经济观察报 记者 田国宝

小颖在深圳工作多年，2020年结婚，2022年在深圳郊区购买了一套安居型商品房，2024年底搬入新家。在安居房住了一年多，小颖整体比较满意，她说，这些年受够了频繁搬家的租房生活。

郭伟在北京一家文化公司上班，工作两年多，仍需要家里不时贴补。他住在公司附近的一处保租房公寓内，20多平方米的单间配有独立卫生间，公寓里还有健身房、食堂等公共空间。他说，不排斥一辈子租房住。

艾米在上海一家科技企业工作，一直住公司宿舍。2020年在享受人才补贴的基础上购买了一套远郊区的商品房。新房具备入住条件后，为了省时间，她平时仍住在宿舍，直到2025年下半年，她退掉了宿舍，回到自己的房子居住。

小颖、艾米都是90后，郭伟是00后。他们生活在不同的城市、从事不同的行业，但在职业起步阶段，住房问题成为影响他们生活质量与发展预期的核心变量。

过去十几年，中国城镇住房市场主要依靠商品房和二手房来满足绝大多数居住需求。随着房价持续高企、年轻人收入与房价比严重失衡，以及大量新市民、青年人才、新就业群体的快速涌入，单纯依靠市场力量难以解决所有人的基本住房问题。

2021年7月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称“国办22号文”），在原有的保障性住房体系之外，新增了主要面向新市民、青年人、外来务工人员等群体的保障性租赁住房。从2023年开始，国家又进一步推出配售型保障房，试图通过“租售并举”的方式，扩大保障性住房的覆盖面和优化供给结构。

无论是早期的经济适用房、安居房、人才公寓、共有产权房，还是近几年重点发展的保租房、配售型保障房，这些政策性住房并非要替代商品房市场，更多扮演补位和托底的角色，旨在缓解特定困难群体的住房压力，其规模和市场占比有限。如北京、上海、深圳等一线城市，近年来保租房的供应规模已有明显增长，但其在当地整体租赁市场中的占比仍然普遍偏低，远未成为住房租赁市场的主导力量。

对于像小颖、艾米、郭伟这样的城市青年而言，保障房体系正在扩展，但短期内仍难以替代市场化住房供给，他们的居住选择需要根据自身情况在保障房和商品房之间寻找平衡。

安居房

小颖的房子位于深圳东部新城，距离市区较远，但周边商业、教育、医疗和交通配套相对成熟，且距离丈夫工作的地方只有四站地铁，是比较理想的居所。

小颖的丈夫在国企上班，很早便通过人才引进落户深圳；小颖在民企上班，工作时断时续，两个人的月收入加起来超过2万元。由于买不起商品房，两人结婚后一直租房住。

2021年，小颖和丈夫有了孩子。生下孩子后不久，房东要卖房，要求他们尽快搬家。这些年，小颖和丈夫经常因各种原因搬家，但有了孩子总不能一直搬，他们开始计划买房。

2022年看房时，小颖知道了安居房。当时，销售人员告诉她，在售项目的商品房已经卖完，但安居房经过一轮配售后还有不少房源。详细了解后，他们符合安居房的购买条件。

小颖说，虽然安居房在户型、面积和装修等方面不如商品房，但售价只有商品房的六折左右，首付和月供均在承受范围内。他们在销售人员指导下，很快完成了入库等手续，只等配售通知。

在后续配售中，小颖摇到了一套两居室，总价在190万元左右。她和丈夫的积蓄加上双方父母支援，付了近一半首付，月供4000元出头，若买周边商品房，月供则在万元左右。小颖买的这套房于2024年中交付。年底，一家人搬进了新家。

房子不到70平方米。公婆一直帮忙带孩子，小两居一度住了五口人，显得格外拥挤，尤其是工作日早晨，上卫生间和洗漱需要排队，小户型的弊端开始显现。

小颖曾后悔没有一步到位买三居室，三居室面积多20平方米，总价多50万元左右，月供增加约2000元。不过，她的后悔很快转为庆幸。

小颖的工作不稳定，生孩子后很长一段时间没有上班，等身体恢复后再找工作，已经很难找到合适的岗位。2023年底，小颖的丈夫被裁员，一家人非常焦虑。小颖说，家里积蓄虽然不多，但月供压力较小，丈夫有充足的时间重新寻找工作。最终，在原同事引荐下，他进入另一家国企上班。

