戴德梁行盘点上半年房地产大宗交易:北京吸引外资首超上海

作者:张雅楠 2020-07-31 18:15

上海现在的核心区甲级写字楼的资本化率约4.1%,非核心区为4.4%,低于北京的4.2%/4.7%,这是一个事实。而且,上海未来5年内将有超过600万平方米的甲级写字楼入市,相当于50%的现有存量,的确会给租赁带来压力。

经济观察网 记者 张雅楠 7月30日,就上半年房地产大宗交易情况,戴德梁行资本市场部进行了盘点。

上半年中国内地大宗交易市场共有约884亿元成交,北京、上海两地成交约700亿元,占总成交额的80%;广深区域成交额超过100亿元,与去年下半年相比下降明显;强二线城市如杭州、成都等均有标志性成交案例。

从物业类型看,办公/研发办公物业受买家追捧,零售物业成交宗数下滑明显,从去年下半年的17宗降至今年上半年的10宗。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平介绍,疫情对大宗交易市场有所冲击,但投资者从疫情开始时的观望到4、5月份积极出手,心态随着疫情的消退也发生了很大变化,加上最近两个月出行放宽、投资者可以正常考察项目,市场在逐步恢复。

上半年,北京大宗交易市场录得244亿元成交,同比下降5.45%。买家自用需求强烈,上半年14宗交易中,自用4宗,贡献约23%的交易额。

撑起了内地大宗交易市场“半边天”的上海,上半年共录得455亿元成交,占内地总成交金额的52%。买家自用需求同样强劲,海通证券、上海银行、TST庭秘密等纷纷在上海落子。

深圳大宗交易上半年成交56亿元,同比下降78%,但宗数同比仅减少2宗,以中小型成交为主。深圳上半年一个别具特色的看点为工业物业重回大宗交易舞台——3宗工业物业成交,贡献约21%的交易额,仅次于写字楼。

特别值得注意的是,在外资吸引力上,北京上半年吸引到108亿元外资投入,首次赶超上海的107亿元,成为吸引外资最多的城市。

戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵解释,外资看好北京其实从2018年开始就有所体现。2018、2019年北京大宗交易外资占比均接近三成,且现在也仍然活跃。

之前上海一直都是外资最重要的投资目的地,2009年、2010年左右北京写字楼市场刚经历了高供应、高空置率、低租金,外资对北京写字楼市场的前景信心不足,而上海刚好相反,空置率不断下降,也导致很多外资基金都将内地的办公室设在了上海,相应地,又进一步催生了上海大宗交易的活跃。

近年来的情况反过来,北京写字楼市场,租金最高,空置率长期保持低位,且资本化率又高过上海,在上海找不到合适投资标的的外资基金也就将目光投向北京。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事张维闵进一步解释,上海现在的核心区甲级写字楼的资本化率约4.1%,非核心区为4.4%,低于北京的4.2%/4.7%,这是一个事实。而且,上海未来5年内将有超过600万平方米的甲级写字楼入市,相当于50%的现有存量,的确会给租赁带来压力。

外资投资北京超越上海,除了以上因素外,也有原因是他们的资产配置——很多境外投资人已经在上海买过楼了,在规避上海大的未来增量的同时,他们也在如北京、广州、杭州等一线城市和强二线城市看项目。

张维闵强调,从流动性上,上海整体的表现还是优于北京;从交易量上,今年上半年,上海交易量455亿元,继续领先全国。

戴德梁行中国资本市场部执行董事苏暐婷表示,投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高,一线城市办公及零售物业的资本化率相对2019年平均上升了10-30个基准点,物流仓储资本化率相对2019年平均上升10-20个基准点。

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