【表里归一】管理红利时代下 万科的加法与均好

作者:陈博 2021-04-02 08:18

万科历来擅当行业敲钟者角色,也能从危机感中及时自省。

 经济观察网 记者 陈博 万科用一场业绩会的时间来解释管理红利时代的机会。

即便被质疑“低净负债率影响未来投资和节奏”、毛利下滑等问题,在万科标准化答案中,都被归结为“管理红利时代共性”。

万科历来擅当行业敲钟者角色,也能从危机感中及时自省。不过,还是没有人会预料到万科会用这么长篇幅反复表达做到“均好无短板”的决心。

万科的逻辑是,管理红利时代的主要特征是充分竞争,企业不可能依靠一两样关键资源打赢、获胜。

“面对新时代淘汰赛,我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。”郁亮解释,房地产行业需要从规模速度向质量效益转变,需要高质量发展。

2020年,万科实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%;销售面积4667.5万平方米,同比增长13.5%。经历2019年3.9%历史新低后,销售增速重回双位数。

去年,万科实现营业收入4191.1亿元,同比增长 13.9%,增速较2019年放慢近10个百分点;归母净利润同比增长 6.8%至415.2 亿元,增速较2019年下跌8.3个百分点。

房地产及相关业务毛利率同比下降4.6个百分点至22.6%;全面摊薄的净资产收益率同比下降2.2个百分点至18.5%。这两项降幅比2019年扩大1倍左右。

“短期来看,房地产利润率仍存在下降趋势;长期而言,房地产行业回报水平最终会向社会平均水平靠拢。”万科总裁、首席执行官祝九胜说。

值得关注的细节还包括,2019-2020两年间,万科计提项目存货跌价准备29.9亿元、41.8 亿元,同比分别上涨29.4%、97.6%。

2020年计提的16个项目中,包括2个上海项目、1个宁波项目、1个厦门项目、1个成都项目及环京项目。这些计提存货跌价准备,影响2020年税后净利润19.8亿元,影响归母净利润14.5 亿元。

近两年,万科新增项目平均地价为6252元/平方米、6710元/平方米,比上一年分别增加825元/平方米、458元/平方米。同期,万科销售均价从15341元/平方米微跌至15086元/平方米。

郁亮解释称,房地产行业虽然不能再赚大钱、快钱了,但万科可以挣慢钱、长钱、老实钱。“踏踏实实向制造业学习,通过我们的劳动挣制造、创造和服务的钱。”

万科的筹码在于多元化业务。两年前,在“活下去”阴影下,万科宣布“收敛聚焦,巩固提升基本盘”战略,万村计划、泊寓等新业务一度被“修枝剪叶”。

如今,郁亮和祝九胜又开始强调,管理红利时代开发和经营是并重的。

万科早已经在内部发起一轮“春天行动”,对所有业务进行战略思考,将长期市场价值明确为竞争战略的中心目标,同时衡量每项业务评估标准。

底气并非不足,如万物云定位并非传统物业公司,也不仅仅是传统服务公司,而是以空间科技服务为主营业务。郁亮给予的评价是:“正如贝壳定义它所处的行业,万物云也将定义自己所处的行业。”

再比如万纬物流,2020年万科对48家子公司合计增资306.4亿元,其中关于万科物流发展有限公司的增资180.0亿元,占比超过一半。

多元化业务也开始为万科贡献收益,2020年万物云营收182亿元,长租公寓25.4亿元,商业63.2亿元,万纬物流18.7亿元。无论横向细分领域对比,还是在万科营收大盘中,多元化业务很难称得上“独当一面”。

3月31日年报发布当天,万科股价一度跌至29.73元/股,最终报收30元/股,下跌4.37%;4月1日,万科股票收盘报29.83元/股,微降0.57%。

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陈博经济观察报记者

不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业。

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