2025年入冬后，公婆不再需要带孩子，已回到老家。房子的月供压力小，一家人可以更充分地体验生活。她打算等10年限售期满后再考虑换房。

保租房

2023年大学毕业后，郭伟与几名同学合租了一套四居室，他住在一个小卧室内，租金约2000元/月。同学们陆续找到合适的工作，在半年后开始各奔东西。

郭伟的公司位于北京三环附近，原居住地离公司较远，每天上下班需要穿过大半个北京城。由于经常需要加班或应酬，每月的交通费也是一笔不小的支出。工作稳定后，他在公司附近一个保租房项目租了一间公寓。

不同于合租，长租公寓拥有独立空间，且生活配套齐全，租金比周边市场价便宜约15%。但由于区位和配套较好，房租也增加到3500元/月，加上水电、网络和供暖等费用，租房总成本接近4000元/月。

郭伟税后收入约7000元，扣除房租、一日三餐及日常开销后，基本“月光”，每年父母还需贴补他两三万元生活费。

公寓距离公司约两公里，步行20分钟即可到达。与原来相比，虽然住房成本增加，但节省了不少交通费用，综合算下来相差不大。重要的是，他不用每天耗费大量时间通勤，可以有更多时间学习和健身。

郭伟的女朋友将于2026年秋天毕业。他说，目前居住的公寓适合单身或未婚小两口，一旦考虑结婚生子，就需要租住更正规的居室甚至购房。

郭伟目前没有买房的打算。一方面老家在小城市，父母收入不高，很难帮他在北京购房；另一方面，即便父母能提供首付，他目前的收入水平，也难以承担按揭月供。

郭伟并不排斥租房，如果租金和租期稳定，一辈子租房也可以。但目前市场上稳定的租赁型住房供应仍较为稀缺，市场化整租又常面临被动搬家和租金大幅上涨等问题。

“我现在养活自己都很难。”郭伟说，按照目前的收入，他还没有能力承担家庭责任。在他看来，如果一辈子租房，希望能拥有一个无需被动搬迁的居所，租金不超过家庭收入的20%；如果购房，理想月供是不超过家庭收入的25%。“一旦被房租或月供绑架，只能称为生存，很难称得上生活。”

最近几年，北京在大幅度增加保障性住房供应。2022年至今，北京官方认定的保租房数量达到17.7万套（间），除公寓外，也开始增加成套住宅供应比例；2017年以来，北京累计推出100多个共有产权房项目，未来还将增加1万套配售型保障房。

人才房

艾米所在的公司为员工提供从别墅到集体宿舍等不同面积的住房，这些房屋产权属于公司，只能租赁，租金比市场价低约30%—40%。

艾米从毕业至今一直单身，无法选择面向家庭的两居室或三居室，只能与同事合租。她的宿舍是一套60平方米的两居室，她和同事各住一间卧室，平时吃饭在公司食堂，上下班有班车接送。

工作前三年，艾米住在合租宿舍并未觉得不便，租金便宜、停车费低，她和同事也都有独立的生活空间。但时间久了，她越来越感到购房的必要性，尤其是每次父母从老家到上海看望她时，居住问题成为一大困扰。

2020年，一位同事购买的新房交付，邀请艾米等几名同事到新家聚餐。虽然房子位于上海远郊区，但房屋品质、小区环境和物业服务都不错，包括艾米在内的几位同事第一眼便喜欢上了该小区。

当时，小区仍有不少现房待售，艾米和另外两名同事均在此购房。艾米购买的是一套90多平方米的三居室。由于彼时工作时间较短，虽然享受了一定的人才购房补贴，但整体补贴金额并不高。

2021年新房装修完成后，艾米工作日仍居住在公司宿舍，仅周末回新家。2024年春节，艾米值班无法回老家过年，父母从老家来到上海陪她。一家人聊天时，父母感叹新房条件良好却长期空置，而她仍在公司宿舍租房居住。艾米有所触动。

