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金辉控股七年终上市 高管称年底三道红线有望转绿
作者：田国宝 2020-10-30 20:12
金辉控股高管发布会上表示，有关三道红线的情况早在2019年就知晓，但由于疫情影响，一直到今年8月才开始执行。金辉控股对于金融风险管控也早有准备，预计2020年底有望全部符合监管要求。
经济观察网 记者 田国宝 历经7年长跑，10月29日，金辉控股（9993.HK）终于在港交所敲钟上市。
发行结果显示，这次金辉控股共计发行6亿股，其中国际市场发行5.4亿股，最终获得1.72倍认购；香港市场发售6000万股，共获得1.51倍认购。
这一次金辉控股在港交所上市发行价格定在4.3港元/股，根据最终分配结果，共募集资金25.8亿港元，除去发行成本，募集资金净额为24.7亿港元。
2013年金辉就启动上市，第一次在港交所上市失败后，2016年转战到A股排队。今年初，在A股上市无望后，金辉控股再次转战H股，成为2020年首家登陆资本市场的规模房企。
虽然成功登陆资本市场，但未来金辉控股的压力依然不小，按照2019年财报来看，其剔除预收款项后负债率、净负债率及现金短债比均不符合“三道红线”监管要求。虽然管理层表示2020年底有望全部符合监管要求，但实现起来并不轻松。
股价保卫战
今年以来，港交所成为多家房地产类企业IPO的滑铁卢，在金辉控股之前，物业类的第一物业等多个物业管理企业上市首日即破发。卓越商企虽然首日勉强保住发行价，但在第二个交易日也跌破发行价。
上市首日的金辉控股面临着同样的压力，10月29日开盘后，金辉控股的股票一路走低，成交价一度徘徊在3.7港元左右，开盘20分钟后，以4.18港元/股成交1306万股，创下当天最高成交记录，成交金额达到了5459万港元，股价也稳定在4.18港元左右。
但此后交易中，股价一直在4.18元上下徘徊，一直到接近收盘始终未能突破发行价。在距离收盘最后10分钟里，如果股价依然保持原来状态，金辉控股极有可能会破发。
从15点50分，金辉控股的股价从4.22港元开始攀升，到了15点55分，股价一度触及4.3港元的发行价，但随后再次下探到3.29港元。
一直到15点56分44秒，股价才稳定在4.3港元，但并没有在这个区间停留太久，继续向上蹿升，中间虽有小幅度反复，但在15点59分，股价稳定在4.35港元。
在最后10分钟股价保卫战中，农银国际、中银国际等主承销商在4.3港元/股价位上多次出手买入，招引国际作为主承销商及富途证券、华盛资本、英皇证券在4.36港元价位上出手买入。
在卖出的机构席位中，主承销商招银国际、国泰君安、利弗莫尔证券及骏升证券、辉力证券、华泰金融、耀才证券、盈透证券、富途证券、艾德证券、华盛资本等一众资本机构多次出现，尤其是骏升证券18次报出4.38港元卖出价，这一价格也是金辉控股当天股价最高点。
最终，金辉控股上市首日股价稳定在4.36港元/股，较发行价有小幅上升。但从全天走势图来看，最后10分钟呈现一条竖线上升，使得最终稳住了股价。
上市第二天的10月30日，金辉控股以4.32港元价格开盘，最高价为4.33港元，最后收盘于4.3港元。全天成交金额4227万港元。上市两日，金辉控股均以内盘成交为主，其中10月30日内盘成交占比达到了91%以上。
16点后，股价再次经历几次反复，一度上涨到最高4.38港元，此后一直在4.32港元到4.36港元徘徊。16点8分，金辉控股上市首日的股价以一单53.6万股成交定格在4.36港元。
金辉控股上市首日成交5722万股，成交金额2.38亿港元。这一交易金额，在港股上市房地产类企业中并不出众。10月30日上市的世茂服务，首日成交额是19.13亿港元，2019年7月16日上市的中梁控股，当天成交金额是3.68亿港元。
一直到10月5日午间收盘，除了首日收盘价为4.36元/股，其他几个交易日收盘价均保持在4.3元发行价水平。
踩中三道红线
根据金辉控股公布的财报，截止2019年底，其现金及现金等价物余额为92.19亿元，一年内到期债务为192.26亿元，现金短债比覆盖比率为48%。同期，其剔除预收账款后的负债率为76.88%，净负债率为186.41%。三道红线全部踩中。
