经济观察网 记者 陈月芹 实习记者 王昕 2022年1月，万科董事局主席郁亮在当年年会上提出房地产进入“黑铁时代”，长达5000多字的发言，其中一项思想主题是：万科要用更少的人、更少的钱办更多的事。例如，组织上要一盘棋建设，各区域不需要那么多产品、投拓、宏观政策研究等团队了。

在一年时间里，万科说到做到，截至2022年末，万科共有13.2万名员工，年内减少了7677人，是近5年来减幅最大的一年。

人如潮汐，人才的流向和行业、企业的起落大致相符，这也是郁亮宣贯地产行业高光不再，企业必须节衣缩食、向组织动刀的背后逻辑。纵观各家房企交出的2022年财报，不仅是万科，精简雇员、压缩用工成本是行业大势。

8成房企减员

截至4月16日，百强房企中，有43家披露了雇员和薪酬数据，其中35家的员工数量同比减少，累计减少了12.4万人。

图表：43家百强房企2022年员工增减情况

共有6家房企年内减员超过5000人，减员数量较多的是碧桂园，减少了30773人，相当于新城控股和绿城中国两家公司的员工总和。其次是融创（-27188人）、富力（-8045人）、万科（-7677人）、新城（-7118人）和中梁（-5898人）。

从幅度看，中梁员工年内锐减了57%；时代中国、融信集团的减幅超过50%，正荣集团、正商集团、禹洲集团、中交房地产、融创中国、合景泰富的减幅在40%以上，金辉集团、德信地产减少了1/3以上的员工。

43家样本房企中，中国铁建以近27万人的体量荣登第一，但需注意的是，中国铁建除房地产开发业务外，是拥有工程承包、投资运营、工业制造等业务板块的综合性央企。外号“筋厂”的万科排名第二，之后是雅居乐（10.2万人）。

2022年，多家民营房企爆雷，投资、产品、设计等不能直接带来开源效益的岗位面临被裁撤的风险。35家减员企业中，14家已出险，减幅均较靠前。

雅居乐是民企中少见的例外，其2022年末员工数量为10.2万人，同比增加了3440人。2023年3月，一位雅居乐高管向经济观察网透露，2022年公司经历了十分艰难的一年，靠大力度变卖资产才艰难度过了8个还债大关，过程中进行了4次裁员，伤筋动骨才换来了坚挺至今、没有爆雷的结果。

纵向看雅居乐近5年年报，2022年是其员工数增长最少的一年，2020年、2021年分别增加了2.5万、3.5万名员工，连年增员，累计增加了超7.7万人，在列入统计的43家百强房企中居首。

裁员是为了活下去，但等到企业熬过生死关，又得重新招兵买马。雅居乐的2022年便经历了这样的跌宕起伏：2022年12月疫情防控政策调整后，有较多文旅地产项目的雅居乐率先感受到楼市企暖的信号，尤其是海南清水湾项目，游客蜂拥而至也带火了楼盘销售。

到了2023年第一季度，雅居乐在售项目较多的华东、广东区域有了复苏迹象，雅居乐又开始招人，但考虑到2022年被裁员工都拿了n+1的赔偿，如若休息几个月后升职加薪回到原位，会让一直陪伴公司奋斗过艰难时刻的员工感到不平衡。以什么条件吸引老员工回流，一度成为雅居乐人力资源部门的棘手问题。

对应开年后商旅、文旅需求集中释放的“春暖”行情，万达想到一个计策，2月底，万达酒店宣布启动“归雁计划”——曾在万达酒店工作过的人员，符合要求的员工可选择回归原酒店，也可以投递全国各地万达酒店的岗位。

国企欢迎你

2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，这是商品房市场自有统计数据以来最大幅度的下跌，整体规模回到2015年。

蛋糕变小后，也不需要那么多做蛋糕的人了，全行业必然经历缩表出清的过程，但还有少数房企能逆势扩张。在我们的统计样本中，8家房企员工数量正增长，排第一的是华润置地，年内增加5833人，紧随其后的是保利发展（5406人）、招商蛇口（3302人）、建发国际（3025人）、越秀地产（2080人）、中国铁建（1817人）等国企、央企，合计增加了2.15万名员工，建发国际增幅高达113%，越秀地产、华润置地增幅在10%以上。

2018-2022年间，只有3家房企每年持续增员，分别是雅居乐、保利发展和越秀地产。保利发展累计增加了1.8万名员工，越秀地产从2018年末的8190人扩充到2022年底的1.84万人。

从近5年累计增员数量看，招商蛇口增加3.32万人、其次是万科（2.75万人）、华润置地（8793人）。

在品牌房企忙于降规模、降杠杆的时候，起家于杭州的众安集团近几年大力拓储，持续扩张规模，其营业收入从2018年的51.7亿元增长到2022年的92.5亿元，员工数量也从3244人迅速到5506人。克而瑞地产的2022年销售榜单上，众安集团踩线挤进第100名。

刹车

从近5年数据看，有8家房企在2022年首次减员，其中既有民企，也有央国企，包括融创中国、佳兆业、合生创展、中国金茂、德信地产、中交房地产、华发股份和五矿地产。

有两家房企连续4年持续减员，为金隅集团、正荣集团。

富力地产、中梁控股、禹洲集团是从2020年开始踩刹车的。在2019年新增1980名员工的情况下，富力地产2020年骤减了2.35万人。2021年底，富力地产发布一则预告称7.25亿美元票据即将违约，并在2022年8月爆雷。连续3年减员的还有北京城建集团，累计减少了近1600人。

近4年累计减员最多的是碧桂园，2019年减少近3万人，2020年再减近8000人，2021年增加了6806人后，2022年减少超3万人，目前雇员数量仅剩2018年末的一半。

2022年，有两家央企也开始较大幅减员。华侨城年内减少了4813人，降幅近两成，大悦城控股减少了425人，是近4年减少最多的一年。

值得注意的是，2018-2021年，龙湖集团每年都在财报中披露雇员及薪酬数据，但2022年只简单地介绍了员工的薪酬情况，并未提及员工数。

人效提高

结合营收和雇员数量，可以看出房企的人均效能情况。

2022年，中交房地产961名员工创造了385亿元的收入，人均创收超过4000万元，在众房企中一骑绝尘。中海、建发国际、首开股份、滨江集团的人效比在行业排名靠前。首开股份和滨江集团，在保持较高人效比的同时，员工数稳步增长。

全行业的平均人效比逐年提高，2018年百强房企员工平均创收483万元/人，但在超10万人离开的2022年，增加到845万元/人，接近翻番，也印证了郁亮在黑铁时代的预言——少拿钱、多办事，敢拼就会赢。