存废限购令

作者:陈月芹 2022-09-16 21:17

随着市场演变,限购从最具杀伤力的调控利器,逐步变成基础手段,与各地逐步升级的限贷、限售、限签、限离、限价、限商等一起,调节市场供需。

经济观察网 记者 陈月芹 丁文婷 秋台风“梅花”登陆浙江舟山后,一路沿着海岸线北上,给江苏、上海、山东半岛沿海等城市带来强劲风力和暴雨。一名东部城市官员已连续多日督查防汛防台工作,并在间隙不忘密切关注——临近城市出台的楼市限购松绑政策是否经历了“一日游”,能否比眼下的台风撑得更久?

东部沿海城市的步调“不约而同”地一致。9月8日,宁波全市放开限购门槛,一周后苏州摇旗跟进,从多区域一点点扩至全域放开,到9月15日,青岛、济南同日官宣放松限购。9月16日,天津市也大幅放松了非本市户籍新市民的购房限制,同时支持本市户籍居民的改善性住房需求。

何时松绑、放开到哪种程度,各城市政府暗暗角力。临近城市之间,既是比肩对照、互相观望的“兄弟”,看同级别城市打响第一枪后的市场反应;某种程度上双方又是竞争关系:不限房票之后,市场购买力有限,谁能抢夺先机,也许下一批次卖地时就能看出分化,在金九银十和第四季度迎来销售“翘尾”。

没想到的是,台风未过,苏州和青岛已经试探出了限购调整的“红线”:9月16日,苏州宣布恢复此前的购房政策,外地人买房仍需3年内连续6个月社保或个税,并否认政策曾经松动过;青岛直接在9月15日的公众号推文中删除了“二手住房不再限购”8个字,充分体现了“动态完善房地产政策”。

近期,“除一线城市外,全面放开限购”的传闻甚嚣尘上,限购令,这个原为抑制住房投机需求以控制房价的阶段性行政手段,动态影响了中国楼市近12年。随着市场演变,限购从最具杀伤力的调控利器,逐步变成基础手段,与各地逐步升级的限贷、限售、限签、限离、限价、限商等一起,调节市场供需。

直到这一轮房地产下行周期,市场需求低迷,1-8月全国房地产开发投资下降7.4%,供应不减反增,去库存和稳市场成为调控应有之义,此时,多年饱受争议的限购令存续与否,被再次推至台前。

全面松动

据不完全统计,年初至今,放松商品房限购的城市或地区已超37个。限购调整措施主要有四类:一是多孩家庭、投靠或调整计入标准增加购买套数;二是缩小限购区域;三是降低社保年限等购房要求等;四是直接或间接取消限购。

8月份以后,南京、武汉、合肥相继允许外地人以补缴社保方式购房,基本取消了限购;南京、大连向外地人二手房限购开刀;而廊坊、唐山、银川、秦皇岛、九江等地直接废止了此前的调控政策,而不新发文件。

到了9月,放松限购的“星星之火”逐步向新一线、强二线城市蔓延。

宁波打响了全域放开限购的第一枪,不限户籍,不限套数,也不官宣,直接于9月8日起执行,楼盘销售和中介在收到口头通知后一一传开:外地人仍需要限购证明但不再进行审核,相当于不限购。当日下午,宁波房产市场管理中心回应称,未收到通知,仍执行限购政策,但限购申请结果以各区的审核通知为准。枪声不响,还留足了回撤的后路。

与宁波相隔不远的苏州,也小心翼翼地对外释放放开限购的消息。一位苏州当地中介告诉经济观察报,在9月14日传出全域放开限购前夕,苏州先是放开了吴中区、吴江区、姑苏区、相城区,次日才继续放开了工业园区和高新区的限购,至此外地人在苏州买首套房不再需要社保证明。

不过,9月15日,苏州住建局回应称,外地人只限购一套房,以此否认了全面取消限购的说法。

全国范围来看,9月以来的松绑潮从东部沿海省份内的经济强市开始,逐步向省会城市扩围。

只做不说

实际上,作为江苏省省会,南京8月初便传出彻底取消限购的消息,南京市住房保障和房产局相关人士8月2日回复澎湃新闻时称:这是不实消息,该局未收到也没下发相关文件,南京没有全面放开限购。

