红包发进换房群

作者:陈月芹 2022-09-30 23:00

多位地方政府官员认为,退税政策不会带来全国换房潮,现行政策远不足够,此时需要强预期管理,主要是提升两个预期:收入预期和房价上涨预期。

经济观察网 记者 陈月芹 丁文婷 稳楼市政策步履不停。

继央行、银保监会发布局部降低首套房贷利率后,9月30日,财政部、税务总局两部委再推居民换房退个税利好。

根据《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(以下简称“财税第30号文”),在10月1日至2023年12月31日期间,居民卖出现有住房并在1年内新买一套住房的,可退还现住房已缴纳的个税。

能省多少钱?

各地现行二手房交易个人所得税政策不同,多数城市按照购房全款的1%-2%征收,北京、兰州等地按照二手房购入和卖出差价的20%计算,若税务系统不能调出原始购买价(一般为公房),则按1%计征;满五唯一免征。

“财税第30号文”写明:新购房金额大于或等于现住房转让金额的,已缴纳的个税全部退还;反之则按新购房金额占现住房转让金额的比例,退还出售现住房已缴个税。

一位资深北京房产中介解释,假设现住房800万元购入,在满五不唯一的情况下以1000万元卖出,差价为200万元,算下来卖方应缴纳的个税为40万元。若1年内购买一套房,退税分三种情况:一是新购房为满五不唯一且总价更高的二手房,退还已缴个税,再缴新购房的税,降低换房成本;二是新购总价更高的满五唯一二手房或新房,全额退已缴个税;三是新购房总价更低,所退税按比例打折。

政策通过退税鼓励置换,该北京房产中介依据多年从业经验补充说明,北京市场的多数客户在同等区域内换房,需增加购房成本,否则卖房再按现价买一套,会越换越小,因此,他认为这一政策有利于降低刚改、改善型客户换房成本,并精准利好以下人群:现住房持有5年以内、将买更贵的新房,或买满五唯一二手房的客户。

但需要注意的是,卖出满五不唯一房子时,个税的收费对象理应为卖房人,但在卖方市场下,实际多由买家承担,因此,卖一买一退个税,对卖房人的实际利好并不明显。

两道“防火墙”

一位地方住建系统官员指出,“财税第30号文”设置了两道“防火墙”:一是卖与买的两套房应在同一城市,这是防止客户退了一地的税,去买了另一城市的房子,即就地换房、精准指向本地区刚改;二是产权人须直接相关,此举意在防止另一种情况:A卖现房,和欲购新房的B商量由其去新买房,二者串联交易来套取退税。

比起另一种降低交易成本的方式——直接减免交易税、给购房补贴,“财税第30号文”要求居民需在一年内完成卖与买的交易,才有资格退税,既通过减少交易成本,提升换房流通频率的同时,又封堵套现可能性。

对此,另一位副省级地方政府官员认为该政策“有比没有强”,但相比动辄数百万或千万级的购房款,省去数万元的税费,属于“买鸡送酱油”。政策或有窗口期,但不会迎来全国性换房潮。

政策风吹向改善需求

前述地方住建系统官员指出,今年以来,除北上广深外,各地持续松绑调控,主要思路之一是降低刚需客群购房门槛,如公积金比例或首付比例等,让居民加杠杆买房,但第三季度全国销售数据持续疲软,这说明“刚需已经刺激不动了”,到了第四季度,应让有一定资产且改善需求的家庭有序加杠杆。而不干预调控豪宅市场,即是某种程度的放松,如限价放开等。

例如,在刚刚结束的北京第三轮土拍中,已经出现销售指导价为10.6万元/平方米的土地。

华东一位房企营销负责人认为,楼市低迷主要原因在于大众消费对收入没有前景和预期,不敢消费,而不在于一个百分点、几万元的税钱。

从客研层面,每个城市交易活跃的房源类型不一。

某地产央企成都营销负责人透露,从5月底新政以来,刚需客户主要去买200万元以下的房源,600万元以上的豪宅去化出彩,如金茂府等项目开盘即售罄,但300万-600万元区间的改善型客户属于“可换可不换”的心理,如果收入预期或房价上涨预期不足,多数人选择观望,因此改善型项目去化艰难,退税政策或能阶段性带动本有意愿换房客户的需求。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉经济观察网,从上海新房8月份的成交结构看,300万-500万的新房占比在30%左右,500万-700万新房占到了25%,700万-900万和300万元以内的新房都仅占1成左右;而二手房月度成交额在300万元以内的房源能占到总成交量的六成左右。

虽然新房每个月会有小幅波动,但从占比来看,300万-500万,以及500万-700万的房源始终是市场上成交的大头,二者加起来超过总成交量的一半。所以从整体来看,上海二手房刚性需求明显,新房则偏改善为主。“大家都是卖掉了二手房,去买新房,这种置换节奏在上海还是很明显的。”卢文曦说。

卢文曦认为,在当前市场预期不是特别好的情况下,价格谈判时可能出现双方不愿让步的情况,退税机会下,卖方可能愿意让几万块钱来达成交易,政策最大的效果应该是对现有交易的润滑作用。

前述央企成都营销负责人表示,退税政策只是降低交易成本,不扩大客户基数,也不降低客户的支付门槛,救市力度有限。

多位地方政府官员认为,退税政策不会带来全国换房潮,现行政策远不足够,此时需要强预期管理,主要是提升两个预期:收入预期和房价上涨预期。

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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