后地王时代的融信:降负债、聚区域、调构架、高调拿地

作者:田国宝 2021-06-04 15:23

2021年,融信一反往年蛰伏状态,频频在土地市场出手。在杭州首轮集中土拍中贡献了18%的土地出让金。由于杭州土地被普遍认为“不赚钱”,市场对融信的“地王制造机”疑虑再次加深。

经济观察报 记者 田国宝 6月2日,持续三天的苏州首次集中土拍落幕,对苏州市场寄予厚望的融信中国(以下简称“融信”,3301.HK)并没有多少斩获。

“我们的合作方拿到一块地。”当晚,融信品牌营销中心总经理孙群存告诉经济观察报,由于竞争激烈,苏州土拍,融信所有资源集中在两幅土地上,“如果哪块地都想参与,更不容易拿”。

据不完全统计,前5个月,融信权益拿地金额达到了224亿元。2020年,融信全年拿地支出是284亿元。如果算上合作方在天津、苏州等城市拿地,今年前5个月,融信的权益拿地金额已接近2020年全年水平。

自2015年上市以来,融信在上海、杭州等地不断因获取地王被外界熟知,被冠以“地王制造机”标签,一位融信的中层曾感叹:“外面一说融信,别的不了解,就知道我们地王标签。”

2020年融信营收、净利润双双下滑,先后被标普、惠誉下调评级,融信承认,这是当年拿“地王”的结果。

2021年,融信一反往年蛰伏状态,频频在土地市场出手。在杭州首轮集中土拍中贡献了18%的土地出让金。由于杭州土地被普遍认为“不赚钱”,市场对融信的“地王制造机”疑虑再次加深。

“我们心里有数。”孙群存表示,虽然杭州利润空间有限,但与其他城市相比,优势也明显,“首先是安全,资金安全,基本6个月左右投资就可以回正,这等于一年内钱可以投出去两次。”

拿地

5月7日,杭州集中供地首拍,在这一次土拍中,融信独力拿下3幅土地,联合滨江拿下4幅土地,拿地总金额达到213亿元。

这一次杭州土拍溢价率普遍在30%以内,由于自持比例较大,导致可销售部分楼面价相对较高。

以滨江和融信联合拿下的6号地和7号地为例,扣除18%和17%的自持后,可售楼面价达到了5.4万元/平方米左右。这两幅地块精装限价分别为6.6万元/平方米和6.75万元/平方米,楼面价与售价空间仅有1.2万元-1.3万元/平方米。

在投资者会议上,滨江董事长戚金兴曾表示,杭州新拿项目,如果做得好,利润可以达到2%-3%左右。言外之意,有可能会出现亏损。

杭州土拍前,融信在郑州、苏州、湖州和连云港等地拿地支出在50亿元左右;杭州拿地后,融信又在福州、青岛和温州等城市先后获得5幅土地。

孙群存透露,除公开拿地外,融信作为合作方在天津、苏州等城市也获取了少量土地。未来还将重点参与上海等长三角其他城市土拍。

2020年,融信销售的1552亿元中,75%来自长三角,其中杭州、福州、南京和温州等4个城市贡献了60%的销售额。

这一年,融信共获取50个项目,新增土储872万平方米,权益拿地金额284亿元。截至当年底,累计土储2871万平方米,其中长三角占比50%,一二线城市占比89%。

随着集中供地首轮竞拍进入尾声,孙群存表示,上海、杭州、南京、苏州和温州等城市均为融信战略城市,如果首批集中供地结束后,还有足够实力,将继续参与第二次、第三次集中土拍。

算账逻辑

杭州土拍结束后,孙群存接到不少电话,普遍指向“算不过账”,他说,杭州土拍前,融信内部曾做过测算,并制定了相应策略和严格价格红线。

首先是联合滨江,“如果正面竞争,最后成交价会更高,利润会更低”,孙群存表示,两家房企联合拿地,可以最大限度地保证利润空间。

其次,在既定条件下,区域公司会根据楼面价和成本支出进行综合浮动平衡,不同地价下,需要砍掉相应的成本,区域公司在能接受成本范围内,为相应地块制定不同的价格上限,确保最终成交价在接受范围内。

第三,拿到地后,对项目设计、规划、采购、施工等各项成本进行闭环处理,测算下来,按照现有拿地成本,融信杭州新拿地块可以保证一定利润。

虽然融信对高价地保持信心,但外界质疑并未完全消除,这主要源于过去地王项目对后来几年利润形成财务困扰。2020年,融信营收483亿元,同比减少6.1%,净利润24.3亿元,同比减少23%,全年销售净利润率为7.23%。

孙群存表示,虽然杭州土地利润空间有限,但从融信角度来看,杭州市场足够安全,这种安全考量主要来自于资金层面。由于杭州房地产市场相对较好,去化较快,能够快速收回投资,收不回投资的风险相对较小。

