2026年10月27日，国泰海通砂之船商业REIT（基金代码：508602）发布2026年三季报。上市以来基金表现稳健，截至2026年9月30日，基金收盘价6.360元，较发行价5.531元累计上涨14.99%。作为基金核心底层资产，砂之船（西安）奥莱在REIT上市后首个完整运营季度交出高质量答卷：项目期末出租率达100%，三季度收缴率100%；全场租金单价306.94元/㎡/月；三季度销售额约6.76亿元，同比增长4.06%，客流同比增长7.69%，会员数量同比增长19.90%。项目三季度营业收入1.08亿元，基金年度累计可供分配金额1.82亿元。满租满收、经营提效的扎实表现，成为砂之船运营能力在REITs平台持续兑现的有力印证。 

满租满收：调改兑现与经营提效形成闭环

砂之船（西安）奥莱三季度最亮眼的指标，是出租率与收缴率同步达到100%。今年上半年，项目对原电影院区域4,236.37平方米进行主动调改，用于打造折扣更低、场景更新的“超奥舱”。阶段性施工造成出租率短期波动，随着超奥舱于8月如期启幕，该区域完成从传统影院到超级特卖的业态切换，出租率也随之回补至满租水平。这意味着，砂之船此轮调整以“调改—满租—增效”的闭环，完成了一次资产结构的主动升级。

经营效率的提升同样明确。三季度全场租金单价达到306.94元/㎡/月，这一水平得益于品牌能级、坪效质量和议价能力的同步改善。三季度销售额同比增长4.06%，在消费复苏节奏仍偏平缓的背景下保持稳健上行；项目三季度营业收入1.08亿元，基金年度累计可供分配金额1.82亿元，从基金层面印证了底层资产现金流的稳定性与分派保障能力。

首店矩阵持续扩容，标杆品牌焕新升级

三季度，砂之船（西安）奥莱延续“名品+折扣”核心定位，品牌矩阵持续向首店化、旗舰化、年轻化方向迭代。项目持续引入多家西北奥莱首店及区域首店品牌，填补区域市场业态空白。三季度合计调改品牌68个，其中新引进全国奥莱最新形象店LESS IS MORE、it’REAL、LAZYTIME、MITTI、Domiamia，西北奥莱首店MAMMUT，城市奥莱首店JUACTIVE。完成New Balance、LOWA、BENEUNDER、NAERSI、比音勒芬、休博派迪、FILA KIDS、爱慕儿童、百丽国际、玩具反斗城等多个品牌的焕新升级。

四季度，项目将持续跟进高阶户外品牌的引进洽谈，推进COACH品牌装修升级后的开业活动推广，并逐步优化餐饮品牌布局。首店矩阵与标杆旗舰店双轮驱动，既提升了项目在西北奥莱市场的差异化辨识度，也让“艺术商业 超级奥莱”的品牌主张落到可感知的品牌组合与消费场景之中。

超奥舱盛大启幕，引领奥莱扩容新方向

作为三季度最具标志性的运营动作，砂之船（西安）奥莱超奥舱于8月正式启幕。目前已引进TOMMY HILFIGER、Calvin Klein Jeans、LACOSTE、NAVIGARE等国际知名品牌，以及波司登、安踏、特步等覆盖休闲、女装、儿童、鞋品及化妆品品类的品牌，合计30余个。超奥舱以3折及以下的商品为主销商品，充分满足了追求极致性价比的顾客需求。超奥舱不仅盘活了存量面积，更在传统奥莱品牌矩阵之外开辟出“超级特卖”增量场景，形成正价奥莱、旗舰店、超奥舱分层协同的业态结构。对存量商业而言，这一尝试提供了“不靠新增土地、靠存量改造做增量”的可复制样本；对REITs底层资产而言，超奥舱启幕后出租率回补至100%，直接验证了调改策略的落地成效与执行效率。 

档期活动精准发力，会员基数持续扩盘

砂之船（西安）奥莱在9月12日至9月27日举办9周年庆活动，本次活动以“九久长歌”为主题，联合抖音生活服务落地“CityBus城市巡游歌会”，依托平台流量与艺人资源，打造年轻化、沉浸式的户外音乐现场，实现线上曝光引流、线下聚客留客的双重效果。活动期间会员回店消费人数约8.49万人，会员复购人数约1.75万人，会员消费金额约1.42亿元。项目依托长期的精细化运营及会员服务，活动期间会员粘性得到充分释放，核心客群对销售的支撑作用进一步显现。依托全域会员体系与私享服务，项目在高净值会员维护、家庭客群激活、年轻客群破圈上形成分层运营机制，为后续销售转化沉淀更稳定的用户底盘。档期活动的精准定位与执行效率，成为三季度销售额保持同比增长的重要推力。

运营能力持续兑现，夯实REITs平台价值

砂之船（西安）奥莱26年三季报的数字，最终回答的是一个更朴素的问题：一座奥莱商场，如何在消费复苏节奏平缓的周期里，持续把客流转化为销售、把调改转化为满租、把运营转化为稳定分派。砂之船（西安）奥莱的答案，是“艺术商业 超级奥莱”的长期主义——用首店矩阵保持品牌新鲜度，用超奥舱打开存量改造的增量空间，用会员运营沉淀复购粘性，再通过REITs平台把运营成果转化为可分配现金流。西安项目验证的，不只是单个项目的经营韧性，更是砂之船将奥莱运营能力体系化、资本化、可复制化的可能性。随着集团持续推进其他优质项目的拓展工作，砂之船希望输出的不只是更多上市资产，而是一套让存量商业“调得好、租得满、分得出”的运营样本，为存量商业地产的资本循环提供一条可追踪、可复制的实践路径，更为奥莱行业转型与城市消费升级提供长期参考价值。