（凯德地产（中国）首席执行官李绍强 受访者供图）

张雅楠/文 2021年，凯德集团完成了重大业务重组，将旗下业务拆分为两大板块：凯德投资（9CI.SGX）和凯德地产。凯德投资是上市平台，主做投资管理业务，凯德地产则被私有化，主做开发业务。

一轻一重，一公众一私有，是国内地产开发企业不曾有过的架构，比如，我们很难想象，万科、保利发展、中海退市，只保留万物云、保利物业、中海物业的上市地位。但在疫情期间，凯德集团很坚定地做了取舍。

8年前，我曾被编辑问过一个问题，报道凯德的意义是什么？这个问题隐含的意思是，虽然都是房地产企业，但是凯德的商业逻辑、资本路径和中国的开发商完全不同，它做得好与不好，对致力于高周转的开发商几乎没有借鉴意义。

在中国房地产企业曾经最看重的那张销售排行榜上，凯德常以百亿左右的销售额，排在100名开外，我们很难看到它大张旗鼓地开盘，更难看到它在土拍市场举牌，它和国内的房地产企业就像两条并行但不相交的河流。

2023年末，在上海、苏州和广州三座城市，看了凯德旗下10余个商业、产业园项目，我在想，对国内元气大伤的广大开发商来说，凯德的借鉴意义是不是更少了呢？比如，苏州工业园区，那是以30年为时间刻度的开发运营史，而年轻的广州中新知识城，也已经开发运营了超过10年。

在这些城市级的开发区域里，有凯德的住宅、购物中心、写字楼、服务公寓、产业园等等多种业态，凯德地产（中国）首席执行官李绍强有一个形象比喻，会做住宅的是大学生，会做商业的是硕士，会做产业园的是博士。

从这个角度看，从大学生到博士，可能是中国很多开发商要经历的进阶之路，在这个过程中，至少在这一次的行程中，我能看到，在轻与重、专业与多元、快与慢、大与小、新与旧等多重维度里，凯德都要做选择。

轻与重

2021年9月，凯德集团完成了业务重组，实现了轻重分离。

重资产模式一直不受资本市场青睐，究其根本，是因为投资人最看重的指标是ROE，即净资产收益率，他们天然期待更高的R和更低的E。在这一投资逻辑下，重资产会影响E很容易理解，但创新有可能拖累R，往往不会被过多提及，它能很好地解释，为什么有着良好投资回报的企业往往不是创新做得最好的企业。

比如凯德，我总说它只能做不任性的创新；比如领展，冬天进入领展商场一层时，室温会比周边商场低，我也会天然想到，这果然是在上市REIT中的资产，成本控得厉害。

因此，轻资产和重资产的投资者是鲜明的两类人，对凯德集团来说，凯德地产主要用自有资金做开发建设，以及开拓一些周期较长的项目；凯德投资更多用第三方投资者的钱。

这可以更好地理解凯德集团将地产开发业务私有化的原因，李绍强解释得更清楚，一方面，可以更好地利用有耐心的长线资本，去做一些周期长但回报率相对高的项目，从而更好地把握投资机会；另一方面，当凯德集团想进入一个新的赛道，而新赛道总是有很多不确定性，风险比较高，如果是上市公司，很难去投这种无法在短期产生稳定收入的项目。这时凯德地产就可以来做这种孵化型业务，在把新业务、新项目孵化成熟之后，可以通过凯德投资的基金实现退出，也可以通过市场上其他第三方退出。

所以兼顾回报和发展，是将轻重分离、私有化重资产的底层逻辑。

专业与多元

凯德地产的开发能力横跨了多元资产类别，包括综合体、购物中心、办公楼、旅宿、住宅、产业园区、工业及物流地产、数据中心。

虽然都是盖楼，但每一类资产的盖楼逻辑都不一样，并且，住宅以外的其他资产类别经营链条都包括投资、开发、资管、运营。而中国开发商的主流经营链条是投资、开发、销售。

两者生态系统完全不同，在国内的开发企业中，因为业务模式相对简单，人才的发展路径是往高处走，从项目公司到城市公司到区域公司，管理规模在变大。在凯德，一位商场运营管理的区域负责人，几年后可能会负责其他资产类别，甚至基金管理工作，因为项目的生命周期非常长，人随项目的发展阶段走，会走向经营链条的更深处。

不仅是人才，凯德地产和凯德投资，也是这条长链路中相交的两环，但它们同属“一个凯德”，按李绍强的说法，“一个凯德”是历经数十年发展构建起来的成熟生态体系，具备横跨房地产全价值链的核心竞争力，在这个系统之下，凯德地产和凯德投资能够实现品牌、人才、资源共享，在业务拓展方面，也可以基于两家公司的业务所长和互补效应，协同拓展项目。