而中介给出了经实操验证的版本:6个月社保可一次性补缴,约6000元。

不明文取消限购是很多城市的选择,强调仍需“限购证明”或可先买房后补缴社保的小窍门,保留了解释和修改口径的余地。

年内,南京频频出招,5次放松调控中出现3次“一日游”。4月底,外地人购房社保年限从2年降至6个月;5月20日,房地产协会发布的取消二手房限购消息,存活不到1天便删除;8月1日传出全面取消限购,次日相关部门回应不实,仍需6个月社保,但可补缴;8 月 12 日,一份南京信贷政策调整的文件曝光,宣布二套房最低首付比例可降至 3 成,次日再次被叫停。

一位百强房企高管透露,南京已实施全面取消限购一个半月,外地人带身份证和银行卡来了即可买房,但更可怕的是,近一个月叠加金九促销,市场没有起色,8月新房成交面积环比还下降13%,9月上半月降幅仍在扩大,成交面积仅为新政前的7月份的38%。

中指研究院统计14个二线城市的数据显示,中秋假期间,南京总成交面积0.1万平方米,同比下降89%,位居跌幅首位。

此前,前述东部城市官员透露已关注到苏州、宁波全域放开的消息,若苏州不再“一日游”,其所在城市不排除参考和跟进。

作为年内楼市销售和土地市场表现在全国范围仍属第一队列的城市,该东部城市官员坦言上级部门对这类城市开绿灯的可能性更小。年内,其所在城市已经制定了全域放开限购的方案,但最终未获批准。

和中西部城市选择发放购房补贴、一再降低购房门槛相比,这个东部城市选择了另一个调控思路:完全放开限购,增加房票,引入购买力。“新盘预售套数和具体房票有一定关联,但现在(其所在城市)除极个别红盘封顶限售外,多数新房房中签率仍较高。我们的目标是维持到火热摇号的程度。”该东部城市官员透露,红盘需要抢的氛围之下,居民买房信心才能恢复,市场就能流动起来,而不是靠财政发放几千几万元的补贴刺激需求。

经济观察报获悉,天津、杭州等地已在酝酿放开限购政策,部分城市仍按兵观望,观察目前已放开城市的一二手房供给量和交易量变化,以此作为政策调整的参考。

“限购放开后就看交易量,量上不来,形势更严峻,说明这一年来需求持续被释放得差不多了,那么放开限购这一标配动作已经失灵,需要研究更进一步的救市政策。”前述东部城市官员认为,短期内通过放开限购又一次拉升成交量,看着像盘活市场,实际是房价信号涨了,预期又一致往新一线冲,但现有资金量不足以撑起绝大部分二三线,因此,全国(除一线城市)放开限购可能只能给新一线、部分二线带来增量。

前述东部城市官员坦言,城市放开限购有一定风险,不得不“只做不说”、遮遮掩掩,还面临着被叫停、“一日游”的风险,但此时抢跑能换来窗口期——等到所有城市都开闸,全国楼市的钱就流动起来了,先突围而出就多去化一批库存。多数城市可能会优先让省内的经济大市带头,因为这类城市人口与资源集聚性好,能拉动贷款需求,省会城市看好风向,第二轮再跟进,他解释。

利好消息传出,开发商们也闻讯而动,一位头部民企投拓人士得知限购可能放开的消息后,向集团特别申请在其所在城市第三批次供地增加投资额,提高举牌价。次日土拍现场有所升温,有8宗地触及最高限价进入摇号环节。

扭转不易

一位副省级官员向经济观察报表示,目前真正被限购抑制住的城市并不多,只有一线和部分二线城市,解除限购没有太大意义,相比之下,降首付比例和降息更直接有效。

“现在是购买力不足,不是限购限制。”他强调,解除核心城市限购只会加速全国崩盘,环一线的城市群直接进入楼市冰点,这对全局而言只有杀伤性,没有贡献度。而培育购买力的有效手段只有两招:降低购房成本以及恢复市场信心。

