【2022蓝筹年会】郝炬：初心、信心、恒心，房地产当下的困境与未来模式创新-经济观察网

【2022蓝筹年会】郝炬：初心、信心、恒心，房地产当下的困境与未来模式创新

作者：丁文婷 2022-06-30 18:29

郝炬认为，房地产企业要用5-10年的时间实现新模式的增长，从目前高杠杆、高周转、高风险模式向产业链聚合、存量资产管理、后端专业服务进行转型，形成稳增长、稳周转、低风险的持续发展模式。

经济观察网记者丁文婷 当前市场形势下，房地产行业正在经历一次深度调整，此次调整对许多房地产企业来说也意味着一次流动性的信用危机。6月30日，在经济观察报主办的2022蓝筹年会上，睿观研究院院长郝炬做了关于当下房地产企业如何度过难关的分享，并探讨了房地产长效机制的优化空间。分析房地产企业应该如何打造新模式，寻求持续的发展。

以下内容节选自郝炬发言：

房地产行业从2006年到今年已经走过16个年头。而当前，行业正处于深度的调整之中，即使到今年5月份，市场相应的数据还有待于进一步恢复。

从行业整体发展历程来看，行业正在经历第四次调整。这次调整从数据上来看比之前的挑战更大。房地产投资规模增长的速度在2022年4、5月份，有史以来第一次跌破了0，而这之前历史最低点是在2015年，增速为1%。今年1-5月份房地产整体销售端和去年同期比仍有较大下滑，融资端仍处于低势状态，在这种情况之下房地产企业该怎么应对呢？

第一是止血，通过包括政府政策的引导调整，加快销售回血。但市场回暖需要时间。

第二是合理优化资产，这也是现在大部分地产商在做的，将部分资产盘活来释放现金，短期补血。同时精兵简政，减少自身的持续支出。

我把这次行业调整定位为一次房地产企业的流动性信用危机。其中要恢复的，很重要的一点就是增信，而增信对于很多房地产企业来说，光靠自身是做不到的，需要政策引导和政府支持。包括相关资本市场的合理推进，通过募资、直接融资引入战投来改善资本结构。对于一些经营收益不错的持有化资产，加速资产证券化的推进，提高资产的流动性。

稳步调整杠杆也是房地产企业必须面对的问题。这也让很多企业感到力不从心，销售预期下滑，融资端口资金流入大幅减少的情况下，能做的更多是减少支出和盘活资产。

而房地产作为大宗资产，行情下滑时，处置过程中流动性差，打折力度高。打折力度过大会导致最终房地产企业资不抵债。增信需要政策以及资本对房地产企业给予合理的支持和引导。

第三是转变。房地产企业都在探讨未来的发展，包括这一阶段如何聚焦提效，归合主业。以前行情好的时候，很多无效资产，不适当的投资都应该适度回归缩表来降低负债，通过增加未来现金标准来提高企业安全垫。

最后是回归客户，进一步提升产品竞争力，同时精选方向，在未来5-10年内打造新的模式，这些都是地产企业当下的应对方式。我相信通过房地产行业本身的韧性和相关政策的引导和支持，以及我们房地产企业自身的积极努力，一定能够渡过这次难关。

房地产企业的发展有赖于行业长效机制的建立，房地产长效机制的优化空间在什么地方？我认为要从以下几点进行关注，并持续调整，不断推进。

第一是人地钱要匹配。现在整体市场大盘，房地产行业大势偏弱的情况下，依然会有些三四线城市供过于求，销售不畅。而有的一二线城市还会出现日光盘，在政府的限价之下与周边二手盘形成价格倒挂，消费者购买意愿非常高。我们必须对区域的人、地、钱之间的匹配性关系进行引导，解决需求和供给之间的匹配，让有需求的城市和区域增加土地和房产供给。

有很多专家提到相关一些建议，比如土地指标的全国性市场化流转，包括在全国城市化的土地供给结构方面的调整，人员流动性的加速推动，这是很重要也是最根本的。在中国城市化的稳步推进的过程中，人口流入区依然有良好的市场需求。

第二是结构要均衡。在过去十年当中，发展最快的行业是商品房。从供给结构来看，我认为在未来，要通过合理的供给结构解决不同层面人的需求的问题。用老政策中提到的一句话叫“低端有保障，中端有供给，高端有市场。”

不同层面采取的方式是不同的。应该针对消费能力和需求端，解决普通老百姓基本的居住问题。既有廉租房、保障房，中端首置也有相关的限价商品房。而对于具有消费力的一些高端人群，要把价格放开让他购买，让他们有改善的空间。这才是我们提到的合理的结构，结构要均衡。

最后是政策协同。在2019年、2020年的时候，我们明确提出房地产整体行业的长效转型，比如去杠杆，三条红线等政策，这些政策推进过程中，行业在往前稳步在走，但这个过程需要我们中央和地方，以及各部委之间的政策持续地合理协调，才有可能推进整个行业更进一步的稳定发展。

因为如果没有有效的政策引导，房地产企业的转型和持续发展是面临很大困难的。比如向持有方面转型过程当中，如果没有合理的类REITs产品，公募REITs这样一些金融产品的支持，转型赶快的企业会面临更大的挑战。

