳住建局人士表示，大部分城市将7成以上的专项资金用于补贴新建房源，考虑到深圳市土地较少、城中村体量较大，改建项目多，新建较。深圳会按照原有补贴办法灵活调节，如新建项目补贴上限为800元/平方米，申报企业越多，补贴单价会越低，“新建类不存在绝对优势”。
分配考量
在16个试点城市中，武汉行动的最快，2019年12月18日对2019年专项资金拟支持项目清单进行公示。其中，武汉市保障性住房投资建设有限公司、武汉都保置业有限责任公司等4家国有企业共获得1.53亿元专项资金支持。
上述住建系统人士透露，地方政府对如何使用专项资金较为谨慎，担心市场化企业、尤其是中小型企业经营不善、甚至“暴雷”。“武汉首批补贴均由国企获得，用于人才房项目。”
专项资金补贴仅限于2019年-2021年间新建、改建、运营的住房租赁项目，补贴资金可以结转结余，目前住建部、财政部并未明确要求试点城市在3年内花完资金。
2019年度武汉市专项资金还剩6.47亿元，5月14日至6月12日，武汉开放第二批资金补贴申报，2020年度申领尚未开启。
4月30日，南京市公布第一批获得补贴的项目，南京国立资产管理有限公司、南京安科置业有限公司等5家南京市属国企入选，且均为新建项目，拟补助总额5.5亿元。
5月1日，长春市房管局公示了2020年度“长春市住房租赁市场发展试点”首批补贴资金拨付企业名单。长春润德投资集团有限公司资产经营分公司（长春市属国企）、长春万科（混合所有制企业）旗下泊寓等20个项目，共计获得中央财政补贴资金4958.8万元。
6月4日，厦门市公布第一批补贴项目名单，厦门两岸金融中心建设开发有限公司（市属国企）和厦门金霖湾置业有限公司（村集体企业）两家共获得2371万元补贴。
前述住建系统人士表示，多数补贴给了国企背后是“万一，给了（经营不善的企业）哪怕是一块钱，它哪天爆仓了，老百姓就会指着鼻子骂，这不是中央补贴的企业吗？怎么倒了？”
前述深圳住建局人士告诉经济观察网，深圳住建局正请财政局联合发文，上报市政府审议，计划将2019年、2020年两年共16亿元专项资金一次性开放予企业申请，开放时间预计为7月15日。
实际上，试点城市制定资金管理使用办法并未倾向某类企业。上述深圳住建局人士解释，住建部对申领企业、项目设置了负面清单，如存在不良记录、投诉率较高、违法违规行为，被列入异常经营名录、失信被执行人等存在明显市场风险的企业；产权不明晰、违法违规建设、安全质量不达标、主要满足旅游度假需求、公共租赁房、套型面积超过144平方米/套(含)且计划或者已经按套整租的高端租赁住房等项目。
“符合条件的其实没有很多。”该人士透露，深圳对各类企业一视同仁，但由于运营类项目要求相应规模，且需要录入当地住房租赁管理平台，可能只有国企愿意来干，所以最终呈现出来的结果是国企占比较大、申领补贴多。
“录入‘阳光租房’平台后，所有房源就要缴税了，补贴的钱可能还不够缴税。”广州某租赁企业负责人表示，租金涨幅需要接受政府指导，还要设置专门的资金账户，“这笔钱不好拿”。
此外，成都、长春的使用办法中提到，3年试点期内，可以根据市级财政收支预算情况，将专项资金以补充注入资本金方式，充实国有住房租赁企业资本，具体补贴标准由市财政局、住建局、国资委研究确定并报市政府同意后实施。
前述深圳住建局人士则表示，深圳不允许将专项资金纳入国有住房租赁企业的资本金。
难产背后
截至7月3日，北京、上海、杭州、福州等4个城市仍未出台专项资金使用办法。
杭州于2019年10月进行方案备案，2个月内制定出规范性文件，后由于春节和疫情原因，多次延后，曾计划于3月底“挂网”公示。
但由于方案多次调整，一直到6月初，方案通过杭州住建局和财政局，上报给市政府审批，但至今没有结果。
“本来6月出台，但最新的又方案被打回到住建委，需要重做。”一位北京住建系统人士用“一波三折”形容专项资金使用办法难产。
其透露，前期北京住建委和北京财政局意见存在分歧，彼时两部门对北京市租赁企业、房源数量，预计发放多少资金，是否会超预期等数据不太清晰。
经过北京住建委、财政局多次沟通，组织各区、各企业进行调研，终于形成一个方案，并于6月中旬上报市政府审批。然而，市政府指出，为了加强资金的引导示范效应，该方案仍需要再改进。
7月2日，北京市住建委表示，相关科室正在对接沟通、研究制定专项资金使用办法。
从获得补贴资格，到专项资金使用办法正式落地，深圳用了一年时间。前述深圳住建局人士表示，2019年5月深圳住建局才成立租赁处，原先的租赁管理平台不太匹配企业此次申报专项资金的需求，花了较长时间更新系统。
“这钱最重要的是花得安全，效率次之。”该人士透露，哪怕花得慢一点，甚至花不出去，也要以安全为第一原则。
一位不愿具名的住建系统人士表示，部分城市要求租赁处必须尽快花完这笔钱，进展与绩效考核相挂钩。
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陈月芹经济观察报记者
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