【2021蓝筹年会】当代置业张鹏:房地产的“三生三势”

作者:陈月芹 2021-05-27 09:23

很多人问我,怎么看待当下的房地产市场?我总结了四个字,叫做“三生三势”。

经济观察网 记者 陈月芹 2021年5月25日,在《经济观察报》主办的“2021蓝筹年会”上,当代置业执行董事兼总裁张鹏用四个字总结当下的房地产市场——“三生三势”,“三生”分别是生机,生长,生生不息,而“三势”则是判断形势,找准姿势,善战任势。

张鹏认为,地产是有限游戏,但地产和科技以可持续发展为目的结合起来,就成为了一个无限游戏。他认为“度”就是有限,“量”就是无限。应该把有限的商业模式和无限的商业模式耦合链接在一起,找到新的增长点。张鹏将科技度量地产这两者之间的关系主要归纳为三个维度,分别是从科技深度到质量建筑,从数字广度到变量社区,从数智温度到无量城市。科技的进步代表着社会、行业和企业的成熟。 

以下为张鹏演讲内容摘录:

很多人问我,怎么看待当下的房地产市场?我总结了四个字,叫做“三生三势”。

房地产的“三生”,是生机,生长,生生不息。倪鹏飞主任讲了中国的城市化率还有大约五年,有的经济学者讲十年,不管多少年,每年增加一个百分点,2020年的房地产销售额已经突破17万亿,再看今年的增长,尤其是前五个月又创历史新高,今年的销售额可能会更高。

至少从这个角度来讲,房地产还有5-8年的增量。当然不可忽视的是存量,存量是一个巨大的蓝海,只不过大家现在还没有找到很好的盈利模式。

房地产不再是房地产了。

中国房地产业的“三势”,是判断形势,找准姿势,善战任势。

今天的地产还是以前的地产吗?地产会被数字化、信息化等高科技穿透吗?能否形成新的蓝海,或者是一个新的战场?我认为是可以的。这个想法源于今年初看的一本书《有限游戏和无限游戏》,美国的历史学教授詹姆斯·卡斯从玩家视角、哲学底层逻辑,把历史的进程、企业的经营哲学和个人的发展,分为有限游戏和无限游戏。

其中如果是固定的规则,固定的目标,固定的参与者就叫有限游戏。地产是不是一个有限游戏?地产其实已经见到峰值了,大家很确定,尽管利润率降下来一个点也好,五个点也好,毕竟是有容量的。但有一件事可以考虑,如果地产跟数字化和科技结合起来,似乎是以可持续发展为目的的,现在没有固定的玩家,也没有固定的规则。我相信这是无限游戏,这个无限游戏市场会非常广阔。

我相信地产和科技的结合,就是有限和无限的一个耦合,或叫做度量,度是有限,量是无限。可以从三个维度思考。

科技如何度量地产,首先是从科技深度到质量建筑。

过去大家买房子,有房子,有地段,住有所居就好了。中国建筑和开发的三个原则:安全,经济,适用,到现在也没有变化。

但是,到了一定程度的时候,美好生活来临了,小康时代已经到来,人们的需求似乎就不是这样了,要求住在房子里不仅有居住的基本功能,还要住得要舒服,要健康,屋子里要有新风,体感要好,晚上要抗干扰,这些问题全来了。

很多企业把舒适健康作为噱头,也有企业是扎扎实实在做,这是一个绿色可持续发展的目标,成了改善需求的重要维度。建筑本身有了住的基本功能,要改善、健康、舒适,人到空间里面要便利,人变懒了,因此有了智能开关、智能窗帘、智能预警,这就是智慧家居。

智慧家居会成为刚需标配,还是作为未来改善需求的必要条件?未必,但是已经成为了老百姓消费的重要内容了。

人在空间里生活。再往外延伸到建筑本体方面,当代置业一直做绿色科技,我相信越来越多的企业在尝试用绿色科技,把人和建筑之间的和谐关系处理得更好,例如恒温恒湿恒氧恒静,屋子里无霾,鲜氧源源不断,这些科技在过去是不被重视的,但在未来,居住的基本需求满足之后,绿色建筑就变成了改善性的需求。

绿色建筑、健康建筑、被动建筑、近零能耗建筑、产能建筑等,背后的力量是科技,是数字化。我们认为,未来度量地产的一个重要标准是人,建筑和环境要自然和谐统一,这就是未来一个重要的方向。科技进步倒逼了建筑的进步,因为建筑之前不需要科技,只需要简单的混凝土,以后需要改变了。

第二个度量是数字的进化倒逼社区的进化。一个社区,或者一个空间,放到数字的全生命周期里也可以用科技化去完全度量出来,比如物理仿真、数字孪生。我们作为开发商也做了一些实践,比如说把一个社区里1:1的复刻到云端作为智慧管理平台,社区红线以里、户门以外,人的生活习惯和消费轨迹,小孩在哪里玩耍,有没有危险,高空抛物,能耗水电煤气都很完整地全生命周期地记录下来。并且,数据是还没有被数字算法处理过的基础文件,如果通过一系列的算法,就有可能变成新的商业模式,变成数字资产。

第三个度量房地产或者是度量城市建筑的思考模式,是从数智的温度到没有限度、没有边界的城市之间的链接。数字变成资产时,还需要智能化,数字到底怎么成为商业模式,大家也都在摸索,

未来我们所有生活工作的城市,都是数智化的城市,需要把人、建筑单体、每个社区、每个部落群等所有数字又要通过一系列的算法形成新的公式,或者形成新的规则,才能够在其中让城市的管理效率更高,让人们生活得更便利,是一个由浅入深、由里到外、由短期到长期的过程。我认为,未来的数智城市是流量的互导和重生,是数字孪生的增强世界。

最后跟大家介绍一个人,英国的科幻小说家道格拉斯·亚当斯说过科技的三定律,说“任何在我出生以前的科技本来就是世界的一部分;在我15-35岁诞生的科技是改变世界的,是顺理成章的;但是我35岁以后诞生的科技,是逆天的,反自然的。”我一开始百思不得其解,我一直在想他表达什么,其实他是用文学的反讽的手法告诫人类,告诫身边的人——科技进步的同时,也是一个社会、一个企业或一个行业心智的成熟,我们也要常思考我们的心智是否成熟,我们现在做的事情对社会和自然是否有帮助。

当然,我们也思考未来蓝筹发展方向,就是企业在哪个角度,哪个方向能够延伸出新的领域。科技度量我们的生活、事业,我们也能够让科技把未来的美好生活在今天就得稀松平常。

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陈月芹经济观察报记者

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