对于房地产企业来讲，需要进一步思考下一步的转变。关于怎么来打造新模式，寻求持续的发展，我有以下几个建议：

第一，坚定信心，回归主业。我们面临的房地产市场经历了四次大调整，2008、2009年，2011、2012年，2014、2015年，2021-2022年这是第四次，这个行业本身就具备强波动性的特点。

但我们依然面对的是十几万亿的市场。所以回归主业，做好我们本职是最主要的工作，房地产企业需要坚定未来长期发展的信心。

第二是战略聚焦，合理取舍。前些年出现的问题体现在房地产企业本身，很重要的一点是整体增长规模过快使得财务杠杆过高，资产总量过大。在这个过程当中，安全垫，包括现金，财务安全方面出现了一些需要提升的地方。我想我们在这个基础上必须实现战略聚焦，聚焦于人口流入，产业基础好，未来有需求的一些城市和区域，来缩短我们的战线，提高我们的管理效率。在业态方、区域、业务方面大胆、坚决地取舍。

第三，未来一定是财务稳健，持续发展的时代，没有稳健的财务策略，房地产企业是很难活得健康，活得长久。去杠杆依然是持续长期的工作，我认为未来，房地产企业在净负债率、资产负债率、现金的持有比例各方面要通过各种方式提高自身的安全垫，降低行业波动带来的影响。

第四是高效周转。这个高效周转跟之前的不一样，之前房地产企业的高周转很大一部分是通过高杠杆来实现的，我认为在这次运作过程中，房地产企业依然要保持合理的较高水平的周转，稳定周转效率。

通过减少土地库存，加快库存周转，有点像制造业学习，实现一种“零库存的”运动模式。“零库存”是一个概念，地产企业无法真正做到，但通过这种方式来提高周转效率，资金的使用效率这对于房地产企业来讲也是非常重要的。

第五回归初心，回归我们的客户。从简单的规模增长，做大规模的发展模式转向回归客户，稳健发展。把产品做好，真正解决客户的痛点。同时在技术、整体品质智能化和绿色低碳等各方面实现有效的突破。

最后是精选合理方向，未来持续实现新业务的第二曲线增长，这样才能够真正实现房地产企业从传统的增量销售到存量运营或轻资产服务等各方面转型，这是我们看到的房地产企业下一步的转变。

在这个过程当中，应该如何打造第二曲线？

第一个方向是产业链聚合，包含三部分。首先是从之前整合式的传统开发向智能制造建筑转变，能够更高效、高科技，从整体建造过程中更低成本，来提高建造的科技含量，降低成本，提高建筑效率。通过对产业链能力掌控提升，来提升自身的竞争力，比如建筑科技、低碳节能、智能机器人等各方面。

第二是轻资产代建，这个方面已经有很多企业在探索，也涌现出了一部分上市公司，第三是在销售环节的地产交易服务，牢牢把住我们传统地产开发核心产业链条当中的关键环节，并在这个领域做到有竞争力，这是我们强化主业很重要的手段和方式。

方向二是资产管理，从增量销售向存量运营的转变。这种模式在运作过程中未来资产管理是投、融、管、退的闭环，有很多业态，比如写字楼、商业、物流地产、酒店、长租公寓等，都是大家在探讨的。

但这些运作模式需要几个方面的支持，一个是需要我们认清楚，这种模式跟原先的地产销售是有巨大的区别，是一种长、慢、要有合理的资金匹配，要形成专业的轻资产能力的运作模式。

同时，利润从一次性销售回现转变成持续的现金回流。我想这需要清醒的认识，同时需要匹配的金融政策的支持。尤其是未来投、融、管、退中退的环节，如何通过公募REITs这类的一些金融工具来实现最后资产的退出。

第三个方向是做后端专业服务，从重资产投资开发向后端资产服务转变。大部分地产公司也都在做相关的尝试，伴随目标客户的不同，有2C端的业主服务，也有2B端的商务企业服务，也有2G端的政府公建服务、城市服务等。这些领域已经开始有很多企业，包括地产企业和地产旗下的物业公司做了很多有益的尝试，未来我认为在社区的私域零售、团餐服务、设施设备管理等方面具备良好的发展前景。我想通过持续努力，房地产企业在未来一段时间能逐步形成第二发展曲线。

房地产行业应该是边破边立，而不是先破后立，要在原有模式维持下逐步地实现合理的转型，持续转型发展，打造一种新模式。

在未来,房地产企业可能要用5-10年的时间实现新模式的增长，从现在的高杠杆、高周转、高风险模式向产业链聚合、存量资产管理、后端专业服务进行转型，形成稳增长、稳周转，相对低风险的持续发展模式。

人们总是关注眼下的困境，而往往忽视未来长期发展趋势，我们要清醒认识到中国还处在快速城市化进程中，有着十几万亿的巨大空间，因此地产企业要坚定信心，找回初心，树立恒心，跨跃短期困难之后一定会走出持续发展新模式。

丁文婷经济观察报记者

不动产运营报道部记者
关注华东地区房地产与大健康，探索资本背后的故事。
工作邮箱：dingwenting@eeo.com.cn

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