按照该公司测算,其在杭州口碑相对较好,融资成本大约4%左右,拿地后5-7个月可以实现开盘销售,最快6个月可以实现现金流回正。虽然杭州利润空间较小,但一方面可以通过在其他高利润城市拿地来平衡,即有的项目纯粹走量,有的项目奔着利润;另一方面,在总土储中,整体成本相对较低,而且杭州能够实现快速周转,并不会对整体利润带来太大影响。

2018-2020年三年,融信拿地楼面价分别为4751元/平方米、5247元/平方米和10304元/平方米,而同期销售均价分别为21671元/平方米、21583元/平方米和21401元/平方米。楼面价与售价之间有较大的空间。

后遗症

2015年上市后,融信用三年时间,将销售额从246亿元冲到1218亿元,几乎以每年翻一番的速度增长。

2016年冲规模第一年,融信拿地金额高达403亿元,是当年销售金额的1.6倍。2017年,拿地节奏开始放缓,但全年拿地金额仍达283亿元,占当年销售额的56%;2018年实现千亿目标后,融信放缓拿地,全年拿地金额81亿元;2019年拿地金额提升至202.61亿元,占全年销售金额比只有15%左右。

实现千亿目标后,高增长带来的问题开始显现,2016年,融信拿地平均楼面价高达21411元/平方米,高出2017年21046元/平方米的销售价格。

当这部分销售额转化为结算收入时,体现在财务报表中是收入和利润的下滑。孙群存表示,2020年融信收入和利润双降,很大程度源于2017年预售的地王项目进入集中结算期。

体现在财报上,2015年上市时,融信毛利率达到36.6%,此后两年里一路下降至20%和16%,2018年和2019年虽然回升至23.5%和24.2%,但2020年再次下滑至11%。净利润也走出类似的曲线。

成本方面,销售期间费率一路下降至3.1%,销售成本率在2020年上升至89%,创下历史新高。同期投入资本回报率为2.87%,也创下三年来新低。

一位融信人士告诉经济观察报,2017年前房地产市场调控一直存在三年周期论,2017年全国限购政策出台后,开发商普遍对调控“心存幻想”,融信也不例外。

通常情况下,房企拿高价地主要赌未来当地房价上涨,但此后由于限价政策常态化,各个主要城市房价上涨被限定在一定范围内,与开发商预期存在巨大落差,多数地王项目只能薄利甚至亏损销售。

2018年、2019年两年,融信大幅减少拿地,主要通过获取高利润土地及收并购冲抵地王风险。到了2020年,融信内部认为,历史风险冲抵已经到了可控水平,开始逐步恢复拿地。

2020年融信新增拿地金额464亿元,孙群存表示,2020年开始,融信拿地基本固定在销售回款的40%左右,未来也将延续这一投资配比。

调整

与多数房企在三道红线政策出来后开始降杠杆不同,2018年规模冲到千亿后,融信开始着手做三件事,第一是降负债。

2017年,融信境内主体融信(福建)投资集团有限公司的有息负债高达634亿元,2018年降至542亿元,2019年进一步降至410亿元。2020年又回升至476亿元,资产负债率为78.3%,创下三年来新低。

过去,融信部分融资成本超过10%。据孙群存介绍,近年发行的债务成本更低,上海项目做到3.9%,杭州做到4%左右,新增债务成本控制在6%以内,开发贷占比60%左右。

融信做的第二件事是深耕区域,按照规划,未来继续深耕海峡西岸和长三角两个区域,孙群存表示,这两个区域可以支撑融信走到3000亿元规模。

原则上融信不再新拓城市,但会鼓励现有的区域公司去拓展任何一个机会性城市,“但集团层面不会盲目进入。”孙群存表示,一方面是为了做好现有区域和城市,另一方面也为了控制成本。

融信做的第三件事是调整优化相应的组织架构、考核机制和企业文化。

在扩张过程中,融信区域从原来的4个裂变到10个,但新拓过程中交了不少“学费”,2020年,融信将广东区域并入福建区域,将天津区域并入华北区域,区域公司减少至8个。

同时内部实施分级授权,300亿-500亿元的区域公司获得更大的权限,并实施内部排名,内部资源最大限度向竞争力强的区域倾斜,“谁做的好,谁跑得快,资源就给谁”,孙群存表示。

融信内部要求“不制造需求,不允许刷存在感”,及时解决问题,“不能说一个审批到了你面前,你说先放那儿,不要你刷存在感。”孙群存表示。

在2020年底的一次内部会议上,融信董事会主席欧宗洪对高管说,融信可能是第一批走出危机的房企之一。

据融信方面透露,这些项目(高地价项目)占比应该占到38%,“还有一部分是由于并购因素造成的,综合起来应该有50%左右的结转金额,是低毛利率的”。到2021年会回升到13%-15%,2022年毛利率回到18%-20%的水平,未来恢复到行业均位。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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