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外地购房客涌入2020年深圳住宅成交首破“10万套”
作者：陈博 2021-01-20 17:33
过去一年，深圳一二手房总成交量首度跃过“10万套”大关，高达14.07万套。
经济观察网 记者 陈博 乐有家研究中心报告显示，2020年，深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%；二手住宅成交95273套，同比上涨23.5%。
综合来看，过去一年，深圳一二手房总成交量首度跃过“10万套”大关，高达14.07万套。
“2020年上半年，虽然深圳新盘限价，但在真正执行过程中，监管部门对于备案价并没有严格控制，因此，‘715’新政前，深圳购房者并未特别关注到一手房的价差。相比之下，二手房的优势更为明显，配套成熟、学位现成促使居住需求可以快速得到满足，成为支撑上半年二手房稳定成交的重要因素。”乐有家营销副总裁孟凡振曾在“715”新政之后做过初步统计，他发现，深圳大概有三分之一的购房者失去名额。
与此同时，监管层对于一手房源的限价趋严导致一二手价格倒挂明显，“以“715”新政为分水岭，深圳一二手成交量在2020年后半年发生明显分化。”孟凡振说。
乐有家研究中心发布的数据佐证了这个结论——以2020年7月为分割点，从8月开始，原本成交量还徘徊在3500套以下的深圳一手住宅，月网签量开始攀上4000套水平。
2020年11月，深圳一手住宅网签量达到年度最高点6296套，远超过当月二手住宅5812套的水平，这也是深圳时隔多年首次出现一手成交超越二手成交。
同样的时间点，深圳二手住宅成交量（过户量）在经历了3个月每月突破10000套的巅峰之后，于2020年10月、11月两个月出现断崖式暴跌，徘徊在5000-6000套之间。
按照惯例，网签、过户的周期大概滞后1-2个月。反应到数据上，实际分化普遍聚焦在去年8-9月份。
从实时成交中更能感受“715”新政的威力，乐有家旗下的中介门店，2020年7月16日-8月15日期间，新增客源量、新增房源量、二手带看量都直线下滑；二手签单量更是暴跌60%。
大量客户在调控冲击之下进入观望期，但硬币的另一面是，业主们的心态却始终坚挺。根据乐有家提供的二手挂牌价变化趋势，“715”新政之前，深圳二手房挂牌价刚刚达到7.84万元/平方米；此后，挂牌价一路上扬，突破“8”字头。截至2020年12月15日，深圳二手挂牌价已经高达8.42万元/平方米。
业主报价的抬高直接折射到二手房成交中。2020年，深圳二手住宅成交均价达到66045元/平方米，同比上涨10%。
不过，这还不是深圳二手成交价的实际涨幅。从乐有家统计的2020年深圳80个热门成交片区价格涨幅排行榜来看，91%的片区在2020年第四季度价格同比涨幅超过10%。其中，14个片区四季度成交均价甚至同比上涨超过30%，位于榜首的深圳桂庙片区、宝安中心区，四季度价格同比上涨高达64.36%、63.51%。
支付能力强劲，是这一轮深圳购房者的共性。可以佐证的一组数据是，2020年，深圳二手住宅单价超过7万元/平方米的成交占比达到44%，几乎占据“半壁江山”。
“哪怕干这一行这么久，深圳楼市的支付能力确实有时候也超乎我的想象。”孟凡振向经济观察网感慨。
与之相应的是， 2020年购买深圳二手住宅的置业者中，72%为刚需客户，19%为改善型客户，9%为投资客户，投资比例同比上升3个百分点。
孟凡振告诉经济观察网，这9%是纯投资需求。这一部分投资需求区别于以往，过去进入深圳楼市的投资客往往带有投机需求，但现在整体楼市周期已经被拉长，限售、限购等政策门槛非常高，资金成本也在进一步抬升，所以，深圳楼市的投机需求减少很多。
“2020年我们接触到的一类买家是实体企业主，疫情叠加经济大环境的影响，导致他们生意做不成，他们通常将资金转移到房产这种能够对抗通胀的安全资产上；另外一类，则是以前移民国外或投资国外的群体，2020年，他们将目光转移到国内。在全国范围内，深圳房产属于比较优质的重资产，成为他们的优先选择。”孟凡振和他的团队，去年接到很多来自全国各地的购房咨询，比如江西、广西、北京等地。他们观察到，外地购买群体对深圳楼市的关注度正在提升，入深购房占比也有所提高。
这类外地购房客的入深资格，通常都是蓄谋已久，尤其是北方的一些购房者，早年就提前购买深圳社保；也有的外地客户通过发动深圳的亲戚朋友获得存量名额。
“深圳在学位以及重点片区的大手笔规划，迅速拉升典型片区或楼盘的价格，也给一些热钱或投资需求打开了一扇门。”孟凡振表示。
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