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代建企业应积极参与城镇老旧小区自主更新试点扩面工作
作者：经济观察网 2024-05-02 12:42
近日，浙江发布全国首个推进城镇老旧小区自主更新试点工作指导意见——《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（由浙江省住房和城乡建设厅、省发展改革委与省自然资源厅联合印发）。
一时间引起全国范围内的广泛关注，为此本人接受央视新闻和潮新闻记者采访，作为一家一直深耕和专业服务于各类城乡建设类项目的社会单位，我结合实际情况，与大家一起分析探讨，提出几点有效和稳妥推进该试点工作落实的思考和建议。
一、首个自主更新的项目，为城镇老旧小区更新提供了一条可行新路径，也是此次浙江省出台首个“指导意见”的背景来源。
2023年，杭州市拱墅区以“浙工新村”项目为试点，对拆改结合的老旧小区改造模式进行了积极研究探索：浙工新村曾是浙江工业大学的教工宿舍，该小区建于上世纪80年代，随着时代的推移，房屋逐渐老旧，安全隐患增多，为了改善居民的居住条件，浙工新村采取了自主更新的方式。2023年5月，小区成立了居民自主更新委员会，向政府提交自主改造申请。在近100%居民同意的前提下，政府将按照一事一议方式进行审议，实施项目改造。经过签约、立项、可研批复等程序，小区改造项目于11月28日正式开工，居民自掏近5亿元作为出资，出资比例超过80%，确保了项目的顺利推进。改造后的浙工新村将新建小高层住宅，配备电梯、地下车库等现代化设施，预计将于明年竣工。
省委易炼红书记在《浙江政研》第15期《关于推动老旧小区有机更新的调查思考——以拱墅区的实践探索为例》一文上作了批示，柯吉欣副省长主持召开专题会议，明确要求下一步要研究出台政策，做好示范引领、总结推广工作。省建设厅按照省委省政府领导指示精神，第一时间组织了学习调研，认为“浙工新村”自主更新的改造模式主要特点为“居民自主、政府支持、资金统筹、政策创新”,对逐步进入存量更新阶段的城市建设具有重大意义：
一是破解民生难题。对于建成年代早、建筑密度高体量大、危旧房比例高的老旧小区，仅靠原有的环境整治方式解决不了根本的民生问题和安全问题，同时由于既有建筑容量大、政府公共财政压力等因素，也难以采用传统的征迁模式，迫切需要创新路径来破解这类小区改造困局；
二是拉动有效投资。在房地产投资下行的大背景下，这种改造方式能在不过度增加地方政府负担的情况下拉动有效投资，以政策支持撬动民间资金投入；
三是创新城市更新路径。以政府为主体的征迁模式，虽然推进速度较快、政策处理成熟，但成本越拆越高，政府征迁的边际效益逐步下降甚至很多拟拆迁地块测算下来资金难以平衡。
省建设厅积极探索存量更新时代更加多元化的更新机制，为后续的城市更新提供更多政策储备。
二、《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》解读。
《指导意见》分为“基本原则、组织实施、政策保障、工作要求”等四个部分。提出了坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”的原则，既要依照《民法典》有关规定充分发挥业主主体作用，又要充分发挥政府协调服务职能。通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。
强调群众自愿和政府统筹。一是要求试点所在地地方政府制定自主更新试点相关政策和条件（如住宅扩面比例等），并加强对自主更新项目的审核，经县（市、区）政府审核通过后纳入更新计划后方可实施。二是住宅小区可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新实施主体，在广泛征求业主意见基础上自愿提交更新申请。三是自主更新实施主体根据当地政策和条件，组织编制更新方案，包括组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，由业主共同作出实施决定。
强调流程优化和部门监管。一是坚持因地制宜、“一事一议”。《指导意见》要求县（市、区）政府按照因地制宜、“一事一议”的原则，明确试点项目审查审批流程。二是推行联合审查。城市政府可授权建设部门牵头组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、公安交通等有关部门和属地街道（乡镇）进行联合审查，各相关部门可根据联合审查意见直接办理相关许可审批手续，并衔接浙江省投资在线审批监管平台。三是规范施工监管。取得联合审查意见和相关许可审批手续后，由项目建设代理人申请办理建筑工程施工许可，并纳入工程质量安全监督程序。四是组织联合验收。施工建设完成后，城市政府可授权建设部门组织相关部门和属地街道（乡镇）开展联合验收，验收通过并完成竣工验收备案后，向不动产登记部门办理不动产登记。