如果全面放开限购,其政策意义大于实际作用,传递出“政府支持楼市复苏”的导向,但往往落实措施会跟指导思想背道而驰,差之毫厘谬以千里,因此各地必须警惕盲目、无序放开限购。

他进一步解释,放开限购后,金融政策要纠偏,须软着陆,“不能飞到最高空关掉发动机,但现在市场持续低迷,只能先运转起来,再逐步降速”。

9月14日,一则消息几乎和苏州放开限购同时传出——一线城市广州选择了另一种调控策略:对新项目备案价进行动态调整,“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前市场形势发生很大变化,一方面是高价改善盘卖得好,甚至供不应求;另一方面是低价刚需盘去化难。因此,就需要实时调整限价政策。部分盘可以实时涨价,部分盘可以降价促销。

前述东部城市官员直言,广州侧重于让房企想方设法活下去,而不是硬挺着不降价,把房子砸手里,更高的限价阈值能让楼市回归市场化。

一位top30民企高管呼吁连同一线城市都全面放开限购,但他也理解现阶段,楼市须分批次逐步放开,通过新一线城市形成示范效应,老百姓对房价有了预期,市场才能逐渐恢复。“如果没有调控手段限制,一个城市群里,钱会往最核心的地方集中,而三四五线城市会受到很大压力,这是必然的。”这位top30民企高管正调动全集团加大放开限购城市的供应量,趁着窗口期积极卖房。

全面放开限购后,原来固化的以城市为范畴的购房格局会被打破,前瞻性、投资性的购房更有可能发生在新一线城市或资源型城市。

前述东部城市官员也补充,此举可能加快住房结构区域性供给不平衡。

12年紧箍咒

限购是调节房地产市场的重要利器,尽管其从出台之初就饱受争议,从经济学的角度来看,市场会根据需求调节价格波动,因此,有观点认为不应该用行政手段限制交易自由。

回顾限购令的发展历程,12年来几度松松紧紧,有3个大的周期:

2010年-2013年是调控收紧阶段。

2008年,美国次贷危机爆发,引发席卷全球的金融危机。中国政府出台四万亿投资计划,采取宽松政策提振楼市,推动了楼市的火热。2008年中央接连发布四份文件,要求降低房地产交易税费、下调首付比例和个人信贷利率。

2010年4月17日 ,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数,被业内称为“限购令”。

半个月后,北京宣布“北京家庭只能新购一套商品房”,全国首份限购令出炉。此后上海、广州、杭州、南京等城市跟进,并伴随着2011年“国八条”出台,从一线城市到二三四线城市全面铺开,彼时房地产正处于上涨周期,到了 2011 年底,国内 70 个大中城市已有 46个城市出台限购政策。

首轮限购持续到 2014 年。第一阶段的限购政策,也使得房地产需求被遏制,商品房空置面积较大,房地产库存增加,此时经济也面临下行态势。各地政府为了刺激市场回暖,纷纷对限购政策进行松绑,呼和浩特在全国率先取消实施3年的限购政策,至2016年1月底,全国46个限购城市,仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个未取消限购。

但随着2016 年楼市的重新火热,全国各大城市又相继出台了第二轮限购令,且力度相对于第一轮更加严格,并一直延续至今。

有观点认为,限购将住房和刚性居住锚定在一起,尤其是在住房紧缺、供需矛盾尖锐、金融流动性充裕的阶段,限购起到了重要的作用,随着调控手段的逐渐增多,如限贷、限售、限签、限离、限价、限商等,限购这一基本手段存续与否需要被重新审视。

9月14日,住建部住房改革与发展司司长王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示,十八大以来,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步完善,“房住不炒”成为社会共识。

住建部副部长姜万荣欣然介绍,近十年来,中国住房供应规模持续增加,商品房销售面积累计132.34亿平方米,是上一个十年的2.2倍。健全住房市场体系的同时,中国也积极加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。“十四五”期间,40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房,可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。到2021年年底,3800多万困难群众住进了公租房。

前述top30民企高管呼吁,值此市场急需纾困、且住房保障体系日渐完善之际,有关部门应有序放开限购政策,分两个市场进行调控:一是让商品房市场回归市场,二是继续加大对中低收入人群住房需求的保障。

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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