今年以来，物业股在港交所集中上市成为资本市场的一道风景线。截至目前，已有30多家公司上市，到今年底有望达40家。随着房地产行业步入白银时代，增量市场在向存量市场转变，而房企分拆物业公司单独上市融资这条发展路径日益成为新的黄金赛道。

作为国内绿色科技物业领军者，第一服务控股有限公司（02107.HK，简称“第一服务控股”）也紧随行业发展趋势于10月22日鸣响上市金锣，正式登陆香港交易所。

每个公司都有自己的发展哲学，而第一服务控股走的是差异化发展路线。公司自1999年成立，以物业管理为主营业务，以科技人居+舒适服务为发展理念，以绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期生活家园和产业家园运营商为发展使命，致力于为客户提供绿色健康、数字互联的人居体验。

截至2020年4月30日，第一服务控股已在中国19个省的52个城市提供物业管理服务。主要分布在中国的东部和中部地区，其中，在管建筑面积最多的省份依次是湖南省、北京市、湖北省。此次登陆港股，将有助于公司更快速扩展业务版图。

第一服务控股董事长张鹏表示，第一服务控股企业奉行长期主义，一个企业是否成功要用大周期节点进行衡量。物业管理行业正经历着大发展、大变革。品质化、科技化、平台化、资本化将成为上市后的第一服务控股的新注脚。

01

布局绿色科技 打造行业新生态

作为中国房地产产业链的物业服务环节，第一服务控股经历了房地产的大小周期、白银时代的起伏，始终行稳致远。这家企业有着独到的差异化竞争力，尤其是绿色科技研发及应用能力、全生命周期的服务能力，在行业内首屈一指。

作为一家定位于透过科技创新促进舒适人居环境的物业管理服务提供商，公司提供涵盖整个物业生命周期的物业管理服务及绿色人居解决方案。其服务组合分为物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务三条业务线。

与行业内其他公司不同，第一服务控股不是跟别人拼保安保洁、管理面积、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解决居住舒适度。公司除了拥有人们熟知的物业管理与增值服务，其独特性是提供一体化的绿色物业管理服务和绿色人居解决方案，覆盖物业从前期开发、中期施工建造、到后期运营管理的的全生命周期。会运用到多种环保、智能、高效的设施和系统，比如绿色节能电梯系统、绿色节能照明绿色云平台、绿色节水系统和绿色太阳能热水系统等。

招股书显示，绿色人居解决方案是第一服务控股所独有的一部分业务收入。2019年，公司取得物业管理服务收入2.73亿元，占总收入的43.7%；绿色人居解决方案收入1.55亿元，增值服务1.97亿元，分别占比24.7%、31.6%。绿色人居解决方案的收入贡献比例在今年得以继续提升。截至前四月数据，物业管理服务与增值服务的收入贡献分别为41.4%与28%，而绿色人居解决方案的收入贡献比例则进一步提升至30.6%。

分析人士表示，绿色人居解决方案是个赚钱的业务。2019年，第一服务控股其物业管理服务毛利为7322万元，毛利率26.8%，而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元、9134.2万元，毛利率分别为34.3%、46.3%。

近年来，第一服务控股业绩快速发展，也得益于三条业务线的总体提升。招股书显示，公司于2017年、2018年及2019年，第一服务收入为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率为28.4%，利润分别为4184万元、5294万元及8386万元，复合年增长率41.6%；股东应占净利润分别为3964万元、5087万元及7729万元。

近年来，作为绿色科技物业领域的先行者，第一服务控股坚持走“绿色科技之路”，专注于绿色科技物业服务体系的研发，在绿色物业场景应用、绿色能源运行、健康人居产品以及智慧社区绿色能源云平台搭建等方面，具备自主研发优势。截止目前，共取得专利48项。其在管面积40%以上的是属于绿色建筑，也有大量的恒温恒湿的住宅建筑，在发展中积累了绿色建筑和四恒建筑的服务能力。

第一服务控股除了具备出色的技术研发能力，同时还在特色服务、生态平台等方面拥有鲜明的差异化核心竞争力。比如，在特色的服务布局方面，公司为社会输出全生命周期的服务，覆盖物业管理、绿色科技咨询、人居产品系统安装、能源运维等领域；其生态化平台优势方面，第一服务和地产公司当代置业以及关联公司雄厚的产业体系协同，与商业、办公、教育、酒店、餐饮、养老、文娱等产业IP充分合作，实现客户流量互导、价值放大和共享共赢。

02

“内生+外延”双驱动 未来发展可期

作为港股绿色物业题材新兴力量，第一服务控股对于未来3-5年已有了明确的“内生+外延”业绩增长预期和实现路径。

根据招股书上市募集资金用途，第一服务控股将50%的融资资金用于市场化外拓，20%用于能源运维，5%用于研发绿色科技，10%用于发展智慧社区及提升信息技术系统，5%用于人才培养，10%用于一般业务及资金运营。