10月29日，金辉控股高管发布会上表示，有关三道红线的情况早在2019年就知晓，但由于疫情影响，一直到今年8月才开始执行。金辉控股对于金融风险管控也早有准备，预计2020年底有望全部符合监管要求。
从金辉控股在境内的主要经营主体金辉集团股份有限公司（以下简称为“金辉集团”）财务表现来看，截止2020年6月底，其现金到期债务覆盖率已经达到1.13，符合红线要求，不过其他两道红线仍未达标。
企业预警通数据显示，目前金辉集团旗下存续债券共有16只，债券余额为129.39亿元，其中2021年到期债券在50亿元左右。此外，金辉海外债券余额为8亿美元，其中2021年需要偿还2.5亿美元。
另外，金辉控股还与东兴证券、西部信托、深圳前海联捷商业保理、广东粤财、兴业国际信托等机构合作发行多笔应收款融资。其中金辉控股总部所在的办公楼以租金收益作为底层资产与广东粤财融资32亿元，期限为18年。
2019年9月25日，金辉控股与东兴证券合作设立东兴-铭著资产支持专项计划，预计存续期2年，10月14日，有12个项目8笔合同入池，融资金额7.84亿元；今年1月有18个项目796i合同作为基础资产融资7.58亿元。
3月30日，该计划有16个项目505笔合同入池，对应的购房尾款为4.4元；7月2日，有7个项目382笔合同作为基础资产融资4.8亿元；9月28日，有6个项目387笔合同入池，融资金额.72亿元。
2020年以来，金辉控股还分别与华润深国信托及兴业国际信托合计融资7.98亿元。
据金辉控股管理层透露，与其他房地产企业相比，金辉在银行借贷方面有较大的优势，一直以来与四大行保持较好的合作关系。截止2020年8月底，金辉控股有息负债为557.02亿元，较2019年底上升了13%。
其中银行借款363.76亿元，占比65%，信托借款占比20%，债券融资占比15%左右。在有息负债中，短期债务和长期债务比例为1:2。从数据上也验证了金辉控股高管的说法。
从收入情况来看，金辉控股营收逐年保持增长，从2017年的117.77亿元上升至2019年的259.63亿元；归母净利润从2017年的20.31亿元上升至2019年的25.08亿元，均保持稳步增长。
年底公布销售额
一直以来，金辉控股都没有从官方渠道公布具体销售额，根据中指院数据，2019年金辉控股全年销售额为888亿元，今年前三季度销售金额为606亿元。2020年前10个月，金辉控股销售额为665.9亿元。
对于2019年及2020年前三季的实际销售额，金辉控股方面并没有给出回复。一位金辉控股的高管告诉经济观察报，金辉控股今年销售要好于去年，尤其是三季度以来，远远高于前两季度。“我们权益占比较高，可以达到80%左右。”
对于今年是否能够实现千亿目标，金辉控股的人士表示，从目前销售情况来看，实现千亿不难，但预计不会对外公开说。另外，在10月29日发布会上，金辉控股方面表示，根据港交所要求，将在年底公布2020年全年销售金额。
根据官方公布，截至7月31日，金辉控股在全国有160个城市，其中联合营项目有43个；土地储备建筑面积合计2908万平方米，其中在建有1725万平方米，还未开发的有930万平方米。
另据金辉控股财报，截至2020年8月底，其合约负债金额为713.84亿元，港股会计规则改变后，原来的预收账款计入合约负债中。这部分合约负债中，大部分为金辉控股已销售未交付物业预售金额。
据金辉控股营销负责人周明明介绍，金辉对新进城市通常比较谨慎，目前仅进入全国30多个城市，远低于同规模房企进入的城市。其中西安是目前份额较大的城市，贡献的销售比例接近百亿。
金辉控股在拿地方面也较为谨慎，各个城市拿地需要集中在总部进行风险审核，在总部授权范围内参与竞拍土地。金辉控股陈朝荣告诉经济观察报，金辉控股拿地销售比一般保持在50%左右，而拿地单价通常保持在销售均价的30%左右。
中指院数据显示，前10个月金辉控股的拿地金额为171亿元，照此计算，其拿地金额占销售金额比重为25.7%。金辉管理层承认，今年以来，金辉控股在拿地方面比2019年有所缓解。
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。