廊坊荒废工厂变身批发市场 招商称年化收益率800%起

作者:田国宝 2020-08-14 06:15

招商人员向前来看铺的人们介绍:亿扩隆批发市场15平方米一个摊位,20年租期外加11年赠送租期,一次性买断31年租赁权的费用13万元。2021年开业后,年回报率可达800%。

经济观察报 记者 田国宝 从廊坊市廊万路向北,长征驾校北侧向东走大约100米左右,一座大门前的广告牌上,红底白字写着“亿扩隆海鲜果蔬综合批发市场欢迎您”。

进入大门,呈现在面前的是一片废弃的厂房,破旧的建筑物上,依稀可见“铸鼎建设”的字样,数米高的作业车间只剩下钢结构框架,外面被亿扩隆宣传栏环绕。招商人员说,未来这个钢结构框架将成为果蔬批发大厅。

亿扩隆招商中心位于厂区内一座三层旧楼的一层,内部墙上挂满了廊坊市政府及相关部门负责人前来视察的照片,以及亿扩隆与北京各大农产品批发市场租金对比、亿扩隆投资收益与各种理财产品的对比。

招商人员向前来看铺的人们介绍:亿扩隆批发市场15平方米一个摊位,20年租期外加11年赠送租期,一次性买断31年租赁权的费用13万元。2021年开业后,年回报率可达800%。

该项目土地及厂房原为铸鼎建设名下,2014年,铸鼎建设因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查,该项目土地、厂房和设备成为涉案财产。

北京一位不愿具名的律师表示,如果只是集体经营性建设用地,租赁权转让没有严格规定,但如果作为涉案财产,“租赁权是不允许转让的,主要看现在这些土地作为涉案资产是否已经解封,以及土地租赁权归属”。

租赁权

8月11日,前来亿扩隆招商中心看铺的人络绎不绝,这些通过各地渠道人员从北京、河北等地赶来的看铺人,大多是活跃在各大批发市场的摊主,其中也不乏投资客。

进入招商中心大门,正对面是一幅面积较大的区位图,标注了项目距离北京新机场、天津等地的距离,以及包括新发地批发市场在内的北京各大批发市场的租金。

在这张图中,新发地年租金是36万元,北京锦绣大地农贸市场年租金是17万元,京深海鲜批发市场年租金是15万元。三三两两的看铺人聚集在一起,听招商人员讲解。

一位在北京做海鲜批发生意的看铺人表示,来看铺主要因为这里的租金诱人,由于北京租金相对较高,每年赚到手的钱越来越少。“我们那个市场很早就传言要搬迁了,这儿的价格低,所以过来看看”。

招商人员介绍,整个项目建筑面积4.5万平方米,目前在租的主要为海鲜厅和牛羊肉厅,其中海鲜厅一个15平方米摊位合计31年租金是13万元,平均每年的租金不到4200元,这还不是最低的,亿扩隆市场摊位年租金最低的只有2500元,折合每月只有208元。

这一租金价格也远远低于廊坊本地批发市场的租金。

同样位于廊坊市广阳区的群安市场一个10平方米左右摊位的月租金是1100元,春和市场16平方米摊位的月租金是1200元左右。

另一位看铺人说,由于农产品利润较小,受市场波动影响大,租金作为刚性支出占去一大半成本。“我现在那个摊,加上物业费和水电费,一年下来20万打底,我一年才能挣几个钱?”

亿扩隆一个摊位31年的租金甚至低于某些项目一年的租金,加上北京批发市场疏解等传言流行,这个旧工厂显得熙熙攘攘。

招商人员介绍,项目从7月25日左右开始对外销售,目前规模最大的果蔬大厅已经全部卖完。还剩海鲜厅、牛羊肉厅有少量摊位在租。“像这个位置好的摊位,你明天再来肯定没有了。”

付款方式上,招商人员介绍,由于总价较低,只能一次性付款,钱不够的话,可以先交1万元诚意金,将指定的一个摊位保留24小时。“自己不做,投资也好,等开业了,租出去一个月2500元好租吧,一个月把你一年成本赚回来了,一铺养三代,投资五六个摊位,你都能退休了”。

亿扩隆对批发市场摊主的诱惑远不止于此。招商人员称,未来开业具备“拎包入住”的效果,比如做海鲜批发的摊位,项目方会将摊位、水池提前建好,“到时候拿着海鲜和氧气就可以来做生意,保证一点臭味都没有。”

至于亿扩隆为何一次性收取31年租金且租金远低于市场价格,项目招商负责人表示,主要是为了加速回款,进一步扩大规模布局,“我们还准备在固安新开一个批发市场,未来光靠物业费就能养活整个团队。”

800%年化收益

亿扩隆的招商中心墙上挂满了各种图表,项目方为每一个摊位进行了编号。各个类别大厅的平面图中,已经出租的摊位会被贴上一个红色圆形贴纸。海鲜大厅的A7栋和A8栋一半以上的摊位都被贴上了红贴纸。

每成交一次,招商中心的扩音器都会进行宣布。一位渠道人员提供的截图显示,7月27日下午成交的第五套是编号为5-冻一厅-F1-C-G12号摊位,成交金额为9.28万元;7月28日成交的第19套,成交金额为8.5万元;当天第20套成交金额是8.5万元;7月29日成交的第六套为5-鲜门厅-F1-C-M07铺位,成交金额是46.8万元。