例如，凯德投资的一些升级改造项目或新建项目，会优先选择凯德地产来做开发，而凯德地产的一些投资型物业，也会由凯德投资来做商业运营管理，一些资产进入成熟期，需要退出的时候，也会首先考虑凯德投资的基金等平台。

快与慢

早在1995年，凯德旗下产业园品牌腾飞进入苏州工业园区，投资设立腾飞新苏工业坊，并打下了园区的第一根桩，将“预建标准厂房”的理念引入中国，推动了当时园区的早期招商引资，吸引了一大批国内外知名企业，被誉为园区最早的工业企业孵化器。

30多年过去，苏州工业园区的企业也在整体迭代，生物医药、纳米技术应用、人工智能产业能级不断提升，产值连续多年年均增长20%以上。

中新广州知识城，同样是中国和新加坡政府间合作项目。凯德集团与广州开发区管委会国有企业知识城集团共同投资成立知识城合资公司，作为中新战略合作践行者和重要载体平台，深度参与知识城南起步区和后续阶段的开发建设。经过十余年发展，从一片农田，变成了生物医药园、集成电路园、新一代信息技术园、智能制造园、大湾区科技创新中心成果转化基地、大科学装置和中试应用区，聚集起GE-龙沙、百济神州、诺诚健华、康方生物、粤芯半导体、深南电路、兴森快捷、小鹏汽车智造基地、百度Apollo自动驾驶运营基地等一系列创新企业。

如果用开发时间丈量，以产业带动城市新区域的发展，是一个漫长的过程，动辄需要以10年和30年为时间单位来观照。但从另一个角度讲，园区企业的发展却在以前所未有的速度在更新迭代，整个园区的运营都要随之快速奔跑，比如在广州知识城腾飞园里的中新生物医药创新谷（Bridge+ Lab），凯德为入驻的生物医药企业提供了共享实验室，很多设备甚至被要求3年折旧摊销完。

又比如在苏州工业园区核心区位的苏州中心商场，即使在疫情期间，每年的品牌汰换率也达到30%，相当疫情三年，所有品牌全部换了一遍。

大与小

目前，凯德地产已经退市，其住宅销售额暂未对外披露，投资型和销售型物业占比大致是各占一半。从既往的销售排名来看，凯德住宅销售在百亿级，即便在今年的行情下，也不能算特别大的规模。

但从其他维度看，凯德投资截至2023年9月30日的资产管理规模约为1330亿新元（约合7164亿人民币），不动产基金资产管理规模约900亿新元（约合4847亿元人民币），凯德地产的投资组合价值约208亿新元（约合1120亿元人民币）。

凯德集团1994年进入中国，经历了房地产发展最快速膨胀的时代，在这个过程中有太多挣快钱的机会，要保持动作不变形，非常考验人性。李绍强说，从顶层制度来说，作为新加坡政府投资公司淡马锡旗下成员，凯德受到严格的财务纪律约束。在董事会层面，独立董事也会发挥真正作用。

我想，随着房地产供需关系发生重大变化，住宅开发规模有序回落后，中国开发商一定会慢慢进入资产管理的序列，里面会面临和住宅开发不同的选择。

新与旧

和凯德的人聊天，他们经常会问，地产企业现在的情况究竟如何？仿如第三方视角的发问中透着一股凡尔赛之感。地产行业过去两年来血雨腥风的调整和洗牌，对凯德的影响是存在的，比如凯德地产的销售额，比如消费降级对商业的影响，但他们总体上的感知并不强烈，一位产业园的开发负责人直言自己并不是房地产商。

我问，那是什么？他说，新经济。还真有点被他装到了。

其实，2021年6月，凯德集团向平安人寿出售了6个来福士的部分股权，并表示所回收资金将用于重点投资新经济。此后，凯德先后投向多个物流园区、产业园区和数据中心。

现在来看，这都是很热的赛道。李绍强说，不论哪个赛道，竞争都很激烈，能赚钱受追捧的赛道就会有很多人挤进来。所以我觉得回到最根本的，当你做这个赛道，你能创造的价值是什么？这个听起来很笼统，但是如果你不能提供价值，只是跟着别人做，市场很快就会不买单。所以我觉得还是要做对的产品，被市场和客户所青睐的产品，才能成为一个持续发展的业务。

在新经济板块，不管是数据中心还是仓储物流，凯德地产都有在关注，会去研究这些赛道和市场，但回到做事方式，还是要遵循很严谨的财务纪律，在投资方面会保持理性、谨慎的态度。