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中国奥园：上半年销售508.7亿元 实现有质量的增长
作者：经济观察网 2020-07-04 11:36
房地产行业在经历了从“寒冬”到逐渐“回暖”的上半年，房企陆续发布6月销售数据。
7月2日晚间，中国奥园集团股份有限公司（3883.HK，以下简称“中国奥园”）发布公告称，2020年6月公司实现物业合同销售约人民币175.9亿元，环比上升72%，同比上升15%，合同销售面积约185.9万平方米；今年首6月累计实现全口径物业合同销售额约508.7亿元，合同销售面积511.1万平方米。
根据第三方研究机构销售排行榜，中国奥园1-6月销售金额继续稳居行业TOP30。对此，市场给出不错的反馈。7月以来的两个交易日股价持续上，两日累积涨幅超16%。
业绩稳健提升与融资成本下行
今年上半年，新冠肺炎疫情曾一度打乱房企的销售节奏。随着疫情受控、政策平稳向好，银行贷款松动，二季度以来，房地产行业持续回暖，去化力度不断加码。
数据显示，中国奥园已逐渐走出疫情阴霾。5-6月，分别实现销售102.5亿元和175.9亿元，连续两个月销售突破百亿，环比分别增长17%和71.6%，其中6月录得单月销售最高成绩，为上半年完美收官。
据管理层在业绩会上透露，奥园坚持审慎的财务管理，今年将努力保证规模合理增长，提升管理水平，优化财务目标。特别是在降低成本造价、提升产品溢价率上下功夫。
稳定增长的销售业绩背后，今年以来，公司债务结构得到持续改善。
数据显示，今年一季度，奥园已偿还及续期约96亿元的短期借贷，短期借贷占比降至约34%，短期债务压力进一步减小。
事实上，从负债表现而已，作为规模成长期中的奥园与同行相比，仍处于合理偏低水平。数据显示，2019年末，中国奥园的净负债率为74.9%，剔除公司2019年7月以32.6亿元收购保险公司百年人寿13.86%的股权这一部分，净负债率为66%，同期行业的净资产负债率平均水平则处于80%左右。
同时，随着融资环境改善，中国奥园抓住窗口期发债，并进一步降低融资成本。今年2月，奥园发行25.4亿元五年期5.5%境内公司债、1.88亿美元363天4.8%境外优先票据；4月16日，完成新一期供应链ABS发行和供应链ABN簿记建档，金额分别为4.17亿元和3.1亿元，票面利率为4.8%和4.9%，较2019年供应链产品平均发行票面利率下降超150个BP。
6月24日，又成功发行4.6亿美元2024年到期6.35%优先票据，订单峰值超28亿美元，印证投资者对奥园综合实力及发展前景的信心与认可。
值得一提的是，基于对公司发展的信心，今年以来公司管理层也不断增持股票。今年4月，中国奥园集团董事会主席郭梓文增持中国奥园100万股股份，平均价为每股8.816港元，涉资882万港元，并购买100万美元中国奥园2021年9月到期美元债；6月11日，集团执行董事陈嘉扬增持中国奥园35万股股份，平均价为每股8.371港元，涉资约300万港元。
以“共赢”为底层逻辑
这是一个从竞争到竞合的时代。竞合的最大特点是“共赢”。加强合作开发、与行业内品牌房企形成强强联合，是奥园的战略路径之一。
上半年，奥园携手山湖海集团、弘阳集团、卓志集团等企业战略合作开发不少于9个项目。此外，还与山湖海集团签署战略合作协议，合作开发多个项目，进一步夯实大湾区土储。
在城市更新领域，中国奥园搭建起多赢平台，提升集体物业价值，促进城市经济发展。比如，联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资摘牌广州市增城区朱村街横塱村旧改项目；与青岛经济技术开发区投资控股集团有限公司达成战略合作，首期合作项目拟为38条旧村改造。
房地产是资金密集型行业，加强与银行等金融机构合作是推动房企稳步发展的重要保障。中国奥园深化银企合作，助力业绩稳步上升。7月2日，中国奥园与渤海银行达成深度合作共识。据了解， 未来双方将在并购贷、开发贷、标准化产品投资等业务领域加快合作步伐，推动友好合作关系朝着更高水平、更宽领域、更深层次发展。
得益于银行、券商、基金、信托等金融机构的支持，奥园在复杂的经济形势中保持着出色的经营业绩和资产质量，企业信誉受到资本市场广泛认可。截止2019年底，中国奥园可使用授信额度1840亿元，具备充分应对市场波动的能力。
收购A股平台与多渠道丰富土储
今年上半年，全国土地市场持续放量，各地方政府放出多宗优质地块，开发商进入拿地密集期。
今年以来，很多房企在融资、扩储、并购、销售上“协同”加码，多管齐下成了行业现象。为增厚土储，中国奥园也开启多元拿地模式，通过传统招拍挂、收并购以及城市更新等渠道增加优质土储。
其中，作为区别于其他房企的一大特色，中国奥园收并购经验丰富。自上市以来，通过收并购拿地面积占新增总面积比例达68%。业内人士估算，2019年奥园的土储结构是并购占到79%，旧改可转化占2%，余下部分就是招拍挂及与大房企合作占19%。同时，奥园投资秉持审慎原则，拿地有其纪律性，即拿地金额“不超过全年销售额的三分之一”。
据了解，中国奥园对京汉股份的收购目前已尘埃落定。京汉控股转让给深圳奥园科星的29.3%的股权，也于近日完成过户。资料显示，京汉股份具备多年房地产开发管理经验，目前共计持有18个项目，现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米，土储与奥园的现有布局相契合。
凭借多元化的拿地渠道，中国奥园持续在全国范围内获取优质土地项目，为可持续、高质量发展备足“弹药”。上半年公司陆续在广州、漳州、成都、合肥、佛山、扬州、武汉、宁波等一二线城市获取项目，深耕粤港澳大湾区的同时，持续完善全国化布局。
接下来，奥园将继续兼顾规模与效益，进入可持续、高质量、全面发展轨道。可以预见的是，若整体环境不发生巨大变化，坐拥丰富土地储备的奥园销售表现将呈现稳步增长势头。
对于奥园稳健增长的业绩水平、审慎财务及持续提升的经营能力，多家机构表示长期看好。今年4、5月中国奥园分别获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望，目前惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致给予奥园“正面”评级展望。兴业证券、建银国际等多家机构给予公司“买入”评级。
北方/文