强调政策推动和服务保障。一是加强政策激励。按照地方政策规定，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施；增加的住宅面积、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本；可以申请使用其名下的住房公积金，可减免城市基础设施配套费、经营服务性收费等相关费用。通过这些政策提高居民开展自主更新的积极性。二是优化技术标准适用。明确在保障公共安全的前提下，更新改造中对建筑间距、建筑密度、绿地率等无法达到现行标准的，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励按照存量更新要求对相关规划技术规范进行适应性优化完善。三是加强服务保障。明确对老年人、特殊困难群体等做好保障服务，守牢民生底线；明确文物保护单位、历史建筑等历史文化遗产应严格落实相关保护修缮要求，守牢保护底线；明确加快消除住房和小区安全隐患，建立健全老旧小区自主更新项目应急处置机制，守牢安全底线。
《指导意见》将于今年5月1日正式试行，浙江将推动试点扩面，加快形成一批多种类型的自主更新模式案例，为全国城镇老旧小区探索提供浙江经验。
三、该政策出台后的市场机遇：拉动投资和消费。
浙江常住人口城镇化率已达74.2%，高出全国平均水平8.04个百分点，城镇化进程进入中后期，城市建设发展已逐步进入存量时代。据统计，目前，浙江省全省2000年以前（含）的房屋数有72.12万幢，面积52255.13万平方米，其中1990年以前（含）的城镇房屋有20.85万幢，面积9006.86万平方米。自2019年国家启动新一轮城镇老旧小区改造工作以来，浙江已累计开工改造5550个老旧小区，惠及居民176.4万户。但一些建成年份较早的住宅，当前改造模式无法解决危旧住宅的难题，所以城镇进入更新时代背景下，需求将持续突出，市场容量可观。
此外，在不过度增加地方政府负担的情况下可拉动有效投资，以政策支持撬动民间资本投入。从投资的角度来看，自主更新模式为建筑业和相关行业提供了发展机遇。为了进行老旧小区的更新改造，需投入大量的资金用于基础设施的升级、建筑结构的加固、公共设施的完善等方面。这将直接促进建筑业和相关产业链的投资增长，包括建筑材料、设计、施工、监理等多个环节。从消费的角度来看，自主更新模式将提升老旧小区的品质和居住环境，吸引更多的居民入住。随着居民生活条件的改善，他们的消费需求也将随之增加。例如，居民可能会进行室内装修、购买新家具和家电等，这将直接推动相关消费市场的增长。此外，更新后的老旧小区还可能吸引更多的商业和服务业进驻，进一步丰富小区的业态，提升居民消费水平。
四、代建企业参与城镇老旧小区自主更新的机遇。
该指导意见明确，“业主自主更新意愿集中的住宅小区，可成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体，在广泛征求业主意见后，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。经县（市、区）政府审核通过后，纳入当地城镇老旧小区改造自主更新计划。纳入城镇老旧小区改造自主更新计划后，自主更新实施主体委托具有相应资质的单位编制更新方案，更新方案应当包括组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并符合县（市、区）政府规定的自主更新试点相关政策和条件。”
文件中指出的“相应资质单位”，未明确是何资质，但鉴于目前浙工新村的实施主体为城投公司，以多年实践经验及目前市场主体情况来说，代建公司参与必定是主流趋势。
因为代建企业是典型的“专业的人做专业事”并具备房地产开发、工程咨询等资质，具备“快、好、省”等诸多优势，正是自主更新业主值得信赖的专业“项目建设代理单位”。
五、落实城镇老旧小区自主更新试点扩面，结合蓝城乐居业务服务实际情况，可支持的方案建议。
对于已纳入更新计划的项目，可公开招标遴选代建单位，蓝城乐居可参与竞标；
对于达到自主更新条件，有报送计划推进困难的项目，蓝城乐居可发挥专业优势与资源整合能力，帮助自主更新主体，提供工程咨询、造价测算、资金筹措等方面的支持；
对于有后期物业服务与运营需求的自主更新项目，蓝城乐居可引进物业公司和运营单位，参照旧改型未来社区落地执行。
裘黎明带领乐居团队，在秉承宋卫平先生为更多人造更多好房子，让更多人过上更好生活的理念引领下，十余年来，为全国代建美丽家园超8000万平方米，惠及56万余户家庭，品质引领，有口皆碑。房地产存量时代，蓝城乐居希望为城镇老旧小区自主更新提供专业服务、贡献企业力量。