2025年7月，艾米的母亲陪父亲到上海做手术，术后一直居住在新房康复。她索性退掉公司宿舍，与父母同住。新房距离公司20多公里，平均通勤时间在一小时左右。在频繁加班期，每晚深夜回家，次日早起上班，艾米的身体难以承受。她想回公司宿舍租住，但需要重新轮候。

2025年底，艾米萌生换房想法。艾米具备购买上海特定区域限价商品房的资格，还可享受一定的人才购房补贴。综合测算，购房价格预计可低于市场价约30%，前提是出售现有住房。艾米预估，现在出售房屋将亏损约100万元，但她仍可能选择置换至公司附近的小两居。

2026年2月25日，上海市住建局等五部门联合出台《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称“沪七条”），明确唯一住房置换不再征收房产税。

市场化

1998年“房改”后，中国住房体系确立为商品房与保障房并行发展的“双轨制”。2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将廉租房、经济适用房上升为国家住房保障体系的重要组成部分，并明确地方政府主体责任，有效解决了大量低收入群体的住房问题。

2011年出台的“十二五”规划提出建设3600万套保障房目标，针对不同群体，将保障房扩展为廉租房、公租房、经济适用房、限价房、安置房等多类型并行，进入“大规模建设、广覆盖”的阶段。

2021年7月，国办22号文发布后，北京、上海、深圳、广州等40多个城市开始大力发展保租房。不同于传统保障房主要面向本地户籍居民，保租房重点服务新市民和年轻人群体。

2023年8月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下称“国发14号文”），首次在国家层面确立配售型保障房制度，并明确其主要面向工薪群体、新市民和人才，实行封闭管理、保本微利定价、政府回购等原则。

深圳是最早推进保障房建设的城市之一，2012年首批安居房开工建设；自2023年8月起，深圳已停止新增规划建设安居房和人才房，但仍在持续配售存量房源；2026年1月23日，深圳发布配售型保障性住房管理办法，将原有安居房、人才房统一纳入新体系。

根据深圳安居集团公布的数据，“十四五”期间，深圳建设筹集保障性住房74万套（间）。而深圳住房总规模超过1200万套，按照官方目标，预计到2030年，保障性住房占比将“提升至35%”。

北京是保障房类型最为丰富的城市之一。北京市住建委数据显示，十四五期间，北京累计建设筹集各类保障房67万套，竣工43万套，以定向安置为主。根据克而瑞数据，截至2025年底，北京保租房占集中式公寓比重约为35%，而集中式公寓在租赁市场占比约为两成。

与北京类似，上海的保障性住房体系也以保障性租赁住房和共有产权房为主，在人才住房补贴方面力度较大。克而瑞数据显示，截至2025年底，保租房占集中式公寓比重达55%，集中式公寓在整体租赁市场的占比约为三成。

按照国发14号文规定，保障性住房用地以划拨方式供应，仅需支付土地成本，并鼓励利用依法收回的闲置土地、房企破产处置资产以及闲置住房等筹建保障房，同时允许低效工业、商业、办公用地转型建设保障房。

通常情况下，拿地成本是房地产开发的重要成本之一。与招拍挂取得建设用地相比，划拨的土地出让金不包括政府土地出让净收益（通常占拿地金额的30%—60%），拿地成本因而大幅降低。此外，保障性住房在税费、融资等方面也享有政策优势。

配售型保障房定价遵循“成本加合理利润”原则，综合考虑土地成本、建安成本、税费及工薪群体支付能力等因素，并未设定统一价格上限。

某二线城市参与配售型保障房建设的国企人士表示，项目资金除企业自有资金外，还包括中央配套资金及地方专项债支持，融资成本通常不超过5%。由于价格低于商品房，且实施配售，销售去化压力较小。

据其介绍，建设企业的收益结构多元，项目本身利润率一般不超过3%，特殊情况下不超过5%；同时，配套商业物业可带来持续经营收益。相比之下，租赁型保障房更依赖长期资金支持，其投资回收主要通过租金收入与资产证券化实现。

上述人士指出，上级主管部门对保障房项目开发和运营有明确的利润考核要求，在项目初期，政府通常通过财政补贴弥补企业运营亏损；进入成熟阶段后，则更多依赖市场化机制实现可持续运营。

（应受访者要求，小颖、郭伟和艾米均为化名）

（作者 田国宝）