亿扩隆有摊位和商铺两种产品,摊位面积较小,价格从8万元到18万元不等,商铺面积较大,价格也相对较高。上述渠道提供的材料显示,价格在30万元到50万元之间。

招商中心靠近大门一侧的墙边竖立着政府官员视察的照片和投资收益图。其中各类投资收益对比图显示,包括银行定期存款、理财、基金、股市、国债、小额贷、黄金及亿扩隆摊位。其他年化收益在1.75%和18%之间,收益越高标注的风险越高。

在对比其他房产投资收益分析表中,住宅、商铺、酒店公寓的年化收益率在1.8%到10%之间,而标注为零风险的亿扩隆摊位年化收益率为800%起。

在另一张图表中,亿扩隆详细描述了高回报的计算方式,以15平方米摊位为例,30年租金总投入是13万元,折合每年租金投入是4333元。

总收入测算方面,第一年租金收入是3万元,按照每年递增5%租金涨幅计算,一直到第30年的年租金是12.35万元。折算下来,30年租金收入是199.32万元,减去投入的13万元,最终租金收益是186.32万元。

最终形成30年租金实际递增率达到了2705%,年化收益率超过800%。“一年租金涨5%多吗?一点都不多,你做生意也清楚,所以我说的这个收益,只有少没有多。现在经济不好,哪个领域投资能有这个收益。”上述销售负责人表示。

预期中巨大的投资收益也是吸引商户的重要原因,8月11日当天,一位招商人员大声告诉一位看铺人:“折合下来一天租金成本不到7块钱,也就一包红塔山的钱,你每天少抽一包烟,30年能赚回上百万。”

上述提供材料的渠道人员表示,他原来也跟着干,但是觉得不靠谱,就不干了,“他们明显就是在圈钱,我自己的良心过不去,就出来了。他们不仅圈老百姓的钱,连我们招商人员的钱也坑,公司也是用招商人员名字注册的。”

原为涉案厂房

8月11日当天,大门附近一栋楼改造工程有几名工人在施工。招商人员称,项目原为老厂房,需要经过改造后才能成为批发市场,“这是我们从(尖塔)镇政府手里租过来的,售楼处还有镇领导视察的照片,尽管放心。”

招商人员告诉看铺人,亿扩隆是廊坊市重点工程,目前正在申请河北省重点工程。“这是廊坊市民生工程,菜篮子工程,各级领导都很重视。”

廊坊市广阳区行政审批局颁发的“企业投资项目备案信息显示,项目为租赁廊万路199号院内建筑,对地上建筑物进行改造,改造后主要为水产品、调味品、蔬菜、水果及农副产品等仓库和装载配套区,项目总投资1.8亿元,其中项目本金为3600万元,占项目总投资20%。

经济观察报了解到,亿扩隆海鲜果蔬综合批发市场原为铸鼎建设集团厂区,厂区土地为铸鼎建设从廊坊市广阳区尖塔镇北甸村租赁而来。也就是说,目前厂区占用的土地为集体土地。

经济观察报获得的资料显示,铸鼎建设厂区累计签有5个土地租赁合同,其中2个合同在2006年12月签订,由铸鼎建设及实控人赵军与北甸村委会签订,共计29亩土地,租期为50年,目前还剩余36年租期。

还有2块土地由铸鼎建设与南甸村委会签订于2010年9月,土地面积为13.27亩,承包期为30年,目前还有20年租期。

此外,还有1块土地为铸鼎建设旗下的廊坊市铸鼎钢结构有限公司与北甸村签订《关于北甸工业园道路工程付款协议》中的23亩土地租赁权,签订时间为2007年10月,租期为50年,目前还剩下37年的租期。

亿扩隆批发市场的操盘方是今年5月12日注册的廊坊市亿扩隆市场管理服务有限公司,该公司注册资本300万元,由陈朋、齐爱军和班玉申三名自然人股东出资,出资比例分别为40%、30%和30%,其中齐爱军为执行董事。

2014年10月,铸鼎建设因涉嫌非法吸收公众存款罪被廊坊市公安局广阳分局立案侦查,此后铸鼎建设一直处于闲置状态。2017年曾有债权人申请拍卖铸鼎建设土地租赁权及厂房设备,最后因无人参与而流拍。

流拍后,廊坊市公安局广阳分局曾发函阻止对赵军名下涉案财产处置。

2018年2月,债权人张宝来与陈刚向法院申请以铸鼎建设土地租赁权抵债,经过廊坊市中院裁定,其中19亩土地租赁权作价221.82万元用来抵偿张宝来的相应债务,还有10亩土地租赁权被用来偿还陈刚的债务。

5幅土地总面积65.28亩,构成了铸鼎建设的厂区,也是目前亿扩隆海鲜果蔬综合批发市场的所在地。其中与北甸村租赁来的52亩土地剩余的租赁期均超过31年。张宝来和陈刚申请抵偿债务的就是其中一部分土地租赁权。

而从南甸村租赁来的13.27亩土地租期只剩下20年。目前亿扩隆市场对外出租的摊位普遍采用20年外加赠送10年共计31年租赁权,已经超过了当初铸鼎建设和南甸村约定的剩余租期。

也就是说,亿扩隆批发市场打包出租给租户31年租期的摊位,有一部分可能只剩下20年租期。

不过,经济观察报未能清晰了解到目前亿扩隆批发市场项目土地租赁权的详细归属。招商人员称,项目是和尖塔镇政府租下来的。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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