分析人士表示，第一服务控股依托当代置业集团，具有稳健的内生发展基础，与当代置业集团内公司深度合作。除了管理当代置业开发的项目，将继续与当代置业集团的其他业务板块深度联动，例如管理当代代建公司管理开发的项目，为管理当代体系内共享办公、教育、体育等板块提供物业管理服务等等。

第一服务控股有20多年的住宅物业管理的经验，过去业务发展更多专注于住宅物业市场。致力于为住宅物业提供专业化的服务。但是，在过去三年，公司在第三方服务的比例，不论是在收入、管理面积还是合约面积上都有一个非常高比例的增长。非住宅项目所得收入也在逐年提升。比如说上海553电台、江西公安局大楼等等，疫情以来也中标了菏泽市的市民文化中心以及葫芦岛市一个区的政府办公大楼。

第一服务控股将非住宅物业市场拓展的重要性，提升到跟住宅物业一样看待。预计在2022年年底到2023年，将非住宅收入占比提升到10%到15%的区间。努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。

加速拓展第三方业务，是公司在上市前就确立的重要战略方向。近几年，独立外拓能力与第三方合约面积不断增加，已逐步构建生态化平台优势雄厚的产业协同体系。数据显示，2017年，第一服务控股来自第三方开发商开发项目应占在管建筑面积仅为91.4万平米，占比12.9%；2019年，来自第三方的在管面积达到322.8万平米，占比23.6%，并进一步增加至2020年4月30日的411.8万平米

作为刚刚登陆港交所成功上市的物业企业，第一服务控股对于企业上市后的未来发展与规划已有了前瞻性的部署。在技术创新、服务升级、生态构建等方面持续进阶、进化，以实现业绩稳定快速增长。

在技术创新上，第一服务控股正在通过推进绿色科技研发和商业化转化，尤其探索绿色能源科技的成本控制和应用普惠化，探索使用物联网大数据或者AI等技术手段实现城市或社区能源站的运营自动化，使得更多的客户能享受到科技、舒适的人居体验，同时还能带来能源运维效率的提升及能耗的降低；在服务升级上，未来将基于公司在绿色科技住宅物业上的显著优势，积极通过多种渠道扩大物业管理业务类别，拓展商业、酒店、院校、医院、厂矿、政府、园区等多业态的特色服务，积累多客户服务经验，进一步创新服务内容，丰富服务形式，打造多元化企业；在生态构建上，未来将进一步整合市场和行业资源，有效协同资本、资产、资金，创新投资、兼并、收购等形式，继续快速扩充物业管理规模。

03

践行ESG理念 担当社会责任

“真心关爱每一个人”不仅是一句口号，更是一份责任、一种信仰。作为一家有社会责任、有担当的企业，第一服务控股在发展的过程中从未忘记回馈社会。秉承“真心关爱每一个人”的服务理念，积极践行企业社会责任。

近日，第一服务控股收到了由“中华慈善总会小彩象梦想基金”颁发荣誉证书，该证书是公司又一次公益之路的见证，更是贫困地区孩子们梦想的一份守护。

从2014年开始，“MOMA盒子”便开展了系列公益活动，重点关注贫困地区留守儿童的成长，第一服务控股作为重要参与主体，每年都会一同深入各地为孩子们送去温暖和希望，6年光景，温暖送达10个山区、35所小学、4500余名孩子，从未间断。

公司连续多年发起“润芽计划”，通过植树节活动、世界水日活动等，分享节水妙招，浇灌呵护园所内的绿植；为山区捐赠安装净水设备，帮助孩子喝上健康水。

2019年，第一物业积极响应国家脱贫攻坚战略，凝聚社区公益力量帮助贫困乡县，助力精准扶贫。在全国多个项目落实“ 消费扶贫 助力脱贫”活动，带动社区力量参与扶贫助农。

张鹏曾说：“从兹从心，谓为慈，从羊从口谓为善、兹就是茁壮自己，爱护他人，汇集力量、汇集善意。”

历经20多年发展，凭借企业综合管理实力、绿色科技品牌优势，第一服务控股荣膺中国物业企业百强榜（TOP31），获评中国质量信用AAA级企业，2018-2020年被连续评为“中国绿色物业科技创新企业”。鼎晖创新与成长基金于2017年6月完成了对第一服务控股的投资。

根据中指院数据，截至2019年12月31日，该公司在2020中国物业服务百强企业中拥有中国最多数量的“三星”“绿色建筑运营标识”认证的在管住宅物业，该等级为此认证的最高等级。此外，按获评为“二星”及“三星”的“绿色建筑标识”认证的项目的在管总建筑面积计算，公司于2020中国物业服务百强企业中名列第二，占比为36.9%。

对于市场的风云变幻，张鹏始终有着一份淡定。他表示，资本市场是波澜起伏的，上市只是个起点。一家物企进入资本市场，是需要资本的力量去寻找市场份额，但最终支撑走下去的还是“初心”。

在张鹏看来，企业的未来，在于海量的市场、在于增长的前景、在于盈利的模式。作为一家物业管理企业，尤其需要理性看待目前市场的追捧、奉行长期主义、坚持核心竞争力的打造，才能形成强大的韧性，不断穿越市场周期，从而实现有质量的增长。

北方/文